형제간 건물 임대수익과 부동산 소유권 분쟁 사건

원고는 사망한 부모로부터 상속받은 건물에 대해 형제인 피고 B, C과 동업계약을 맺었습니다. 원고는 피고 B, C이 자신의 동의 없이 건물을 대수선하고 동산을 손괴했다며 손해배상을 청구하고, 동업계약에 따른 임대수익 분배와 피고 B이 무단으로 임대한 건물에 대한 부당이득 반환을 요구했습니다. 또한 피고 B이 단독 상속받은 토지의 1/2 지분에 대한 소유권이전등기를 청구하고, 재건축 아파트 매각대금의 50%를 약정금으로 요구했습니다. 법원은 피고 B이 I 건물 임대사업을 통해 얻은 이익금 중 원고 지분 상당인 100,190,417원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 그러나 피고 B, C의 건물 리모델링은 대수선에 해당하지 않거나 원고가 동의한 관리행위로 보아 불법행위 손해배상 청구는 기각되었습니다. J 건물의 임대수익은 비용보다 적어 부당이득이 발생하지 않았고, 재건축 아파트 매각 약정금 청구와 토지 소유권 이전등기 청구는 증거 부족으로 모두 기각되었습니다. 피고 C, 주식회사 D, F에 대한 원고의 모든 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 망 H의 장남으로 건물 지분을 상속받아 피고 B, C과 함께 건물을 공동 소유하고 임대사업 동업계약을 맺은 당사자입니다.
• 피고 B: 망 H의 차남으로 건물 지분을 상속받아 원고, 피고 C과 함께 건물을 공동 소유하고 임대사업 동업계약을 맺었으며, 건물 임대인 대표로서 임대차계약을 체결하고 공사를 진행했습니다.
• 피고 C: 망 H의 삼남으로 건물 지분을 상속받아 원고, 피고 B과 함께 건물을 공동 소유하고 임대사업 동업계약을 맺었습니다.
• 피고 주식회사 D: I 건물의 임차인입니다.
• 피고 F: J 건물의 임차인입니다.

분쟁 상황

망 H의 사망 후 원고와 피고 B, C 삼형제는 아버지 소유의 I 건물, J 건물, G 토지를 상속받았습니다. I 건물은 각 1/3 지분씩, J 건물은 원고 1/2 지분, 피고 B, C 각 1/4 지분씩, G 토지는 피고 B 단독 소유로 상속 등기가 완료되었습니다. 이후 원고와 피고 B, C은 2021년 11월 29일 이 사건 각 건물의 임대사업에 관한 동업계약을 체결했습니다. 그런데 피고 B, C은 2022년 2월부터 4월경 이 사건 각 건물에 대해 공사를 진행하였고, 임차인들과 새로운 임대차계약을 체결했습니다. 원고는 피고 B, C이 자신의 동의 없이 건축법상 대수선에 해당하는 공사를 진행하고, 망 K로부터 유증받은 동산들을 손괴했으며, 무단으로 임대차계약을 체결하여 이익을 편취했다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 또한 피고 B이 과거 재건축 아파트 매각 대금의 50%를 지급하기로 약정했으나 이를 이행하지 않고 있으며, G 토지의 1/2 지분이 원고 소유임에도 피고 B 명의로 단독 등기되었다며 소유권이전등기를 요구했습니다. 이에 대해 피고 B, C은 원고의 동의하에 리모델링 공사를 진행했으며, 이는 공유물에 대한 관리 또는 보존행위에 해당하고, J 건물 임대수익은 공사 비용 등으로 인해 실질적인 이득이 없다고 반박했습니다. 약정금과 G 토지 소유권이전등기 청구에 대해서도 그러한 약정이나 협의 사실이 없었다고 주장하며 원고의 청구를 모두 부인했습니다.

