부동산 매매/소유권
건물 주인들은 상가 세입자에게 부동산을 임대하였으나, 세입자가 월세를 3기 이상 연체하여 임대차 계약을 해지하였습니다. 이에 건물 주인들은 세입자에게 건물 인도와 미지급 차임 및 부당이득금의 지급을 요구하는 소송을 제기했습니다. 세입자는 건물 주인들이 전대를 위한 시설 설치 약속을 이행하지 않았고 부당하게 계약을 해지했다며 보증금 반환 및 영업 손실에 대한 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 건물 주인들의 계약 해지가 적법하다고 보고 건물 인도와 미지급 차임 등의 지급을 명했으며, 세입자의 반소 청구를 모두 기각했습니다.
2019년 5월 21일, 건물 주인 A, B는 세입자 D에게 보증금 30,000,000원, 월 차임 2,000,000원(부가세 별도)으로 상가 건물을 임대했습니다. 세입자 D는 2023년 5월 20일까지 총 8,360,000원의 차임을 지급하지 않았고, 이는 3기 이상의 차임 연체에 해당했습니다. 이에 건물 주인들은 2023년 5월 23일 내용증명우편으로 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 세입자 D는 건물 주인들이 전대를 승낙하고 시설 설치를 해주기로 했으나 이를 이행하지 않아 자신이 비용을 지출했으며, 이 비용을 차임에서 상계했으므로 차임 연체가 3기분에 달하지 않는다고 주장했습니다. 또한 세입자 D는 건물 주인들이 전차인과 직접 임대차 계약을 체결하기로 합의하고도 이행하지 않아 부당하게 계약 해지를 주장한다며 보증금 반환과 인테리어 비용, 영업권리금 등의 손해배상을 청구했습니다.
상가 임차인이 월세를 연체한 경우 임대인이 임대차 계약을 해지하는 것이 적법한지 여부, 임차인이 주장하는 시설 설치 약정 불이행 및 부당 해지가 인정되는지 여부, 그리고 이로 인한 건물 인도 의무와 미지급 차임 및 부당이득 반환 의무, 그리고 임차인의 보증금 및 손해배상 청구가 타당한지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 세입자 D가 건물 주인 A, B에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 미지급 차임 및 부당이득금으로 2,560,000원과 2024년 4월 21일부터 건물 인도 완료일까지 월 2,200,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 세입자 D의 반소 청구는 모두 기각되었습니다. 소송 비용은 본소와 반소를 통틀어 세입자 D가 부담합니다.
재판부는 세입자가 3기분 이상의 차임을 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 세입자가 주장한 전대 시설 설치 약정 불이행 주장은 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다. 따라서 세입자는 건물을 인도하고 미지급 차임 및 사용에 따른 부당이득금을 지급해야 하며, 보증금은 미지급금에 충당되어 반환받을 수 없게 되었습니다. 또한 계약 해지의 책임이 세입자에게 있으므로 영업 손실에 대한 손해배상 청구도 기각되었습니다.
이 사건은 주로 '상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 계약해지)' 규정과 관련 법리에 따라 판단되었습니다. 이 법 조항은 임차인의 차임 연체액이 3기분의 차임액에 달하는 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서 세입자가 3기 이상의 차임을 연체했으므로, 임대인의 계약 해지는 적법하다고 보았습니다. 또한, 임차인의 주장이 입증되지 않는 한, 임차인이 주장하는 시설 설치 비용을 차임과 상계할 수 없으며, 이로 인해 발생한 차임 연체액은 그대로 인정됩니다. 계약이 해지되면 임차인은 건물을 임대인에게 반환해야 하며, 건물 반환 시까지의 점유 사용에 대해서는 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 발생합니다. 보증금은 임대차 계약 종료 시 임차인의 미지급 차임, 손해배상금 등 모든 채무를 담보하는 기능을 하므로, 미지급 채무가 있는 경우 보증금에서 공제될 수 있습니다.
상가 임대차 계약 시 임차인의 차임 연체는 임대차 계약 해지의 중요한 사유가 됩니다. 상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인이 3기분의 차임액에 달하도록 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인은 임대인과의 구두 합의 내용, 특히 시설 설치 의무나 전대 관련 합의사항은 반드시 임대차 계약서나 별도의 서면 약정으로 명확히 기재하고 증거를 확보해야 합니다. 이러한 증거가 없는 경우, 임차인이 주장하는 약속 불이행을 이유로 차임을 상계하거나 계약 해지의 부당성을 주장하기 어렵습니다. 임대차 계약이 임차인의 귀책사유로 해지된 경우, 임차인은 임대인에게 건물 인도의무를 이행해야 하며, 인도가 완료될 때까지 건물을 사용함으로써 얻는 이득에 대해 부당이득 반환 의무를 지게 됩니다. 또한, 보증금은 미지급 차임이나 원상회복 비용 등 임차인의 채무를 공제하는 데 사용될 수 있으므로, 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 임대차 계약 해지의 원인이 임차인에게 있다면, 계약 해지로 인한 영업 손실 등에 대해 임대인에게 손해배상을 청구하기는 어렵습니다.
