오피스텔 건설 지연으로 인한 분양계약 해제 및 위약금 청구 사건

원고는 피고들이 신축하는 오피스텔에 대한 분양계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 납부했습니다. 하지만 피고들의 귀책사유로 인해 입주가 3개월 이상 지연되자 원고는 분양계약을 해제하고 계약금과 중도금, 그리고 위약금의 반환을 요구했습니다. 피고들은 입주예정일이 확정기한이 아니었고, 코로나19 및 파업으로 인한 지연은 귀책사유가 아니며, 신탁회사인 피고 B은 책임이 없고, 원고에게 대납한 중도금 이자를 상계해야 한다고 주장했습니다. 법원은 원고의 손을 들어주며 피고들이 원고에게 계약금, 중도금, 위약금 및 이에 대한 지연손해금을 공동으로 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 오피스텔 분양계약을 체결한 수분양자로서 입주 지연으로 계약을 해제하고 위약금 등을 청구한 사람
• 피고 B 주식회사: 오피스텔의 매도인 겸 수탁자(신탁회사)로서 원고와 분양계약을 체결한 당사자
• 피고 주식회사 C: 오피스텔의 시행사 및 위탁자로서 분양사업을 진행한 회사

분쟁 상황

만약 여러분이 아파트나 오피스텔 분양계약을 맺고 계약금과 중도금까지 납부했는데, 건설사의 사정으로 인해 예정된 입주일에 입주가 불가능해진 경우입니다. 계약서에 명시된 입주 지연 기간을 초과하여 입주가 미뤄지면 계약을 해제하고 이미 납부한 돈과 위약금을 돌려받을 수 있는지, 그리고 건설사 측에서 천재지변이나 예상치 못한 사정(예: 전염병 유행, 노조 파업)을 이유로 자신들의 책임이 없다고 주장할 때 어떻게 대응해야 할지에 대한 상황입니다. 특히, 신탁회사가 매도인으로 되어있는 계약에서 신탁회사의 책임 범위가 쟁점이 될 수 있습니다.

