분양대금 완불 기재에도 분양계약 파기 주장한 사건

원고는 피고로부터 특정 부동산을 분양받고 소유권이전등기를 요구했으나 피고는 분양계약서가 담보용으로 교부된 백지 문서였으며 분양대금도 받지 못했다고 주장하며 등기 이전을 거부했습니다. 법원은 분양계약서의 진정성립을 인정하고 계약서상 '분양대금 100% 완불'이라는 문구를 뒤집을 만한 증거가 없다고 판단하여 원고의 손을 들어주었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고로부터 부동산 소유권이전등기를 청구한 사람으로, X에 대한 채권을 가지고 있었습니다.
• 피고 주식회사 D: 이 사건 부동산의 분양자로서, 분양계약서가 견질용으로 교부된 백지 문서였다고 주장하며 원고의 소유권이전등기 청구를 거부했습니다.
• X: 원고 A에게 채무가 있었고 피고 주식회사 D에게도 채권이 있다고 주장한 인물로, 원고와 피고 사이의 분양계약서 작성에 관여했습니다.
• Y: 피고 주식회사 D의 대표이사로, X을 통해 분양계약서를 교부했으며 계약서의 진정성립 및 분양대금 완불 여부에 대해 일관되지 않은 진술을 보였습니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 D로부터 2012년 5월 30일에 분양대금 3억 4,100만원 상당의 부동산을 분양받았다는 분양계약서를 근거로 소유권이전등기를 청구했습니다. 원고는 이 계약이 원고, X, 피고 간의 3자 합의에 따라 X의 피고에 대한 채권을 분양대금으로 상계 처리하는 방식으로 이루어졌으며, 분양대금이 이미 '계약체결시 100% 완불'되었다고 주장했습니다. 반면 피고 D는 이 분양계약서가 당시 공사비가 부족하여 X에게 담보 목적으로 돈을 차용할 수 있는지 알아보라고 하면서 견질용으로 백지 상태로 교부한 것인데, X이 피고와의 합의 없이 임의로 매수자란에 원고의 이름을 기재한 것이므로 계약이 무효라고 주장했습니다. 또한 피고는 분양대금을 지급받은 사실이 없으므로, 설령 계약이 유효하더라도 분양대금 지급과 소유권이전등기가 동시이행 관계에 있다고 항변했습니다.

핵심 쟁점

피고가 원고에게 교부한 분양계약서가 처음부터 원고를 매수자로 명시하고 분양대금이 완불된 진정한 계약서인지, 아니면 담보 목적으로 백지 상태로 교부되었다가 사후에 임의로 내용이 보충된 것인지가 주된 쟁점이었습니다. 또한 분양대금이 실제로 완불되었는지 여부와 이에 따른 소유권이전등기 의무의 이행 여부도 중요한 다툼이었습니다.

법원의 판단

피고의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 2012년 5월 30일자 분양계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행해야 합니다. 항소비용은 피고가 부담합니다.

결론

법원은 분양계약서의 진정성립이 인정되고, '계약체결시 100% 완불'이라는 기재 내용을 뒤집을 만한 명확한 반증이 없으므로, 피고가 원고에게 소유권이전등기 의무를 이행해야 한다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 처분문서의 증명력: 법원은 계약서와 같은 처분문서의 진정성립이 인정되는 경우, 그 문서에 기재된 내용을 부인할 만한 분명하고 수긍할 수 있는 반대 증거가 없으면, 문서에 기재된 문언 그대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다 (대법원 2017. 2. 15. 선고 2014다19776, 19783 판결 참조). 이 사건에서 법원은 분양계약서의 '100% 완불' 기재를 그대로 인정했습니다.
2. 사문서의 백지 보충과 증명책임: 문서의 작성 명의인(피고)이 계약서 일부가 백지 상태로 교부되었고 사후에 보충되었다고 주장하는 경우, 작성 명의인이 그 사실을 증명해야 합니다. 만약 백지 보충 사실이 증명되면, 그 백지 부분이 정당하게 위임받은 권한에 의해 보충되었다는 사실은 그 백지 부분의 기재에 따른 효과를 주장하는 당사자가 증명할 책임이 있습니다 (대법원 2013. 8. 22. 선고 2011다100923 판결 참조). 이 판결에서 피고는 매수자란이 백지 상태로 교부되었다는 점을 증명하지 못했습니다.
3. 민법 제126조 (표현대리)​: (원고의 제1예비적 주장에 언급되었으나, 주위적 주장이 인용되어 별도로 판단되지 않았습니다) 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 법률행위를 한 경우, 제3자가 그 대리인에게 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임을 진다는 규정입니다. 이 사건에서는 피고가 X에게 분양계약서를 교부한 상황이 대리권의 범위를 넘어섰는지 여부가 문제될 수 있었으나, 계약서의 진정성립이 인정되어 별도로 판단되지 않았습니다.

참고 사항

계약서를 작성할 때는 모든 중요한 내용, 특히 계약 당사자, 목적물, 대금, 지급 조건 등을 명확하고 완전하게 기재해야 합니다. 어떠한 경우에도 매수자나 대금 등 핵심 사항이 비어 있는 백지 문서를 상대방에게 교부하는 것은 신중해야 하며, 반드시 필요한 경우에는 추후 분쟁을 예방할 수 있는 별도의 합의서나 확인서를 받아두어야 합니다. 또한, 처분문서(계약서, 차용증 등)의 진정성립이 인정되면, 그 문서에 기재된 내용을 뒤집으려면 명확하고 설득력 있는 반대 증거가 있어야 합니다. 단순히 '기억과 다르다'거나 '의도와 달랐다'는 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 복잡한 채권 상계나 3자간 계약 등은 구두 합의만으로는 충분하지 않으므로, 모든 당사자의 합의 내용을 상세하게 문서화하여 보관하는 것이 중요합니다.