헬스장 권리양수도 계약 해제 관련 권리금 잔금 청구 사건

원고 A는 자신이 운영하던 헬스장을 피고 B에게 권리금 9,500만 원에 양도하는 계약을 맺었습니다. 이에 따라 피고 B는 임대인 H, I와 새로운 상가 임대차 계약도 체결했습니다. 하지만 임대인 H가 건물 입주민들의 소음 불만을 이유로 피고 B에게 임대차 계약 해제를 통보하고 계약금 1,000만 원을 돌려주자, 피고 B는 권리양수도 계약도 해제되었다며 남은 권리금 잔금 4,500만 원의 지급을 거부했습니다. 원고 A는 잔금 지급을 청구하는 소송을 제기했고, 피고 B는 이미 지급한 권리금 5,000만 원의 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임대인이 임대차 계약을 적법하게 해제했다고 볼 수 없으므로, 피고 B가 권리양수도 계약 해제를 주장할 수 없다고 판단하여 원고 A의 잔금 청구를 인용하고 피고 B의 반소청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부산 해운대구에서 'G' 헬스장을 운영하던 사람으로, 헬스장 시설물 일체의 권리를 피고에게 양도하는 양도인입니다.
• 피고 B: 원고 A로부터 헬스장 시설물 권리를 양수하고 임대인과 새로운 상가 임대차 계약을 체결한 양수인입니다.
• H, I: 이 사건 상가의 소유자이자 임대인입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2015년경부터 부산 해운대구에서 헬스장을 운영하다가, 2022년 5월 12일경 피고 B에게 헬스장 시설물 일체의 권리를 권리금 9,500만 원에 양도하는 계약을 체결했습니다. 계약에 따라 피고 B는 계약금 1,000만 원과 중도금 4,000만 원을 원고 A에게 지급했습니다. 이후 피고 B는 원고 A의 주선으로 2022년 5월 18일경 임대인 H, I와 새로운 상가 임대차 계약을 체결했습니다. 임대차 계약에는 임대인이 계약금의 배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있다는 조항이 있었습니다. 한편, 헬스장이 위치한 건물의 입주민들은 소음과 진동 문제로 불만을 제기해왔고, 2022년 9월 19일 임대인 H는 입주민들의 의견을 들은 후 피고 B에게 임대차 계약 해제를 통보하고 계약금 1,000만 원을 송금했습니다. 이에 피고 B는 임대차 계약이 해제되었음을 이유로 권리양수도 계약도 해제되었다고 주장하며 원고 A에게 잔금 4,500만 원 지급을 거부하고 이미 지급한 권리금 5,000만 원의 반환을 요구했습니다. 원고 A는 2022년 10월 4일 권리금 잔금 지급을 구하는 본소 소송을 제기했고, 피고 B는 반소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임대차 계약금의 배액을 상환하지 않고 계약 해제를 통보한 경우 그 해제가 적법한지 여부와, 임대차 계약의 해제가 임차인의 귀책사유 없이 이루어졌다고 볼 수 있는지, 그리고 이것이 권리양수도 계약 해제의 정당한 사유가 되는지 여부가 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B가 원고 A에게 4,500만 원과 이에 대하여 2022년 10월 1일부터 2022년 10월 14일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 피고 B의 반소청구(원고 A로부터 권리금 5,000만 원 반환 요구)는 기각되었고, 소송 비용은 본소와 반소를 통틀어 피고 B가 모두 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 임대인 H가 피고 B에게 임대차 계약금 1,000만 원만 돌려주고 일방적으로 계약 해제를 통보한 것은, 계약금 배액 상환이라는 약정된 해제 요건을 충족하지 못하여 적법한 해제로 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한, 피고 B가 임대인과 합의하여 계약을 해제했거나 피고 B의 잘못으로 임대차 계약이 해제된 경우에는 권리양수도 계약 해제의 정당한 사유가 될 수 없다고 보았습니다. 결과적으로 임대차 계약이 피고 B의 책임 없이 적법하게 해제되었다는 증거가 없으므로, 이를 전제로 한 피고 B의 권리양수도 계약 해제 주장은 받아들여지지 않았습니다. 이에 따라 피고 B는 원고 A에게 권리금 잔금 4,500만 원을 지급해야 하며, 이미 지급한 권리금 5,000만 원의 반환 청구는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 다음과 같은 법률과 원칙들이 적용되었습니다. 우선, 민법 제565조(해약금)​는 매매 당사자 일방이 계약금을 지급한 경우, 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다. 본 사례에서는 임대차 계약에 임대인이 계약금 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다는 조항이 있었지만, 임대인이 실제로는 계약금의 배액이 아닌 계약금 상당액만 돌려주었으므로 적법한 해제로 인정되지 않았습니다. 다음으로, 계약의 해석 원칙에 따라 법원은 권리양수도 계약 제4조 제3항의 '정상적인 임대차계약이 체결되지 못할 경우'라는 문구를 임차인의 귀책사유 없이 임대차 계약이 해제되는 경우로 해석했습니다. 이는 당사자의 의사와 거래 관행, 계약의 목적을 종합적으로 고려한 결과입니다. 마지막으로, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정 이율)​에 따라 법원은 금전채무의 이행을 명하는 판결을 할 때, 지연손해금률을 연 12%로 적용했습니다. 다만, 소송이 제기되기 전까지는 민법상 이율인 연 5%를 적용하고, 소장 송달일 다음 날부터 소송촉진법상 이율을 적용하여 지연손해금을 산정했습니다.

참고 사항

권리양수도 계약과 상가 임대차 계약은 상호 연관되어 있지만, 각 계약의 해제 조건과 효력은 별개로 판단될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 임대차 계약 시, 임대인의 일방적인 계약 해제에 대비하여 해제 조건을 명확히 확인하고, 특히 계약금 배액 상환과 같은 약정된 절차가 제대로 이행되었는지 확인해야 합니다. 임대인이 계약금 상당액만 돌려주고 해제를 통보하는 경우, 이는 적법한 해제로 인정받기 어려울 수 있습니다. 임대차 계약이 임차인 본인의 잘못 없이 적법하게 해제된 경우에만 권리양수도 계약 해제를 주장할 수 있으므로, 임대인과의 해제 사유와 과정에 대한 명확한 입증이 중요합니다. 또한, 건물 내 소음이나 진동 등 시설물 사용에 따른 분쟁 소지가 있다면, 이를 사전에 임대인과 협의하여 계약서에 반영하거나 해결 방안을 명확히 하는 것이 향후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.