핵심 쟁점

건물 리모델링 공사가 건축법상 '대수선'에 해당하는 불법행위인지 여부, 리모델링 과정에서 원고 소유 동산의 손괴가 있었는지 여부, 공동 소유 건물 임대사업 동업계약에 따른 원고 지분 상당의 이익금 분배 청구, 공유물 무단 임대에 따른 원고 지분 상당의 부당이득 반환 청구, 피고 B의 재건축 아파트 매각 대금 중 50% 지급 약정금 청구, G 토지 1/2 지분에 대한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 청구

법원의 판단

1. 피고 B의 원고에 대한 이익금 지급: 피고 B은 I 건물의 임대사업을 통해 얻은 수익에서 비용을 공제한 원고 지분 상당의 이익금 100,190,417원과 이에 대한 2022년 8월 9일부터 2024년 2월 2일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 원고에게 지급해야 합니다.
2. 불법행위 손해배상 청구 기각: 피고 B, C의 건물 공사는 건축법상 '대수선'에 해당한다고 보기 어렵고, 노후화된 건물의 관리 및 보존행위로 판단되었으며, 원고의 동의도 있었으므로 불법행위가 성립되지 않아 기각되었습니다. 이 사건 동산의 손괴에 대한 증거도 부족하다고 판단되어 기각되었습니다.
3. J 건물 부당이득 반환 청구 기각: 피고 B이 J 건물을 임대하여 얻은 수익보다 건물 관리를 위해 지출한 비용이 더 많으므로 실질적인 이득이 발생하지 않아 부당이득 반환 청구는 기각되었습니다.
4. 약정금 청구 기각: 피고 B이 재건축 아파트 매각대금의 50%를 지급하기로 원고와 약정했다는 증거가 부족하다고 보아 기각되었습니다.
5. 소유권이전등기 청구 기각: G 토지 1/2 지분에 대한 피고 B 명의의 소유권이전등기가 무효임을 인정할 증거가 부족하여 기각되었습니다.
6. 피고 C, 주식회사 D, F에 대한 모든 청구 기각: 원고의 피고 C, 주식회사 D, F에 대한 모든 청구는 기각되었습니다.
7. 소송비용: 원고와 피고 B 사이의 소송비용은 90%를 원고가, 나머지는 피고 B이 부담하며, 원고와 피고 C, 주식회사 D, F 사이의 소송비용은 원고가 모두 부담합니다.

결론

법원은 공동 소유 건물에 대한 동업계약에 따라 피고 B이 원고에게 I 건물 임대수익 중 원고 지분 상당의 이익금 100,190,417원을 지급해야 한다고 보았으나, 원고가 제기한 불법행위 손해배상, J 건물 임대 관련 부당이득 반환, 재건축 아파트 약정금, G 토지 소유권 이전등기 등 나머지 청구들은 모두 증거 부족 또는 법리상 이유 없음을 들어 기각했습니다. 특히 건물 리모델링 공사는 원고의 주장과 달리 '대수선'으로 볼 수 없거나 원고가 동의한 관리행위로 인정되어 불법행위가 아니라고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제264조(공유물의 처분, 변경) 및 제265조(공유물의 관리, 보존): 공유물을 처분하거나 변경하려면 다른 공유자 전원의 동의가 필요합니다(제264조). 그러나 공유물의 관리(예: 임대차계약 체결, 통상적인 개량행위)에 관한 사항은 공유 지분의 과반수로 결정하며, 보존행위(예: 건물의 멸실·훼손 방지, 현상 유지)는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다(제265조). 본 사례에서 법원은 건물 리모델링 공사를 '관리 내지 보존행위'로 판단하여 원고의 동의가 있었는지 여부가 중요 쟁점이 되었고, I 건물의 경우 피고 B, C 지분 합계가 2/3이므로 과반수 동의 요건이 충족되어 원고의 동의가 없었더라도 문제가 되지 않는다고 보았습니다.
2. 건축법 제2조 제1항 제9호, 건축법 시행령 제3조의2(대수선의 정의): '대수선'은 건축물의 주요 구조부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 등)를 증설·해체하거나 그 면적 또는 개수 이상으로 수선·변경하는 것을 의미합니다. 대수선에 해당하는 경우 건축법 제11조 제1항에 따라 건축 허가를 받아야 합니다. 본 사례에서 법원은 피고 B, C의 공사가 건축법상 대수선 요건에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
3. 민법 제750조(불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고 B, C의 무단 대수선 및 동산 손괴를 불법행위로 주장했으나, 법원은 위법성이나 손해 발생을 인정할 증거가 부족하다고 보아 기각했습니다.
4. 부당이득 반환 법리: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 부동산의 일부 지분 소유자가 다른 지분 소유자의 동의 없이 부동산을 임대하여 임대차보증금을 받았다면, 그로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 차임 상당액은 법률상 원인 없는 부당이득이 되어 반환 의무가 있습니다. 그러나 임대차보증금 자체는 반환 대상이 아닌 것이 대법원 판례의 입장입니다. 본 사례에서 J 건물의 경우 피고 B이 얻은 임대수익보다 지출한 비용이 많아 실질적인 부당이득이 없다고 판단되어 원고의 청구가 기각되었습니다.
5. 부동산 등기명의의 추정력 법리: 부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우, 등기명의자는 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정됩니다. 따라서 이 등기를 다투는 측에서 그 등기가 무효라는 사실을 주장하고 입증해야 합니다. 본 사례에서 G 토지의 피고 B 명의 등기가 원고의 주장과 달리 무효임을 인정할 증거가 부족하다고 판단되어 원고의 소유권이전등기 청구가 기각되었습니다.

