재개발 현금청산 보상금 이의제기와 수용재결 취소 소송

P구역 주택재개발정비사업의 현금청산 대상자들이 자신들의 토지 수용재결 처분을 취소해달라고 주장하며, 예비적으로는 피고 조합에게 적정한 보상금의 증액 지급을 청구한 사건입니다. 1심 법원은 수용재결 처분 취소 청구는 기각하고, 보상금 증액 청구는 인용했습니다. 이에 원고들은 수용재결 처분 취소 부분에 대해 항소했으나, 항소심 법원 역시 원고들의 항소를 기각하며 수용재결 처분은 적법하다고 판단했습니다. 다만, 예비적 공동소송의 성격상 항소심에서 피고 조합에 대한 보상금 증액 청구도 함께 심리되었고, 그 부분은 원고들의 손을 들어준 1심 판결과 같이 보상금 증액 지급을 명한 결론을 유지했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (토지 등 소유자 14명): P구역 주택재개발정비사업 구역 내 부동산 소유자들로, 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 사람들입니다.
• 피고 인천광역시지방토지수용위원회: 원고들의 토지에 대한 수용재결 처분을 내린 행정기관입니다.
• 피고 P구역주택재개발정비사업조합: P구역 주택재개발정비사업을 시행하는 조합으로, 원고들에게 현금청산 보상금을 지급해야 하는 주체입니다.

분쟁 상황

원고들은 P구역 주택재개발정비사업의 구역 내에 토지 및 건물을 소유하고 있었으나, 사업 진행 중 두 차례의 분양신청 기간(1차: 2010. 3. 8. ~ 2010. 6. 1., 2차: 2017. 4. 17. ~ 2017. 5. 17.) 모두 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다. 이후 원고들은 피고 조합에게 토지보상법 제30조에 따른 수용재결 신청을 청구했고, 피고 조합은 이에 따라 피고 위원회에 수용재결을 신청했습니다. 원고들은 이 수용재결 처분이 절차적, 실체적으로 위법하다고 주장하며 그 취소를 구함과 동시에, 보상금이 적정하게 산정되지 않았다며 보상금 증액을 요구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 개략적 부담금 내역 통지 절차의 적법성: 사업시행자가 분양신청 이전에 토지 등 소유자들에게 개략적인 부담금 내역을 제대로 통지했는지 여부입니다.
2. 수용재결 신청 전 협의 절차의 준수 여부: 현금청산 대상자에 대한 수용재결 신청 시, 사업시행자가 도시정비법 및 토지보상법 상의 협의 절차를 적법하게 거쳤는지 여부입니다.
3. 사업시행기간 만료 후 수용재결 신청의 적법성: 최초 사업시행인가에서 정한 사업시행기간이 만료된 후에 이루어진 수용재결 신청이 적법한지, 또는 이후의 사업시행변경인가가 '새로운 인가'로서의 효력을 가지는지 여부입니다.
4. 감정평가액 산정의 적정성: 수용 보상액 산정 시 인근 다른 재개발사업으로 인한 개발이익이 적절히 반영되었는지 여부입니다.
5. 예비적 공동소송에서의 항소심 심판 범위: 주위적 피고(수용위원회)에 대해서만 항소했음에도, 예비적 피고(조합)에 대한 보상금 증액 청구도 항소심의 심판 대상이 되는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 항소를 모두 기각했습니다. 즉, 피고 인천광역시지방토지수용위원회의 수용재결 처분은 취소할 만큼 위법하지 않다고 판단했습니다. 그러나 예비적 피고인 P구역주택재개발정비사업조합에 대해서는 1심과 동일하게 원고들에게 별지 2표에 기재된 금액과 지연이자를 지급하라는 판결을 유지했습니다.

결론

재개발사업의 현금청산 과정에서 수용재결 처분 자체의 위법성은 인정되지 않았으나, 현금청산 대상자들은 정당한 절차를 통해 적절한 보상금을 증액 받을 권리가 있음을 재확인했습니다. 이는 수용재결 취소와 보상금 증액 청구를 동시에 제기하는 예비적 공동소송의 형태로 진행되었을 때, 재결의 적법성 여부와 무관하게 보상금의 적정성은 법원 감정을 통해 재산정될 수 있다는 점을 보여줍니다.

연관 법령 및 법리

본 판결은 다음과 같은 법령과 법리를 적용하고 해석했습니다.

1. 예비적 공동소송에서의 항소심 심판 범위 (행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제70조 제1항 및 제67조 제1항, 제2항):

   • 행정소송법은 민사소송법의 규정을 준용하며, 민사소송법 제70조 제1항은 공동소송인 중 일부에 대한 청구가 다른 공동소송인에 대한 청구와 법률상 양립할 수 없는 경우(주위적·예비적 공동소송)를 규정합니다. 이러한 경우, 공동소송인 중 한 사람에 대한 상소가 제기되면 다른 공동소송인에 대한 청구 부분도 함께 상소심에 이심되어 심판 대상이 됩니다.
   • 본 사건에서 원고들의 수용재결 취소 청구(주위적 청구, 피고 위원회 대상)와 보상금 증액 청구(예비적 청구, 피고 조합 대상)는 법률상 양립할 수 없는 관계이므로, 원고들이 주위적 피고인 위원회에 대해서만 항소했더라도, 예비적 피고인 조합에 대한 청구 부분도 항소심의 심판 대상이 된다는 법리가 적용되었습니다.

