노동
원고(임대인)는 피고(임차인)와의 상가 임대차 계약이 종료되었음을 이유로 상가 인도를 청구했고, 피고는 임대차보증금 반환과 동시에 상가를 인도할 의무가 있다고 주장했습니다. 한편 피고는 원고가 과도한 임대료 인상을 요구하여 신규 임차인 주선을 방해하고 권리금 회수 기회를 침해했다며 손해배상 반소를 제기했습니다. 법원은 임대차 계약이 2022년 5월 31일 종료되었음을 인정하며 피고는 원고로부터 임대차보증금 잔액 40,310,000원에서 상가 인도일까지의 부당이득금을 공제한 금액을 지급받음과 동시에 상가를 인도해야 한다고 판결했습니다. 또한 법원은 피고가 신규 임차인을 실제로 주선한 적이 없고, 원고가 제시한 임대 조건이 감정 결과에 비추어 과도하다고 단정하기 어렵다는 이유로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구는 기각했습니다.
원고와 피고는 2013년 1월 4일 상가 임대차 계약을 체결하고 2019년 1월 4일 월차임 8,000,000원으로 갱신했습니다. 이후 2021년 7월 29일 상호 해지 의사표시를 주고받으며 임대차 계약을 종료하기로 합의했고, 원고는 2022년 5월 31일까지 상가 인도를 유예해 주었습니다. 그러나 피고는 상가를 인도하지 않았고 2022년 6월 1일부터 2023년 4월 3일까지 월 8,000,000원씩 총 80,800,000원을 지급했습니다. 피고는 임대차 종료 전 원고에게 권리금 회수를 위한 신규 임차인 주선을 요청했으나, 원고가 임대차보증금 200,000,000원에 월차임 15,000,000원이라는 과도한 조건을 제시하여 신규 임차인이 계약을 포기하게 만들었고, 이로 인해 권리금 217,600,000원을 회수하지 못하게 되었다며 손해배상 반소를 제기했습니다. 이에 원고는 계약이 이미 종료되었으니 상가를 인도하고, 계약 종료 후 피고가 점유한 기간 동안의 적정 월차임 상당의 부당이득금(감정 결과 14,900,000원)을 보증금에서 공제한 잔액을 지급하겠다고 주장했습니다.
임대차 계약 종료에 따른 상가 인도 및 임대차 보증금 반환 의무 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했는지 여부 및 그로 인한 손해배상 책임
법원은 상가 임대차 계약 종료를 인정하고 임차인의 건물 인도 의무를 명하였으나, 임차인이 주장한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구는 받아들이지 않았습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호 등)는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 방해하여서는 안 된다고 규정합니다. 방해 행위에는 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등이 포함될 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 피고가 신규 임차인을 실제로 주선한 사실이 없고 임대인이 제시한 조건이 감정 결과에 비추어 과도하다고 보기 어려워 권리금 회수 방해로 인정되지 않았습니다. 민법 제741조 (부당이득의 내용)에 따르면, 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 본 사건에서 임대차 계약 종료 후에도 상가를 점유하고 사용한 피고는 적정 월차임 상당의 부당이득을 얻은 것으로 판단되었습니다. 민법 제536조 (동시이행의 항변권)에 의하여 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 상가 임대차 계약에서 임차인의 상가 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 법원은 임대인이 보증금을 반환함과 동시에 임차인이 상가를 인도해야 한다고 판결했습니다.
임대차 계약 종료에 합의할 때는 명확한 종료일과 이후 상가 인도 및 보증금 반환 절차에 대해 서면으로 구체적인 사항을 합의하는 것이 중요합니다. 상가 임차인은 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회를 보호받기 위해 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선하고 임대인에게 구체적인 계약 조건과 함께 신규 임차인의 정보를 명확하게 제공해야 합니다. 막연한 문의나 협상 시도만으로는 실질적인 주선 행위로 인정되기 어렵습니다. 임대인이 제시한 신규 임차인과의 임대 조건이 과도한지 여부는 주변 상가의 시세, 기존 임대차 계약의 내용, 경제 상황 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 단순히 기존 조건보다 높다고 해서 무조건 과도하다고 볼 수는 없습니다. 이 사건에서는 감정평가 결과 적정 월차임이 14,900,000원이었으므로, 임대인이 제시한 월차임 15,000,000원이 과도하다고 보기 어렵다고 판단되었습니다. 계약 종료 후에도 상가를 인도하지 않고 점유를 계속하는 경우, 임차인은 임대인에게 기존 계약의 차임이 아니라 실제 상가의 적정 월차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 발생할 수 있습니다. 이 금액은 보증금에서 공제될 수 있습니다.
.jpg&w=256&q=100)
