행정
주택 재개발사업의 조합원인 원고가 관리처분 변경계획 중 자신이 1주택 분양 대상자로 지정된 부분이 무효라고 주장하며 항소했으나 법원은 이를 기각했습니다. 원고는 다른 조합원들과 유사한 분양 희망 의견을 제출했음에도 자신만 1주택 대상자가 되어 형평에 어긋나고 조합이 재량권을 남용했다고 주장했습니다. 하지만 법원은 원고가 제출한 분양신청서의 기재 내용이 1주택을 신청한 것으로 해석될 수 있고, 다른 조합원들의 2주택 신청은 명확한 의사표시가 있었다고 보아 원고와 구별된다고 판단했습니다. 또한 추가 2주택 분양 신청 기회 부여 및 총회 결의 해석에 있어서도 피고 조합의 재량권 행사 범위 내에 있었다고 보아 관리처분 변경계획에 중대한 하자가 없다고 결론 내렸습니다.
원고 A는 피고 B 주택재개발정비사업조합의 조합원으로서, 2020년 6월 11일 인가받은 관리처분 변경계획에 따라 1주택만을 분양받게 되었습니다. 원고는 최초 분양신청서에 '1) 25평, 2) 30평'이라고 기재했는데, 이는 1순위와 2순위 희망 평형을 표시한 것으로 해석되었습니다. 하지만 원고는 자신이 2주택을 공급받을 수 있는 조합원임에도 제대로 분양받지 못했으며, 조합원들 중 일부는 원고와 유사하게 기재했음에도 2주택 분양 대상자가 되어 부당하게 차별받았다고 주장했습니다. 또한 조합이 2주택 분양 신청 관련 정보를 제대로 제공하지 않고 추가 신청 기회도 불충분했다고 주장하며 관리처분 변경계획의 무효 확인을 구했습니다.
주택재개발사업 관리처분 변경계획에서 원고를 1주택 분양 대상자로 정한 것이 조합원 간의 형평에 현저히 반하고 재량권을 일탈·남용하여 무효에 해당하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
원고의 항소를 기각하고 원고가 항소 비용을 부담하도록 했습니다. 이는 관리처분 변경계획 중 원고를 1주택 분양 대상자로 정한 부분이 유효하며 무효로 볼 수 없다는 제1심 판결이 정당하다고 인정한 것입니다.
법원은 피고 조합의 관리처분계획 수립 및 분양 대상자 결정이 재량권의 범위 내에서 이루어졌으며, 원고가 주장하는 바와 같이 재량권 일탈·남용이나 형평의 원칙 위반으로 볼 만한 중대하고 명백한 하자가 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 주장은 받아들여지지 않았습니다.
이 사건은 구 도시 및 주거환경정비법(2014. 1. 14. 법률 제12248호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법') 제48조 제2항의 법리에 따라 판단되었습니다.
구 도시정비법 제48조 제2항 (관리처분계획의 내용):
이 법령에 따르면 주택재개발사업에서 관리처분계획을 수립할 때, 원칙적으로 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유해도 1주택만 공급하는 것이 원칙입니다.
그러나 예외적으로 분양 대상자별로 종전 토지 또는 건축물의 사업시행인가 고시일 기준 가격 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 2주택을 공급할 수 있습니다. 이 경우 2주택 중 1주택은 주거전용면적이 60제곱미터 이하로 제한됩니다. 이 조항은 2주택 분양의 기준과 예외를 명시하며, 이 사건 원고의 2주택 분양 희망이 이 기준에 부합하는지 여부가 핵심이었습니다.
관리처분계획의 계획재량행위:
주택재개발사업의 관리처분계획은 법률이 정한 행정계획이지만, 그 구체적인 내용 수립에 있어서는 사업시행자인 조합에 상당한 재량이 인정됩니다. 이를 '계획재량행위'라고 합니다. 대법원 판례에 따르면, 적법하게 인가된 관리처분계획이 토지등소유자들 사이에 다소 불균형을 초래하더라도 그것이 특정 조합원의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 위법하다고 보기는 어렵습니다. 조합의 결정이 합리적인 범위 내에 있다면, 그 결정은 유효하게 됩니다. 이 사건에서는 조합이 원고를 1주택 대상자로 결정한 것이 재량권 일탈·남용에 해당하는지 여부가 중요하게 다루어졌습니다.
분양신청기간 만료일 기준 및 변경신청의 허용 범위:
구 도시정비법 제48조 제2항 제5호는 분양설계에 관한 계획이 분양신청기간 만료일을 기준으로 수립되어야 한다고 명시하고 있습니다. 따라서 분양신청기간이 지난 후 조합 총회 결의로 분양 대상 조합원 판정 기준일을 늦추는 것은 원칙적으로 효력이 없습니다. 하지만 분양신청기간 내에 분양신청을 한 조합원들의 권리를 침해하지 않는 범위 내에서는, 조합이 분양신청 내용을 변경할 기회를 부여할 수도 있습니다. 이 사건에서 조합이 공람심사위원회를 통해 일부 조합원의 2주택 분양 희망 의견을 받아들인 것이 이러한 예외적 허용 범위 내에 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
행정처분 당연무효의 하자 기준:
행정처분이 무효가 되기 위해서는 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대한' 것이어야 하고, 객관적으로 '명백한' 것이어야 합니다. 하자의 중대성 및 명백성 판단은 법규의 목적, 의미, 기능 등을 종합적으로 고려하고 구체적 사안의 특수성을 합리적으로 고찰해야 합니다. 이 사건에서 원고는 관리처분 변경계획이 무효라고 주장했으나, 법원은 피고 조합의 결정에 중대하고 명백한 하자가 없다고 판단했습니다.
유사한 재개발 분양 상황에 놓인 경우 다음 사항들을 참고할 수 있습니다:
분양 신청 시 의사 명확화: 2주택 등 특별한 분양 조건을 희망할 경우, 분양신청서에 '2주택 희망'과 같이 그 의사를 명확하게 기재해야 합니다. 단순히 여러 평형을 나열하는 방식은 1주택 내에서의 희망 순위로 해석될 수 있습니다.
조합 안내문 숙지: 재개발조합이 배부하는 분양신청 안내문에 기재된 2주택 분양 요건 및 신청 방법, 기재 방식 등을 철저히 확인하고 따라야 합니다.
공람 및 의견 제출 절차 참여: 관리처분계획안 공람 공고 시 반드시 내용을 확인하고, 자신의 권리가 침해된다고 생각하거나 추가 의견이 있다면 정해진 기간 내에 적극적으로 의견을 제출해야 합니다.
재개발조합의 재량권 이해: 관리처분계획은 조합의 상당한 재량이 인정되는 행정계획입니다. 따라서 불이익이 있다고 느껴지더라도 그것이 법령을 위반한 중대한 하자가 아니라면, 법원에서 무효로 인정받기 어려울 수 있습니다.
관련 총회 결의 내용 확인: 분양 규모 변경 등 중요한 사항에 대한 총회 결의 내용을 자세히 파악하고, 자신의 주장이 총회 결의 범위에 포함되는지 객관적으로 검토해야 합니다.
