지역주택조합의 시공사 선정 및 위약벌 청구 사건

이 사건은 주식회사가 지역주택조합 추진위원회와 사업약정을 맺고 예정 시공사로 선정되었으나, 이후 설립된 지역주택조합이 다른 시공사를 선정하자 기존 약정 위반을 주장하며 약 14억 4,200만 원의 위약벌 및 손해배상금을 청구한 사건입니다. 법원은 지역주택조합의 시공사 선정 및 공사 계약 체결은 반드시 총회 의결을 거쳐야 하는 중요 사항이며, 이 사건에서는 해당 약정이 총회에서 적법하게 승계되거나 추인되었다고 볼 수 없으므로 원고의 청구를 기각했습니다. 이에 원고가 항소했으나 항소심 법원 역시 원심의 판단이 정당하다고 보아 원고의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 지역주택조합 사업의 예정 시공사로 선정되었던 회사
• 피고 탈퇴 B 지역주택조합 C, D, E단지 추진위원회: 최초 원고와 사업약정을 체결했던 지역주택조합 설립 전의 조직
• 피고 승계인수인 F, G, H 지역주택조합: B 지역주택조합 추진위원회로부터 업무를 승계받아 설립된 최종 지역주택조합들

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 B 지역주택조합 추진위원회들과 공동주택 건설 사업을 위한 사업약정을 체결하고 예정 시공사로 선정되었습니다. 이후 B 추진위원회들은 F, G, H 지역주택조합으로 설립되었고, 원고는 이들이 기존 약정을 승계했다고 주장했습니다. 그러나 새로 설립된 지역주택조합들은 A 주식회사 대신 다른 회사를 시공사로 선정했고, 이에 A 주식회사는 약정 위반에 따른 위약벌로 13억 4,200만 원과 손해배상금 1억 원을 포함해 총 14억 4,200만 원의 지급을 청구했습니다. 원고는 조합이 기존 추진위원회의 약정을 포괄적으로 승계했거나, 창립총회에서 약정을 추인했다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 설립 전 추진위원회와 체결한 시공사 선정 사업약정이 이후 설립된 지역주택조합에 포괄적으로 승계되는지 혹은 조합 총회에서 유효하게 추인되었는지 여부, 그리고 그에 따른 위약벌 및 손해배상금 지급 의무 발생 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

항소심 법원은 원고의 항소를 기각하고 항소비용을 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 기존 추진위원회와 원고 A 주식회사가 체결한 사업약정이 피고 승계인수인 지역주택조합에 유효하게 승계되거나 총회에서 적법하게 추인되지 않았다고 본 제1심의 판단을 그대로 유지한 것입니다.

결론

법원은 지역주택조합이 설립되기 전 추진위원회와 시공사 사이에 맺은 사업약정이라 할지라도, 그 약정이 조합원들에게 중대한 부담을 주거나 시공사 선정과 같이 중요한 사항일 경우 반드시 조합 설립 후 적법한 총회 의결을 통해 승인되거나 추인되어야 그 효력을 인정받을 수 있다고 판단했습니다. 따라서 이 사건에서는 해당 약정의 유효한 승계나 추인이 인정되지 않아 원고의 위약벌 및 손해배상 청구가 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 지역주택조합 사업과 관련된 중요한 법적 원칙들을 다루고 있습니다. 먼저, 구 주택법(2022. 12. 27. 법률 제18856호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 및 제7항, 구 주택법 시행령(2023. 4. 27. 대통령령 제33379호로 개정되기 전의 것) 제20조 제3항, 구 주택법 시행규칙(2023. 1. 2. 국토교통부령 제1176호로 개정되기 전의 것) 제7조 제5항에 따라 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'은 지역주택조합 총회의 의결을 반드시 거쳐야 합니다. 이는 조합원들의 재산권 보호를 위한 강행 규정입니다. 특히, 시공사 선정 및 공사계약 체결은 조합의 핵심적인 의사결정 사항이므로 주택법 시행규칙 제7조 제6항 제4호 및 조합규약에서도 총회 의결을 필수 사항으로 정하고 있습니다. 또한, 법원은 도시 및 주거환경정비법과 달리 주택법은 지역주택조합 설립 전 추진위원회의 권리·의무가 설립된 조합에 포괄적으로 승계된다는 명시적 규정을 두고 있지 않다는 점을 강조했습니다. 따라서 추진위원회와 시공사 간의 사업약정은 조합 설립 후 총회에서 구체적인 내용이 충분히 설명되고 의결되어야만 유효하게 효력을 발휘할 수 있습니다. 이 사건 사업약정서 제12조 자체에서도 조합총회의 승인을 계약 승계의 조건으로 명시하고 있었으므로, 총회 승인 없이 계약의 효력을 주장하기는 어렵습니다.

참고 사항

지역주택조합 사업에서 추진위원회 단계에서 시공사와 약정을 체결할 때는 그 약정 내용이 조합 설립 후 반드시 조합 총회에서 승인 또는 추인되어야 한다는 점을 명확히 인지해야 합니다. 특히 조합원에게 금전적 부담을 주거나 시공사 선정과 같이 중요한 계약의 경우, 주택법령에 따라 총회 의결이 필수적이며, 총회 의결 시 조합원들이 계약의 구체적인 내용, 특히 위약벌 규모나 예산상 부담 등 핵심 정보를 충분히 알고 의사결정을 할 수 있도록 투명하게 공개해야 합니다. 단순히 기존 업무를 인정한다는 일반적인 문구만으로는 특정 계약을 추인했다고 인정되기 어렵습니다. 또한, 주택법은 도시정비법과 달리 추진위원회 업무가 조합으로 포괄 승계된다는 명시적인 규정이 없으므로, 지역주택조합 사업에서는 추진위원회 단계의 계약 효력에 더욱 주의해야 합니다.