2. 개략적 부담금 내역 통지 의무 (구 도시 및 주거환경정비법 제46조 제1항, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제47조 제1항):

   • 사업시행자는 사업시행인가 고시 후 60일 이내에 개략적인 부담금 내역, 분양신청 기간 등을 토지 등 소유자에게 통지하고 공고해야 합니다. 이는 토지 등 소유자가 분양신청 여부를 결정하는 데 필요한 정보를 제공하기 위함입니다.
   • 법원은 피고 조합이 '조합원 분양신청 안내' 책자를 발송하여 예상 비례율에 따른 부담금 예시 등을 구체적으로 기재했으므로, 이는 구 도시정비법이 정한 개략적 부담금 내역 통지 의무를 이행한 것으로 보아 원고들의 주장을 기각했습니다.

3. 현금청산 협의 절차 (구 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1항 제1호, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조):

   • 구 도시정비법 제47조 제1항 제1호는 분양신청을 하지 않은 현금청산 대상자에게 사업시행자가 분양신청기간 종료 다음 날부터 150일 이내에 현금으로 청산해야 한다고 규정합니다. 구 도시정비법 시행령 제48조는 청산금액을 사업시행자와 토지 등 소유자가 협의하여 산정하도록 합니다.
   • 법원은 현금청산기간이 경과한 후에 토지 등 소유자로부터 협의 불성립을 이유로 재결신청의 청구가 있는 경우, 사업시행자는 구 도시정비법 시행령 제48조에 따른 협의절차 및 토지보상법에 따른 협의절차를 별도로 거칠 필요 없이 곧바로 재결을 신청할 수 있다고 판단했습니다. 또한, 원고들이 이미 협의 의사가 없음을 밝혔고, 수용재결 신청 이후 실제로 협의를 거쳤다는 점도 고려되었습니다.

4. 사업시행기간 만료 후 수용재결 신청의 효력 (구 도시 및 주거환경정비법 제28조 제1항, 제5항, 제24조 제3항 제9호의2, 제6항, 제7항):

   • 도시정비사업의 인가는 실효될 수 있으나, 사업시행변경인가가 '새로운 인가'로서의 요건(총회 의결, 서류 제출 등)을 갖춘 경우 그에 따른 효과가 발생합니다.
   • 본 사건에서 피고 조합의 2017. 4. 3.자 사업시행변경인가는 정비사업비가 100분의 10을 초과하여 증가했고, 조합원 총회에서 법정 동의율(3분의 2 이상)을 충족하여 가결되었으며, 최초 인가에 준하는 서류를 제출했으므로, 이는 실효된 사업시행인가를 회복하는 것을 넘어선 '새로운 인가'로 인정되었습니다. 따라서 이 새로운 인가에 따른 사업시행기간(132개월) 내에 이루어진 수용재결 신청은 적법하다고 판단했습니다.

5. 감정평가액 산정의 적정성 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제1항, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항, 감정평가에 관한 규칙 제14조):

   • 토지 보상액은 공시지가를 기준으로 적정가격을 산정하되, 해당 공익사업으로 인한 지가 상승분은 배제하고, 해당 공익사업과는 관계없는 다른 사업으로 인한 개발이익은 포함하여 평가해야 합니다. 감정평가는 '비교표준지 선정 → 시점 수정 → 지역요인 비교 → 개별요인 비교 → 그 밖의 요인 보정' 순서로 이루어집니다.
   • 법원은 감정평가 과정에서 'Y구역' 재개발사업 보상사례를 '인근지역 유사 토지 보상사례'로 고려한 것이 P구역 사업 대상 토지에 발생한 개발이익까지 배제한 것으로 단정하기 어렵다고 보았습니다. 또한, 설령 감정평가에 일부 잘못이 있더라도 이는 수용재결 취소 사유가 아닌 손실보상금 증액 청구 소송을 통해 다툴 수 있는 문제라고 보아, 이 부분 주장을 기각했습니다.

참고 사항

유사한 재개발 또는 재건축 사업에서 현금청산 대상자가 되거나 수용재결과 관련된 분쟁을 겪을 경우 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 부담금 내역 통지 확인: 사업시행자가 분양신청 전 제공하는 개략적인 부담금 내역 통지가 충분한 정보를 포함하고 있는지 신중하게 검토해야 합니다. 이 통지 내용이 불분명할 경우, 분양신청 여부 결정에 어려움을 겪을 수 있습니다.
2. 현금청산 협의 절차: 현금청산 대상자가 된 경우, 사업시행자와의 협의는 도시정비법에 따른 현금청산기간(분양신청기간 종료일 다음 날부터 150일 이내) 내에 진행되어야 합니다. 이 기간 내에 협의가 불성립되면, 사업시행자는 토지보상법 상의 별도 협의 절차 없이 곧바로 수용재결을 신청할 수 있으므로, 협의에 대한 의사를 명확히 하고 필요시 적극적으로 참여해야 합니다.
3. 사업시행기간과 변경인가: 정비사업의 사업시행기간은 매우 중요합니다. 사업시행인가에서 정한 기간이 만료될 경우, 수용 권한이 실효될 수 있습니다. 그러나 사업시행변경인가가 '새로운 인가'로서의 요건(예: 조합원 총회 의결, 정비사업비 증가에 따른 동의율 충족 등)을 갖추었다면, 그에 따른 새로운 사업시행기간 내에서는 수용 권한이 유효하게 될 수 있습니다. 따라서 사업 변경 시에는 관련 법규에 따른 절차 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다.
4. 보상금 산정의 적정성 다툼: 수용재결의 적법성과 보상금액의 적정성은 별개의 문제로 다루어질 수 있습니다. 수용재결 자체를 취소하기 어렵더라도, 보상금액이 불합리하다고 판단되면 손실보상금 증액 청구 소송을 통해 법원 감정을 거쳐 적정한 보상금을 받을 수 있습니다. 이때 주변 유사 사업의 개발이익이 평가에 반영되었는지 등을 면밀히 살펴야 합니다.