부동산 매매/소유권
상가 점포를 임대해 피아노 학원을 운영하던 임차인이 건물 재건축을 이유로 임대인의 건물 인도 요청을 받았습니다. 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따라 계약 갱신을 요구했고 임대인은 재건축 추진을 이유로 갱신을 거절했습니다. 법원은 임대인이 주장하는 재건축이 갱신된 임대차 기간 내에 객관적으로 명확히 예견된다고 보기 어렵다며 임차인의 계약 갱신 요구가 유효하다고 판단하여 임대인의 건물 인도 청구를 기각했습니다.
2016년 9월 2일, 임대인 A는 임차인 B에게 D빌딩 내 C호 점포(50.40㎡)를 보증금 10,000,000원, 월 차임 800,000원(부가세 별도)에 2년간 임대하는 계약을 체결했습니다. 임차인 B는 이 점포에서 피아노 학원을 운영해왔습니다. D빌딩 구분소유자들은 2019년 4월 10일 재건축 추진위원회를 결성하고 재건축 동의서를 징구하여 5월 말경 80% 이상의 동의를 얻었습니다. 이에 임대인 A는 2019년 6월 17일, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 재건축 결의를 이유로 임대차 계약 해지를 통고하고 점포 인도를 요청했습니다. 반면 임차인 B는 2019년 6월 19일, 2020년 7월 21일, 2021년 6월 1일 세 차례에 걸쳐 상가건물 임대차보호법에 따라 계약 갱신을 요구했습니다. 이에 임대인 A는 임차인 B를 상대로 건물 인도 소송을 제기했습니다.
상가건물 임대차보호법에 따라 임차인의 계약 갱신 요구권이 인정되는 상황에서 임대인이 건물 재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있는지, 특히 재건축이 '갱신된 임대차기간 내에 객관적으로 상당한 정도로 예견'되는 경우에 해당하는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다.
재판부는 원고(임대인)의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 이에 따라 원고의 건물 인도 청구는 이유 없어 기각되었고 피고(임차인)의 예비적 반소(손해배상 등)는 심판 대상이 되지 않아 판단하지 않았습니다. 즉, 임차인은 임대차 계약 갱신을 통해 2022년 9월 1일까지 상가 점포를 계속 사용할 수 있게 되었습니다.
법원은 재건축 추진 상황만으로는 상가 임대인이 상가건물 임대차보호법상 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 요건을 충족하지 못했다고 판단했습니다. 이는 재건축 계획이 있더라도 실제 건물의 철거 및 신축 시기가 불확실하다면 임차인의 안정적인 영업을 보호해야 한다는 상가건물 임대차보호법의 취지를 강조한 것으로, 임차인의 임대차 기간은 2022년 9월 1일까지 연장되었습니다.
이 사건에는 주로 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)가 적용되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이는 갱신을 거절할 수 없다고 규정하고 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제2항(개정 상가임대차법)은 갱신 요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 개정 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되는데, 본 사건의 임대차 계약은 2018년 9월 1일 묵시적으로 갱신되어 개정 법의 적용 대상이 되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제7호 다목은 임대인이 임대차 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우 중 '다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우'에는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다고 명시하고 있습니다.
법원의 법리 적용: 법원은 임대인이 갱신 거절 사유로 주장하는 재건축이 '갱신된 임대차기간 내에 건물의 철거가 객관적인 견지에서 상당한 정도로 예견되어야' 한다고 해석했습니다. 본 사안의 경우 재건축 추진이 진행되었고 구분소유자들의 동의율도 높았으나, 갱신될 임대차 기간(1년) 내에 건물의 철거가 확실히 이루어질 것이 예견되지 않았고, 재건축 불참 구분소유자들에 대한 매도청구 절차 진행 등 구체적인 증거도 부족하다고 판단하여 임대인의 갱신 거절 사유를 인정하지 않았습니다.
상가건물 임대차계약은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 경우, 최초 계약일로부터 총 10년까지 갱신 요구가 가능합니다. 임대인이 건물 재건축을 이유로 임차인의 갱신 요구를 거절하려면, 재건축 계획이 단순히 추진 단계에 머무는 것이 아니라 갱신될 임대차 기간 안에 실제로 건물의 철거가 객관적으로 명확하게 예상될 정도여야 합니다. 재건축에 대한 구분소유자들의 동의율이 높고 추진위원회가 결성되었으며 건축 심의 등 행정 절차를 거쳤다고 하더라도, 실제 건물 철거와 신축이 언제 이루어질지 불확실하다면 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하기는 어렵습니다. 임대인은 갱신 거절의 정당한 사유가 있음을 명확히 입증할 수 있는 구체적인 재건축 진행 계획과 시점을 제시해야 합니다. 특히 재건축에 참여하지 않는 구분소유자들에 대한 매도청구 등 강제집행 절차가 진행되었는지 여부도 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다. 재건축 추진 중 임차인과 임대인 모두 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상황에서 서로의 권리 보호를 위해 구체적인 상황과 법리 해석을 면밀히 검토해야 합니다.
