기타 금전문제
원고는 피고 지역주택조합에 가입하여 아파트를 공급받기로 하는 계약을 체결하고 2억 3천 1백만 원을 납부했습니다. 그러나 원고는 계약 당시 주택법상 정해진 조합원 자격 요건인 '무주택 또는 소형주택 세대주'에 해당하지 않아 조합원이 될 수 없었습니다. 이에 원고는 이 사건 조합가입계약이 처음부터 목적 달성이 불가능한 '원시적 불능' 상태였으므로 무효이고, 납부한 금액은 부당이득으로 반환되어야 한다고 주장했습니다. 법원은 원고가 계약 당시 주택 3채를 소유하고 있어 조합원 자격이 없었음을 인정하고, 주택법상 조합원 자격 규정은 당사자가 임의로 배제할 수 없는 강행규정이라고 판단했습니다. 따라서 이 사건 조합가입계약은 원시적 불능으로 무효이며, 피고는 원고에게 납부받은 2억 3천 1백만 원과 이에 대한 법정 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다.
원고는 2019년 9월 20일 피고 지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고, 2019년 9월 18일부터 2023년 10월 30일까지 총 2억 3천 1백만 원의 조합원분담금 등을 납부했습니다. 그러나 원고는 계약 체결 당시 본인과 남편이 총 3채의 주택을 소유하고 있어 주택법상 지역주택조합의 조합원 자격 요건인 '무주택 또는 소형주택 세대주'에 해당하지 않았습니다.
원고는 이러한 자격 미달로 인해 계약의 목적 달성이 처음부터 불가능했으므로, 계약은 '원시적 불능'으로 무효이며, 피고는 납부받은 분담금을 '부당이득'으로 반환해야 한다고 주장했습니다.
반면 피고는 지역주택조합 조합원 자격에 관한 주택법 규정은 '단속규정'일 뿐 효력규정이 아니므로 계약이 무효로 되지 않는다고 반박했습니다. 또한, 피고는 원고의 자격 여부를 확인할 법적 의무가 없었고, 원고 스스로 자격 충족을 확약했으며, 계약서상 조합원 자격이 없는 경우에도 명의 변경이나 임의 분양 등을 통해 목적 달성이 가능하다고 주장했습니다. 더불어, 만약 계약이 해제·해지되더라도 원고의 귀책사유로 인한 것이므로 계약서상의 위약금(조합원분담금 총액의 10%)과 업무대행비를 공제한 금액만 환불해야 하고, 환불 시점도 신규 조합원 대체 또는 임의 분양 완료 후라고 주장했습니다.
조합가입계약 당시 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 경우, 해당 계약이 '원시적 불능'에 해당하여 무효인지 여부와, 무효로 판단될 경우 납부된 분담금의 부당이득 반환 범위 및 지연손해금의 적용 여부입니다.
피고는 원고에게 231,000,000원과 이에 대하여 2023년 12월 16일부터 2024년 12월 6일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.
법원은 원고가 지역주택조합 가입 당시 조합원 자격을 갖추지 못했으므로, 이 사건 조합가입계약은 원시적 불능으로 무효임을 확인했습니다. 이에 따라 피고 지역주택조합은 원고에게 납입받은 조합원분담금 등 총 2억 3천 1백만 원과 이에 대한 지연손해금을 반환해야 한다고 최종 판결했습니다.
이 사건 판결은 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법 및 그 시행령 규정이 당사자의 의사에 의해 그 적용을 배제할 수 없는 '강행규정'에 해당한다는 법리를 분명히 하고 있습니다. 즉, 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호에 따르면, 주택조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 '무주택 또는 소형주택(전용면적 85㎡ 이하) 1채 소유 세대주'여야만 지역주택조합의 조합원이 될 수 있습니다.
이러한 자격 요건은 주택 마련을 통한 무주택 세대주의 주거 안정이라는 지역주택조합 제도의 근본적인 목적을 달성하기 위한 것이므로, 단순히 위반 시 제재만 가하는 '단속규정'이 아니라, 해당 요건을 충족하지 못한 자와 체결된 계약의 효력 자체를 무효로 만드는 '효력규정'으로 해석됩니다.
따라서 원고가 계약 체결 당시 이 규정에 위반하여 조합원 자격이 없었음이 명백하고, 사후적으로도 이를 충족할 수 없었다면, '원고의 피고 조합 가입'이라는 계약의 목적은 처음부터 법률상·사실상 달성 불가능한 '원시적 불능' 상태였다고 판단됩니다. 민법상 계약이 원시적 불능인 경우 그 계약은 무효가 되며, 이 경우 상대방에게 제공한 금원은 법률상 원인 없이 취득한 '부당이득'에 해당하여 반환되어야 합니다.
이 판결은 원시적 불능으로 계약이 무효가 된 경우, 유효한 계약을 전제로 하는 계약서상 위약금이나 업무대행비 공제, 환불 시기 지연 등의 조항은 적용될 수 없음을 명확히 했습니다. 따라서 피고는 원고에게 납부받은 전액을 반환해야 할 의무가 있습니다. 관련 법령으로는 구 주택법 제11조, 제15조 제1항, 구 주택법 시행령 제27조 제1항, 제38조 제1항, 구 주택법 시행규칙 제18조 제3항 등이 있습니다.
지역주택조합에 가입하기 전에는 반드시 본인의 주택 소유 현황과 가족 구성원의 주택 소유 현황을 철저히 확인하여 주택법상 조합원 자격 요건(무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채 소유 세대주)을 충족하는지 정확히 파악해야 합니다. 관련 법령은 시간이 지남에 따라 개정될 수 있으므로, 최신 규정을 확인하는 것이 중요합니다. 계약서에 '무주택 요건 미충족 시 책임은 본인에게 있으며, 명의 변경 또는 다른 방법을 통해 해결하겠다'는 등의 내용이 있더라도, 법에서 정한 조합원 자격 요건은 임의로 배제할 수 없는 '강행규정'이므로, 자격이 없는 상태에서 체결된 계약은 무효로 판단될 수 있습니다. 계약이 무효로 판단되면 납부한 분담금 전액을 부당이득으로 돌려받을 수 있으며, 조합 규약이나 계약서상의 위약금 조항, 업무대행비 공제 조항 등은 무효인 계약에는 적용되지 않을 수 있습니다. 조합 가입 계약서에 서명하기 전에, 계약의 내용과 본인의 책임 사항을 명확히 이해하고, 특히 조합원 자격 요건 관련 조항에 대해 의문이 있다면 반드시 가입 전 확실하게 확인해야 합니다.
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