오피스텔 사업 용역비 청구 사건

원고는 부동산 중개 및 컨설팅업 등을 하는 사람이며, 피고는 오피스텔 신축 및 분양업을 하는 법인입니다. 원고는 피고의 오피스텔 신축사업과 관련하여 사업 부지 확보 및 제반 업무 용역 계약 외에, 피고의 자금 부족으로 인한 토지 매매계약 해제를 막고, 부동산 신탁을 통한 자금 마련 방안을 자문하고 실행을 도왔습니다. 피고는 이 추가 용역에 대한 보수 지급을 거부하며 이미 확보 용역 계약에 포함되거나 중복 제소라고 주장했습니다. 법원은 원고가 수행한 매매계약 효력 유지 용역, 자금 마련 자문 용역, 자금 모금 용역이 기존 부지 확보 용역과는 별개의 상인의 영업범위 내 행위이므로 상법 제61조에 따라 보수 청구권이 인정된다고 판단하여 피고에게 총 1억 원과 이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부동산 중개 및 컨설팅, 자문 용역 및 홍보분양개발업을 하는 개인 사업자
• 피고 B 주식회사: 주택, 상가 신축, 분양 및 임대업을 목적으로 하는 법인

분쟁 상황

피고 B 주식회사는 원고 A의 소개로 오피스텔 신축사업권을 양수받았고, 원고 A와 H의 중개로 토지 소유주들과 매매계약을 체결했습니다. 원고 A와 피고 B는 사업 부지 확보 및 제반 업무 수행에 대한 용역계약서(수수료 3억 원)를 2013년 7월 9일경 작성했습니다. 이후 피고는 잔금 지급일에 잔금을 지급하지 못하여 토지 소유주들이 매매계약을 해제하려는 상황에 처했습니다. 이에 원고 A는 피고의 의뢰를 받아 토지 소유주들을 설득하여 매매계약 해제를 막았고, 부동산 신탁 방안을 자문하여 토지 매매대금의 일부를 건물 준공 후 지급하는 방식으로 약 20억 원의 자금을 마련하는 데 기여했습니다. 오피스텔은 2017년 3월 31일 사용승인을 받았습니다. 원고는 2016년부터 피고에게 매매계약 효력 유지 용역, 자금 마련 자문 용역, 자금 모금 용역에 대한 보수를 독촉했으나, 피고는 이 용역들이 기존 부지 확보 용역에 포함되거나 이 사건 소송이 중복 제소에 해당한다고 주장하며 지급을 거부했습니다. 원고는 총 19억 원 이상의 용역비 지급을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 용역(매매계약 효력 유지, 자금 마련 자문, 자금 모금)이 기존에 체결된 오피스텔 신축사업 부지 확보 용역에 포함되는지 여부, 피고의 중복 제소 항변의 타당성 여부, 상인인 원고에게 상법상 보수청구권이 인정되는지 여부, 인정된다면 그 보수의 적정 범위.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 1억 원 및 각 용역 보수에 대한 지연이자를 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 원고가 기존 계약 외에 피고의 사업에 필수적인 추가 용역을 상인의 입장에서 수행하여 피고에게 상당한 이익을 제공했음을 인정하고, 상법에 따른 보수 지급 의무가 있음을 명확히 했습니다. 이는 용역 계약의 범위와 상인의 보수 청구권에 대한 중요한 기준을 제시합니다.

연관 법령 및 법리

상법 제61조는 상인이 그 영업범위 내에서 다른 사람을 위하여 행위를 했을 때, 특별한 약정이 없더라도 상당한 보수를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 영리를 목적으로 하는 상인의 특성을 고려하여, 노력에 상응하는 보수를 받을 권리를 인정하는 조항입니다. 반면, 민법 제686조(수임인의 보수청구권)와 제701조(위임규정의 준용)는 위임과 같은 계약에서는 특별한 약정이 없는 한 보수를 청구할 수 없다고 규정하여 상법과 대조를 이룹니다. 이 사건에서 법원은 원고가 부동산 컨설팅 및 자문 용역을 하는 상인으로서 피고를 위해 매매계약 해제 방지, 자금 마련 자문 및 모금 등의 용역을 수행한 것은 상인의 영업범위 내 행위이므로 상법 제61조에 따라 보수 청구권이 인정된다고 보았습니다. 보수의 범위는 거래 관행, 상인의 노력 정도, 업무 내용, 상대방이 얻은 이익 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

참고 사항

용역 계약 시에는 계약의 범위를 명확히 하고, 예상치 못한 추가 업무가 발생할 경우를 대비하여 보수 및 조건에 대한 구체적인 합의를 서면으로 남기는 것이 중요합니다. 상인(사업자)이 영업범위 내에서 타인을 위해 제공한 서비스는 명시적인 계약이 없어도 상법 제61조에 따라 상당한 보수를 청구할 수 있습니다. 이때, 용역 수행의 내용, 범위, 투입된 노력, 그리고 상대방이 얻은 이익 등을 객관적으로 증명할 수 있는 자료(서신, 녹음, 회의록, 결과물 등)를 철저히 확보하는 것이 보수 인정 및 산정에 유리합니다. 이전 계약과 유사한 업무라도 내용과 시기가 다르면 별개의 용역으로 인정될 수 있으므로, 중복 제소 여부는 각 용역의 실질적인 내용과 청구 원인을 바탕으로 판단됩니다.