건물 임차인의 월세 연체로 인한 건물 인도와 미지급 차임 청구 사건

건물 소유주였던 F과 원고 A은 공동으로 건물을 소유하고 있었고, F은 피고 D, E에게 해당 건물을 임대했습니다. 최초 임대차 계약은 2017년 6월 1일부터 2022년 5월 31일까지 60개월, 보증금 4천만 원, 월세 420만 원으로 체결되었습니다. 그러나 피고들은 2022년 5월까지 총 9,785만 원의 차임을 연체했고, 이 중 4천만 원은 보증금에서 공제되었습니다. 미지급 차임 5,785만 원은 2022년 6월까지 지급하기로 하고, 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 새로운 계약은 2022년 5월 24일에 체결되었으며, 임차 기간은 2022년 6월 1일부터 2027년 5월 31일까지 60개월, 보증금 5천만 원, 월세는 2022년 6월부터 2023년 12월까지 420만 원, 2024년 1월부터 500만 원으로 정해졌습니다. 하지만 피고들은 새 계약의 보증금 5천만 원도 지급하지 못했고, 2024년 5월 31일까지 총 7,930만 원의 차임을 추가로 연체했습니다. 임대인 F은 2024년 5월 25일 사망하였고, 그의 재산은 배우자인 원고 A이 3/7지분, 자녀들인 원고 B, C가 각 2/7지분으로 상속받았습니다. 상속인인 원고들은 피고들의 3기 이상 월세 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보하고, 건물 인도와 미지급 차임 지급을 요구하는 소송을 제기했습니다. 피고 D는 이 사건 임대차 계약서가 위조되었다고 주장했으나, 법원은 이를 인정하지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 사망한 건물 소유자 F의 배우자로, F의 재산을 3/7 지분으로 상속받아 건물 소유주가 되었고 연체된 차임을 청구한 상속인 중 한 명입니다.
• 원고 B, 원고 C: 사망한 건물 소유자 F의 자녀들로, F의 재산을 각 2/7 지분으로 상속받아 건물 소유주가 되었고 연체된 차임을 청구한 상속인들입니다.
• 피고 D: 사건 건물의 임차인 중 한 명으로, F과 임대차 계약을 맺었으며, 공동으로 차임을 연체하여 건물 인도와 연체된 차임 및 부당이득금 지급 의무를 지게 되었습니다. 그는 계약서 위조를 주장했습니다.
• 피고 E: 사건 건물의 임차인 중 한 명으로, 피고 D와 공동으로 차임을 연체하여 건물 인도와 연체된 차임 및 부당이득금 지급 의무를 지게 되었으며, 공시송달로 재판이 진행되었습니다.
• F: 원고 A의 배우자이자 원고 B, C의 아버지로, 원래 원고 A과 함께 건물을 소유하고 피고들과 임대차 계약을 맺었으나, 소송 진행 중 사망하여 그의 재산은 원고들에게 상속되었습니다.

분쟁 상황

건물 소유주 F과 원고 A이 피고들에게 건물을 임대하였으나, 피고들이 오랜 기간 월세를 연체하면서 임대차 계약 조건이 변경되고 새로운 계약이 체결되었음에도 불구하고 지속적으로 월세를 지급하지 않았습니다. 결국 F의 사망 후 그의 상속인들인 원고 A, B, C가 3기 이상의 월세 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보하고 건물의 인도 및 미지급 차임의 지급을 요구하게 되면서 발생한 분쟁입니다. 이 과정에서 피고 D는 새로운 임대차 계약서가 위조되었다고 주장했으나 법원에서 인정되지 않았습니다.

핵심 쟁점

임차인들의 장기간에 걸친 차임 연체로 인해 임대차 계약이 적법하게 해지되었는지 여부와 그에 따른 건물 인도 및 미지급 차임, 그리고 건물 인도 시점까지의 부당이득금 지급 의무가 발생하는지 여부입니다. 또한, 임대인 사망 시 임대인 지위의 상속과 연체 차임 및 부당이득금의 상속 지분별 계산의 적절성도 중요한 쟁점이었습니다. 피고 D가 주장한 임대차 계약서 위조 여부도 다툼의 대상이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동하여 원고들에게 별지 목록 기재 건물을 인도하고, 미지급 차임 및 지연손해금, 그리고 건물 인도시까지의 월세 상당 부당이득금을 지급하라고 판결했습니다. 구체적으로, 원고 A에게는 총 58,778,571원(종전 계약 연체 차임 24,792,857원 + 새 계약 연체 차임 33,985,714원)과 이에 대한 지연손해금(24,792,857원에 2022년 7월 1일부터 연 25%, 33,985,714원에 2024년 6월 1일부터 연 20% 이자), 그리고 2024년 6월 1일부터 2024년 8월 14일까지 월 2,142,857원, 그 다음 날부터 건물 인도시까지 월 3,571,482원의 월세 또는 부당이득금을 지급하도록 명했습니다. 원고 B와 C에게는 각각 39,185,713원(종전 계약 연체 차임 16,528,571원 + 새 계약 연체 차임 22,657,142원)과 이에 대한 지연손해금(16,528,571원에 2022년 7월 1일부터 연 25%, 22,657,142원에 2024년 6월 1일부터 연 20% 이자), 그리고 2024년 6월 1일부터 2024년 8월 14일까지 월 1,428,571원, 그 다음 날부터 건물 인도시까지 월 714,285원의 월세 또는 부당이득금을 지급하도록 명했습니다. 소송비용은 피고들이 모두 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 결정했습니다. 피고 D의 계약서 위조 주장은 받아들여지지 않았고, 피고 E에 대한 판결은 공시송달에 의해 진행되었습니다.

