행정
B아파트 재건축 조합이 창립총회에서 재건축 결의를 했으나 원고인 아파트 소유자가 재건축 비용 분담에 대한 구체적인 내용이 없어 결의가 무효라고 주장한 사건입니다. 법원은 재건축 결의 시 비용 분담에 관한 사항이 명확해야 한다고 보아 재건축 결의의 무효를 인정했습니다.
서울 송파구의 B아파트(1980년경 및 1981년경 건축, 134개 동, 6,600세대) 구분소유자들이 재건축을 추진하며 B아파트확정지분제추진위원회를 구성했습니다. 추진위원회는 2003년 5월 24일 창립총회를 개최하여 B아파트재건축조합(현 B아파트주택재건축정비사업조합)을 설립하고 5,786명의 조합원 찬성으로 재건축 결의 및 기타 결의를 했습니다. 재건축 결의는 건설비를 시공사가 우선 조달한다는 내용만을 포함했으며 조합 규약에도 개괄적인 분담 방법만 명시되어 있었습니다. 원고 A는 창립총회 소집 통지 및 정족수 조작 문제를 제기했으나 법원은 이를 인정하지 않았고 가장 중요하게는 재건축 비용 분담에 관한 구체적인 내용이 결여되어 재건축 결의가 무효라고 주장했습니다. 특히 시공사가 제안한 '무상지분율' 등이 있었으나 결의 자체에는 확정된 무상지분율이나 평당 분양가가 명시되지 않아 문제가 되었습니다.
재건축 결의 시 재건축 비용 분담에 관한 사항을 어느 정도로 구체적으로 정해야 유효한지 여부입니다. 특히 확정지분제 방식으로 재건축을 진행할 경우 무상지분율과 평당 분양가를 명확히 해야 하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 재건축 결의 시 재건축 비용 분담에 관한 사항은 매우 중요하고 본질적인 부분이므로 실행 단계에서 다시 합의할 필요가 없을 정도로 분담액 또는 산출 기준을 정해야 한다고 보았습니다. 이 사건 재건축 결의는 건설비를 시공사가 우선 조달한다는 원칙만 있고 구체적인 분담 내용을 정하지 않았으며 규약에도 개괄적인 산정 방법만 있을 뿐 무상지분율이나 평당 분양가, 구체적인 분담액을 알 수 없으므로 무효라고 판단했습니다. 하지만 기타 결의는 재건축 결의와 별개이므로 무효로 볼 수 없다고 판단했습니다.
피고 조합이 2003년 5월 24일 재건축조합 창립총회에서 한 재건축 결의는 무효임을 확인하고 원고의 나머지 청구(기타 결의 무효 확인)는 기각되었습니다.
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조 제3항은 재건축 결의 요건을 규정하며 이에 따르면 재건축 결의 시 '재건축 비용 분담에 관한 사항'을 반드시 포함해야 합니다. 이 사건 판결은 이 조항의 취지를 해석하여 비용 분담 사항은 단순히 원칙적인 내용이 아니라 구분소유자들이 재건축 참여 여부를 합리적으로 결정할 수 있을 정도로 구체적으로 정해져야 한다고 명확히 했습니다. 즉 재건축 실행 단계에서 다시 합의할 필요가 없을 정도로 분담액이나 그 산출 기준이 확정되어야 결의가 유효하다는 법리가 확립되었습니다.
재건축 사업을 추진할 때는 창립총회나 조합원 총회에서 재건축 결의를 할 때 반드시 재건축 비용 분담에 관한 구체적이고 확정적인 내용을 포함해야 합니다. 단순히 '시공사가 건설비를 우선 조달한다'거나 '관리처분계획에 따라 공평하게 부과한다'는 등의 원론적인 내용만으로는 충분하지 않습니다. 특히 확정지분제 방식으로 재건축을 진행하는 경우 조합원들이 부담할 분담금을 산정할 수 있도록 확정된 무상지분율과 평당 분양가가 재건축 결의에 명시되어야 합니다. 이러한 내용이 명확하게 정해져 있지 않으면 재건축 결의 자체가 무효로 판단될 수 있으므로 재건축 참여 여부를 결정할 수 있는 핵심 정보는 반드시 결의문에 포함해야 합니다.
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