B아파트 입주자대표회의 회장 선출 무효 확인 사건

서울 양천구에 위치한 125세대의 B아파트 입주자인 원고 A는, B아파트 입주자대표회의가 2020년 4월 4일 C를 회장으로 선출한 결의가 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다. 당시 B아파트는 공동주택관리법상 의무관리대상 공동주택에 해당하지 않았고, 이에 따라 관리규약을 제정할 때에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)에서 정한 절차를 따라야 했습니다. 하지만 아파트 측은 관리규약 제정 시 집합건물법에서 요구하는 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상 찬성 또는 4/5 이상의 서면 합의 요건을 충족하지 못했습니다. 법원은 이 관리규약이 적법하게 제정되지 않아 무효이며, 무효인 관리규약에 근거하여 이루어진 회장 선출 결의 또한 무효라고 판단했습니다. 또한 소송 이후 아파트가 의무관리대상 공동주택으로 전환되거나 추가적인 동의가 있었다고 해도, 이는 이미 무효인 결의를 소급하여 유효하게 만들 수 없다고 판시했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: B아파트의 입주자로, 입주자대표회의 회장 선출의 무효를 주장하며 소송을 제기한 사람
• 피고 B아파트 입주자대표회의: B아파트의 공동 관리를 담당하는 단체
• C: B아파트 입주자대표회의의 회장으로 선출되었던 사람

분쟁 상황

서울 양천구의 125세대 규모 B아파트는 공동주택관리법상 의무관리대상 공동주택이 아니었음에도, 자체적인 관리규약을 제정하고 이에 따라 라인별 대표자들을 선출한 뒤 2020년 4월 4일 입주자대표회의를 개최하여 C를 회장으로 선출했습니다. 원고 A는 이 관리규약 제정 및 회장 선출 과정이 법에서 정한 절차를 따르지 않아 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 관리규약 제정을 위해서는 공동주택관리법에 따라 의무관리대상 전환 동의 절차를 거치거나, 집합건물법에 따라 관리단집회 결의 또는 구분소유자의 서면 동의 요건을 충족해야 한다고 주장했습니다. 피고 측은 관리규약 제정 시 95세대의 동의를 받았고, 추후 104세대의 추가 동의를 통해 하자가 치유되었으며, 설령 법적 요건을 충족하지 못했더라도 아파트 입주자들의 자율적 의사결정으로 유효하다고 반박했습니다. 한편, 2021년 4월 25일 입주자등 2/3 이상이 의무관리대상 아파트 전환에 동의했고, 양천구청은 2021년 6월 3일 이를 수리하여 B아파트는 의무관리대상 공동주택으로 전환되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건 아파트의 관리규약 제정이 공동주택관리법 또는 집합건물법에 따라 적법하게 이루어졌는지 여부 및 그 관리규약에 기초한 입주자대표회의 회장 선출 결의의 유효성입니다. 또한, 무효인 관리규약 제정 이후 추가적인 입주자들의 동의나 공동주택의 법적 지위 변화가 기존의 무효인 결의를 유효하게 만들 수 있는지에 대한 법리적 판단도 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

재판부는 피고 B아파트 입주자대표회의가 2020년 4월 4일자 입주자대표회의에서 C를 회장으로 선출한 결의가 무효임을 확인했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 B아파트가 당시 공동주택관리법상 의무관리대상 공동주택이 아니었으므로, 관리규약 제정 시 집합건물법에 따른 엄격한 절차를 준수했어야 한다고 보았습니다. 하지만 아파트 측은 이 절차를 지키지 않았고, 따라서 관리규약이 무효가 되었으며, 이 무효인 관리규약에 근거한 회장 선출 역시 무효라고 결론 내렸습니다. 이후 아파트의 의무관리대상 전환이나 추가 동의는 소급적으로 무효인 행위를 유효화할 수 없다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

공동주택의 관리규약 제정과 입주자대표회의 구성, 그리고 회장 선출에 있어서는 해당 공동주택이 '공동주택관리법'의 적용을 받는 '의무관리대상 공동주택'인지, 아니면 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'의 적용을 받는지에 따라 요구되는 절차와 요건이 크게 달라집니다.