핵심 쟁점

분양계약서에 명시된 입주예정일이 확정된 날짜인지 여부, 오피스텔 입주 지연에 대해 분양을 진행한 피고들에게 책임이 있는지 여부, 그리고 신탁회사인 피고 B이 계약의 당사자로서 대금 반환 및 위약금 지급 의무를 부담하는지 여부입니다. 또한, 피고들이 대신 납부했던 중도금 대출 이자를 원고가 돌려줘야 하는지, 그리고 이를 원고가 돌려받을 금액에서 상계할 수 있는지에 대한 판단이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동으로 원고에게 총 157,977,498원(계약금, 중도금, 위약금 및 지연이자를 포함한 금액)을 지급하라고 판결했습니다. 구체적으로 38,434,600원에 대해서는 2023년 7월 29일부터 완제일까지 연 12%의 이자를, 115,303,800원에 대해서는 2023년 10월 16일부터 2023년 11월 8일까지 연 6%, 그 다음날부터 완제일까지 연 12%의 이자를 각각 지급하도록 했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 원고가 1/10, 피고들이 9/10을 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 분양계약서에 명시된 입주예정일이 확정기한이며, 피고들의 주장처럼 코로나19나 파업이 입주 지연에 대한 불가항력적인 사유에 해당하지 않아 피고들에게 귀책사유가 있다고 판단했습니다. 또한, 관리형 토지신탁계약의 특성과 분양계약 조항들을 종합할 때 신탁회사인 피고 B 역시 분양계약의 당사자로서 대금 반환 및 위약금 지급 의무를 부담한다고 보았습니다. 피고들이 대납한 중도금 이자는 원상회복의 일환으로 원고가 반환해야 할 금액이며, 이는 원고가 돌려받을 중도금에 대한 법정이자와 상계되어 최종 지급액이 결정되었습니다. 결과적으로 입주 지연에 따른 분양계약 해제는 정당하며 피고들은 원고에게 계약금, 중도금, 위약금 및 지연손해금을 지급할 책임이 있다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 계약 해제권 (민법 제543조): 계약 당사자 일방이 계약 내용을 이행하지 않거나 이행할 수 없게 될 때, 다른 당사자는 계약을 해제할 권리를 가집니다. 이 사례에서는 입주예정일로부터 3개월 이상 지연된 것이 계약 해제 사유로 인정되었습니다.
2. 원상회복의무 (민법 제548조): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 계약이 없었던 것처럼 원래의 상태로 돌려놓을 의무를 집니다. 즉, 분양자는 수분양자에게 받은 계약금 및 중도금을 반환해야 하고, 수분양자는 분양자가 대납했던 중도금 대출 이자를 반환해야 합니다.
3. 손해배상액의 예정(위약금) (민법 제398조): 당사자들이 미리 계약 위반 시 발생할 손해배상액(위약금)을 정해둘 수 있습니다. 이 경우 실제 손해액과 관계없이 예정된 금액을 지급해야 합니다. 이 사건에서는 분양대금의 10%를 위약금으로 정한 계약 조항이 유효하다고 인정되었습니다.
4. 불가항력의 범위: 대법원 판례(2002다1386 판결 등)에 따르면, 코로나19 유행이나 파업 등은 일반적으로 천재지변이나 이에 준하는 불가항력적인 사유로 보기 어렵습니다. 따라서 이러한 사유로 인한 공사 지연은 건설사의 귀책사유로 인정될 가능성이 높습니다.
5. 중도금 대출 이자 대납 및 상계: 대법원 판례(2008다31690 판결 등)는 분양자가 수분양자의 중도금 대출 이자를 부담하기로 한 약정은 분양계약의 존속을 전제로 하므로, 계약이 해제되면 이 약정도 효력을 잃고 수분양자는 원상회복으로서 대납 이자를 분양자에게 반환해야 한다고 보고 있습니다. 이때 분양사는 반환해야 할 계약금 등에서 대납 이자를 상계할 수 있습니다.
6. 관리형 토지신탁 계약에서의 책임: 관리형 토지신탁은 신탁회사가 대외적으로 사업주체 및 분양자의 지위를 가집니다. 비록 신탁계약 내부에서 시행사의 1차적인 의무를 규정하더라도, 분양계약상 신탁회사가 매도인으로 명시되고 대금을 수령하며 소유권 이전 의무를 부담하는 경우, 신탁회사도 분양대금 반환 및 위약금 지급 의무를 부담하는 것이 일반적입니다. 신탁계약 내부의 면책 조항이 수분양자에게까지 효력을 미치지는 않습니다.
7. 지연손해금 (소송촉진 등에 관한 특례법): 소송이 제기되어 판결이 확정될 때까지의 지연손해금 이율을 정하는 법률입니다. 일반적으로 소송이 제기된 후에는 법정 이율보다 높은 이율(연 12%)이 적용될 수 있습니다. 이 사건에서도 이 법률에 따른 지연손해금 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

1. 분양계약서 세부 내용 확인: 분양계약을 체결할 때는 입주예정일, 입주 지연 시 계약 해제 조건, 위약금 규정, 그리고 신탁회사가 관련된 경우 매도인(수탁자)과 시행사(위탁자)의 책임 범위 조항을 반드시 꼼꼼하게 확인하고 이해해야 합니다.
2. 입주예정일의 중요성: 계약서에 '입주예정일'로 기재되어 있더라도, 이 날짜는 상당 부분 확정적인 기한으로 간주될 가능성이 큽니다. 따라서 예정일을 3개월 이상 초과하여 입주가 지연되면 계약 해제 사유가 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.
3. 건설 지연 사유의 책임 판단: 코로나19 팬데믹, 건설 노조 파업 등 일반적인 사회적 이슈로 인한 건설 지연은 대부분 천재지변과 같은 불가항력적인 사유로 인정받기 어렵습니다. 따라서 건설사의 귀책사유로 간주되어 계약 해제의 근거가 될 수 있습니다.
4. 신탁회사의 책임 여부: 관리형 토지신탁 방식으로 진행되는 분양사업에서 신탁회사가 매도인으로 명시된 경우, 신탁회사 역시 수분양자에게 계약금 및 중도금 반환, 위약금 지급 등의 의무를 부담할 가능성이 높습니다. 신탁계약서 내부에 신탁회사의 면책 조항이 있더라도, 이는 내부적인 책임 분담 조항으로 해석되어 수분양자에게는 그 효력이 미치지 않거나 시행사와 연대하여 책임을 지는 것으로 판단될 수 있습니다.
5. 중도금 대출 이자 처리: 분양계약이 해제되면, 그동안 분양사가 대신 납부했던 중도금 대출 이자는 계약 해제에 따른 원상회복의 일환으로 수분양자가 분양사에게 돌려줘야 할 금액으로 간주될 수 있습니다. 이 금액은 수분양자가 분양사로부터 돌려받을 계약금, 중도금 등에서 상계 처리될 수 있습니다.