참고 사항

1. 공유물 관리 및 변경: 공동으로 소유하는 건물에 대한 공사는 그 성격에 따라 필요한 동의 요건이 달라집니다. 단순히 건물을 유지 보수하는 '보존행위'는 각 공유자가 단독으로 할 수 있지만, 이용 방법을 변경하거나 개량하는 '관리행위'는 공유 지분의 과반수 동의가 필요합니다. 건물의 물리적인 형태나 효용을 본질적으로 바꾸는 '변경행위'는 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 본 사례의 경우 법원은 리모델링 공사를 공유물의 '관리 내지 보존행위'로 보아 원고의 동의가 있었다고 판단했습니다.
2. '대수선' 판단 기준: 건축법상 '대수선'은 건물의 주요 구조부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 등)를 증설, 해체하거나 일정 규모 이상 수선 또는 변경하는 행위를 의미합니다. 단순히 지붕 덮개를 교체하는 등 지붕을 수선하는 것을 넘어 '지붕틀'을 변경하는 경우 등이 아니라면 대수선으로 인정되기 어려울 수 있습니다. 대수선에 해당하면 건축 허가 등 법적 절차를 거쳐야 합니다.
3. 동업계약의 명확화: 동업계약을 체결할 때는 수익과 비용의 분배뿐만 아니라 주요 의사결정(예: 대규모 공사, 새로운 임대차계약 체결) 방식, 재산 관리, 정산 시기 및 방법 등을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 본 사례에서는 동업계약에 따라 임대차보증금도 수익으로 보아 분배 대상이 된다고 판단되었습니다.
4. 공유물 무단 임대: 공유물의 지분 소유자가 다른 공유자의 동의 없이 건물을 임대하여 임대차보증금을 받았다면, 자신의 지분을 초과하는 임대수익(월 차임 상당액)은 부당이득이 되어 반환 의무가 발생합니다. 그러나 임대차보증금 자체는 반환 대상이 아닌 경우가 많습니다. 또한 임대수익이 발생했더라도 건물 관리를 위한 정당한 비용이 더 많이 소요되었다면 실질적인 부당이득은 발생하지 않을 수 있습니다.
5. 약정 사실의 입증: 특정 금전 지급에 대한 약정금 청구를 하려면 약정 사실이 있었음을 명확하게 입증할 수 있는 객관적인 증거(계약서, 녹취록, 메시지 기록 등)가 중요합니다. 단순히 당사자 간의 대화만으로는 약정 사실을 인정받기 어려울 수 있습니다.
6. 상속재산분할 및 등기 추정력: 부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우, 등기명의자는 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정됩니다. 따라서 이 등기를 다투는 측에서 그 등기가 무효라는 사실을 주장하고 입증해야 합니다. 본 사례에서 G 토지의 피고 B 명의 등기가 원고의 주장과 달리 무효임을 인정할 증거가 부족하다고 판단되어 원고의 소유권이전등기 청구가 기각되었습니다.