1. 공동주택관리법 제2조 제1항 마목 및 시행령 제2조 (의무관리대상 공동주택 전환 요건)​ 이 법은 150세대 이상의 공동주택 등 특정 기준을 충족하는 경우를 '의무관리대상 공동주택'으로 규정합니다. 이 사건 B아파트(125세대)는 원래 의무관리대상이 아니었지만, 전체 입주자 등의 2/3 이상이 서면으로 동의하면 의무관리대상 공동주택으로 전환될 수 있습니다. 하지만 이 사건에서는 관리규약 제정 동의서에 '의무관리대상 전환'에 대한 명확한 동의 내용이 없어, 단순히 관리규약 제정에 동의한 것을 의무관리대상 전환 동의로 볼 수 없다고 판단되었습니다.

2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제29조, 제41조 (관리규약의 제정 요건)​ 이 사건 아파트처럼 의무관리대상이 아닌 공동주택의 경우, 집합건물법이 적용됩니다. 집합건물법에 따르면 관리규약을 제정하려면 다음 두 가지 중 한 가지 요건을 충족해야 합니다. 첫째, 관리단집회에서 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상 찬성을 얻어야 합니다. 둘째, 구분소유자의 4/5 이상 및 의결권의 4/5 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의해야 합니다. 이 사건 아파트는 관리규약 제정 당시 이 두 요건 중 어느 하나도 충족하지 못했으므로, 관리규약이 무효라고 판단되었습니다.

3. 무효행위 추인에 관한 원칙 (대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다112299, 112305 판결 등 참조)​ 무효인 법률행위는 원칙적으로 그 효력이 발생하지 않으며, 무효인 행위를 나중에 추인하더라도 특별한 규정이 없는 한 소급하여 유효가 되는 것이 아니라, 추인한 시점부터 새로운 법률행위로 인정됩니다. 따라서 이 사건에서 무효인 관리규약에 근거하여 이루어진 회장 선출 결의는 이후 관리규약에 대한 추가적인 동의가 있었다고 해도 소급적으로 유효화될 수 없다고 보았습니다.

4. 공동주택관리법 제14조, 시행령 제11조, 제12조, 제18조, 시행령 제20조 (의무관리대상 공동주택의 관리)​ 공동주택이 의무관리대상으로 전환된 이후에는 공동주택관리법에 따라 관리규약을 제정하고, 동별 대표자 및 입주자대표회의 회장 등을 보통, 평등, 직접, 비밀선거를 통해 선출해야 합니다. 이 사건 B아파트는 판결 이후 의무관리대상으로 전환되었으므로, 앞으로는 이 법률에 따른 절차를 엄격히 준수해야 합니다.

참고 사항

아파트나 공동주택의 관리규약을 제정하거나 중요한 결정을 할 때는 해당 공동주택의 규모(세대수)에 따라 적용되는 법률이 달라질 수 있음을 반드시 확인해야 합니다. 150세대 미만의 공동주택은 원칙적으로 공동주택관리법상 의무관리대상이 아니므로, 관리규약 제정 시에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)에서 정한 엄격한 요건을 따라야 합니다. 집합건물법에 따르면 관리규약은 관리단집회에서 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상 찬성을 얻거나, 구분소유자의 4/5 이상 및 의결권의 4/5 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의해야 유효합니다. 적법한 절차를 거치지 않고 제정된 관리규약은 효력이 없으며, 이 무효인 규약에 근거하여 이루어진 동별 대표자 선출이나 입주자대표회의 회장 선출 등의 모든 결의 또한 무효가 될 수 있습니다. 무효인 행위는 나중에 추가적인 동의를 받더라도 소급적으로 유효해지는 것이 아니라, 새로운 법률행위로 보게 됩니다. 만약 공동주택이 의무관리대상으로 전환될 경우, 전환 신고가 수리된 시점부터는 공동주택관리법의 규정에 따라 관리규약을 제정하고 동별 대표자 및 입주자대표회의 임원 등을 선출해야 합니다. 자율적인 운영을 표방하더라도 법이 정한 절차를 무시할 수는 없으므로, 모든 과정은 관련 법규에 따라 투명하고 적법하게 진행되어야 합니다.