오피스텔 신축 공사 현장 점유 분쟁 중 경비 용역비 청구 사건

피고 회사와 C 회사는 오피스텔 신축 공사를 공동으로 수급했으나 C 회사가 준공 기일을 지키지 못해 도급계약이 해지되었습니다. C 회사는 공사 현장에 유치권을 주장하며 경비 용역 회사인 원고를 통해 현장을 점유했고, 다른 사람들의 출입을 통제했습니다. 피고는 단독 시공사가 된 후, C으로부터 현장 점유를 넘겨받기 위해 C의 감사와 비밀리에 합의하여 원고와 경비 용역 계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 그러나 계약금 지급 다음 날 C 측 사람들이 다시 현장에 침입하여 피고의 공사를 방해했고, 피고는 현장에서 철수할 수밖에 없었습니다. 결국 피고는 C과의 점유 분쟁 끝에 현장을 다시 점유하고 새로운 경비 용역 회사를 고용해야 했습니다. 원고는 피고에게 남은 경비 용역 대금 3억 2175만 원을 청구했으나, 피고는 원고가 계약상 의무를 제대로 이행하지 않아 현장 점유가 방해되었으므로 잔금을 지급할 수 없다고 주장했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 오피스텔 신축 공사 현장의 경비 용역을 맡았던 회사
• 피고 B 주식회사: 오피스텔 신축 공사의 시공사 중 한 곳이자 후에 단독 시공사가 된 회사
• C 주식회사: 피고와 함께 공사를 수급했으나 계약 해지 후 현장에 유치권을 주장하며 점유했던 회사
• F 주식회사: 오피스텔 신축 공사 도급인의 지위를 승계한 신탁회사
• G: 피고의 전무이사, C의 감사 H과 현장 점유 이전에 관한 합의를 진행함
• I: C의 대표이사, 피고의 공사 방해 혐의로 약식 기소됨

분쟁 상황

오피스텔 신축 공사 과정에서 공동 시공사 중 한 곳(C)의 계약이 해지된 후, C이 공사 대금 미지급을 이유로 공사 현장에 유치권을 주장하며 점유를 이어갔습니다. 이후 단독 시공사가 된 피고가 공사 재개를 위해 C으로부터 현장 점유를 넘겨받는 과정에서, 경비 용역 회사(원고)를 매개로 한 우회적인 계약을 체결했습니다. 그러나 점유 이전 후에도 C 측의 현장 재침입으로 인해 점유를 둘러싼 분쟁이 계속되면서, 이로 인해 원고의 경비 용역 대금 잔금 지급 여부가 문제가 된 사건입니다.

핵심 쟁점

이 사건 경비 용역 계약이 실제로 경비 서비스를 제공하는 계약인지 아니면 공사 현장 점유를 이전받는 것을 목적으로 형식적으로 체결된 계약인지가 쟁점이었습니다. 또한, C 회사(및 원고)가 공사 현장의 평화로운 점유 이전을 제대로 이행했는지, 그리고 피고가 계약금 외의 잔금 지급을 거절할 정당한 사유가 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 주된 청구(용역대금 청구)와 예비적 청구(약정금 청구)를 모두 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 이 사건 용역 계약이 경비 용역 서비스를 제공하기 위한 것이 아니라, 피고가 C 회사로부터 공사 현장 점유를 넘겨받기 위해 형식적으로 체결된 계약이라고 판단했습니다. 설령 이 계약이 공사 현장 점유를 넘겨받는 대가를 지급하기 위한 약정으로 보더라도, C 회사(및 원고)는 현장 점유를 평화롭게 유지할 의무를 제대로 이행하지 않았다고 보았습니다. 계약금 지급 다음 날 C 측이 다시 현장에 침입하여 피고의 공사를 방해한 점, 그리고 이로 인해 피고가 새로운 경비 업체를 고용할 수밖에 없었던 점 등을 근거로, C 회사(및 원고)가 자신들의 의무를 제대로 이행하지 않았으므로 피고는 원고에게 약정금 잔금 지급을 거절할 수 있다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 계약의 해석과 동시이행의 항변권이라는 민법상 중요한 원칙과 관련이 깊습니다.

계약의 해석: 법원은 계약 당사자들이 작성한 계약서의 문언에만 얽매이지 않고, 계약이 체결된 경위, 목적, 당사자들의 실제 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 계약의 내용을 해석합니다. 이 사건에서 법원은 비록 계약서에는 원고가 피고를 위해 경비 용역을 수행하는 것으로 기재되었으나, 실제로는 C과 원고로부터 피고가 공사 현장 점유를 넘겨받는 대가를 지급하는 형식적인 계약에 불과하다고 보았습니다.

동시이행의 항변권 (민법 제536조): 쌍무계약(계약 당사자 양쪽이 서로 대가적인 의미의 채무를 부담하는 계약)에서 당사자 일방은 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있는 권리를 가집니다. 이 사건의 경우, 법원은 이 계약이 C 회사(및 원고)가 공사 현장의 점유를 풀고 피고가 점유할 수 있도록 할 의무와 피고의 금전 지급 의무가 서로 대가적 의미를 가지는 관계라고 보았습니다. C 회사(및 원고)가 현장 점유를 평화롭게 이전하고 유지할 의무를 제대로 이행하지 못하여 피고의 공사 현장 점유가 방해되었으므로, 피고는 이에 대응하여 원고에게 약정금 잔금 지급 의무의 이행을 거절할 수 있다고 판단했습니다.

참고 사항

공사 현장 점유와 관련된 분쟁에서는 실제 계약의 목적과 서면 계약의 내용이 다를 경우 법원은 실제 의사를 중시하여 판단할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 복잡한 이해관계가 얽힌 상황에서는 우회적인 계약 방식보다는 각 당사자의 의무와 책임을 명확히 규정하는 직접적인 계약을 체결하는 것이 분쟁 예방에 더욱 효과적입니다. 현장 점유 이전이 수반되는 계약의 경우, 점유 이전의 시기, 방법, 그리고 점유 이전 후 평화로운 점유 유지를 위한 책임 소재를 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 만약 상대방이 계약상 의무(예: 평화로운 점유 이전 및 유지)를 제대로 이행하지 않는다면, 나머지 대금 지급을 거절할 수 있는 권리(동시이행의 항변권)가 발생할 수 있습니다. 계약 체결 시에는 제3자가 개입된 경우 각 당사자가 누구에게 어떤 의무를 부담하며, 그 이행이 불완전할 경우 누가 책임을 질 것인지에 대한 구체적인 합의가 필요합니다.