결론

법원은 임차인인 피고들이 임대차 계약상의 의무를 이행하지 않고 장기간 차임을 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고들은 임대인의 상속인들에게 건물을 인도하고 연체된 차임과 지연손해금 및 건물 인도 시까지의 부당이득금을 각 상속 지분에 따라 지급할 의무가 있다고 최종 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 임대차 계약 해지 및 건물 인도, 그리고 미지급 차임 및 부당이득금 청구에 관련된 것으로, 주로 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지)​: 이 조항은 '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 피고들은 장기간에 걸쳐 3기 이상의 월세를 연체했으므로, 원고들은 이 조항에 근거하여 임대차 계약을 적법하게 해지할 수 있었습니다.
• 민법 제618조 (임대차의 의의)​: '당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.' 이 조항은 F과 피고들 사이에 체결된 종전 및 새로운 임대차 계약이 유효하게 성립했음을 뒷받침하는 근거가 됩니다.
• 민법 제741조 (부당이득의 내용)​: '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.' 임대차 계약이 해지된 이후에도 피고들이 건물을 계속 점유하며 사용, 수익한 것은 법률상 원인 없는 이득에 해당하므로, 원고들은 이 조항에 근거하여 건물 인도 시까지 월세 상당의 부당이득금 반환을 청구할 수 있었습니다.
• 민법 제1005조 (상속과 포괄적 권리·의무의 승계)​: '상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리·의무를 승계한다.' 임대인 F의 사망으로 인해 그의 재산(건물 소유권, 임대인으로서의 지위, 연체 차임 청구권 등)은 법정 상속 비율에 따라 원고 A, B, C에게 승계되었으며, 이에 따라 원고들은 임대인으로서의 권리를 행사할 수 있게 되었습니다.
• 지연손해금: 임대차 계약서에 명시된 연체 이율에 따라 차임 연체에 대한 지연손해금이 부과됩니다. 이 사건에서는 종전 계약에 연 25%, 새로운 계약에 연 20%의 지연손해금 약정이 있었고, 법원은 이 약정을 인정하여 지연손해금 지급을 명했습니다.
• 민사소송법 제208조 제3항 제3호 (공시송달에 의한 판결)​: 피고 E에 대한 판결은 공시송달에 의해 진행되었습니다. 이는 피고의 주소나 거소를 알 수 없어 소송 서류를 전달하기 어려운 경우, 법원의 명령으로 법원 게시판 등에 게시함으로써 송달된 것과 같은 효력을 부여하는 제도입니다. 이로 인해 피고 E이 소송에 제대로 대응하지 못했음에도 불구하고 판결이 내려질 수 있었습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다:

• 계약서 철저 관리: 임대차 계약 시, 임대 기간, 보증금, 월세, 연체 이율 등 핵심 내용을 명확히 기재해야 합니다. 계약 내용 변경 시에는 반드시 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 변경 사항을 추가하여 모든 당사자가 서명 또는 날인해야 합니다. 특히, 보증금 미지급이나 월세 연체와 같은 중요한 사항은 구두 합의가 아닌 서면으로 기록하고 관리하는 것이 중요합니다.
• 차임 연체 시 신속한 대응: 임차인의 차임 연체가 발생할 경우, 주택임대차보호법은 2기, 상가건물 임대차보호법은 3기의 차임 연체 시 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 연체가 발생하면 내용증명 우편 등을 통해 연체 사실을 통보하고, 계약 해지 의사를 명확히 전달하여 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 준비해야 합니다.
• 임대인 지위 승계 확인: 임대인이 사망할 경우, 그 지위는 상속인들에게 승계됩니다. 상속인들은 건물 소유 지분에 따라 임대인으로서의 권리(차임 청구, 건물 인도 요구 등)를 행사할 수 있으며, 이 경우 상속 관련 법률을 이해하고 상속 지분에 따른 권리 계산이 필요하므로 관련 증빙 자료를 확보해야 합니다.
• 증거 보전의 중요성: 차임 지급 및 연체 내역, 계약서, 내용증명, 문자 메시지, 은행 거래 내역 등 모든 관련 자료를 철저히 보관하여 분쟁 발생 시 자신의 주장을 뒷받침할 객관적인 증거로 제시할 수 있도록 해야 합니다. 특히, 임차인이 계약서 위조 등을 주장할 경우, 원본 계약서와 객관적인 증거 자료가 매우 중요합니다.
• 임차인의 주장에 대한 반박 준비: 임차인이 계약서 위조 등 사실과 다른 주장을 할 경우, 객관적인 증거를 통해 이를 반박할 수 있도록 준비해야 합니다. 법원은 증거를 바탕으로 판단하므로, 명확하고 신뢰할 수 있는 증거를 제시하는 것이 중요합니다.