행정
원고는 투기과열지구 내 재건축 사업구역에 있는 주택을 매수하고 조합원 가입을 신청했습니다. 하지만 조합은 매도인이 소유권 이전 등기 시점에 '1세대 1주택자' 요건을 충족하지 못했다는 이유로 원고의 조합원 자격을 부인했습니다. 원고는 매매계약 체결 시점에는 매도인이 모든 요건을 충족했으므로 조합원 자격이 있다고 주장했고 법원은 원고의 손을 들어주어 조합원 자격을 인정했습니다.
원고 A는 2021년 2월 4일 대전 중구의 주택재건축정비사업구역 내 주택을 D로부터 매수하고 같은 해 2월 26일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 원고는 피고 조합에 조합원 가입을 신청했으나 피고 조합은 이를 거부했습니다. 피고 조합은 D이 소유권 이전 등기가 완료된 2021년 2월 26일 시점을 기준으로 '1세대 1주택자' 요건을 충족하지 못했다고 주장했습니다. 이는 D의 아들이 2021년 2월 16일 D이 새로 이사한 아파트로 일시적으로 전입신고를 하면서 D이 잠시 '2주택자'가 되었기 때문이었습니다. 반면 원고는 매매계약을 체결한 2021년 2월 4일 당시 D은 1세대 1주택자 요건을 충족했으며, 소유 기간 10년 및 거주 기간 5년 이상 요건도 모두 갖추었으므로 자신에게 조합원 자격이 있다고 맞섰습니다.
재건축 사업의 투기과열지구 내에서 조합 설립 인가 후 주택을 매수했을 때, 매수인이 조합원 자격을 승계하기 위한 '양도인의 1세대 1주택자 요건' 충족 여부를 매매계약 체결 시점으로 보아야 하는지, 아니면 소유권 이전 등기 완료 시점으로 보아야 하는지에 대한 다툼입니다.
법원은 원고가 피고 조합의 조합원임을 확인하며 소송 비용은 피고 조합이 부담하라고 판결했습니다.
법원은 도시정비법 제39조 제2항 제4호의 예외 규정인 '양도인의 1세대 1주택자' 요건은 재건축 대상 부동산 매매계약 체결 당시를 기준으로 판단해야 한다고 보았습니다. 이는 해당 법 조항의 입법 취지가 투기 수요를 차단하면서도, 실거주 목적으로 주택을 양도하는 조합원의 어려움을 지나치게 만들지 않으려는 데 있다는 점을 고려한 것입니다. 양도인 D은 매매계약 체결 당시 1세대 1주택자로서 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주하는 요건을 모두 충족했으므로, 매매계약 이후 잔금 지급과 등기 완료 전에 D의 아들이 일시적으로 세대원이 되어 D이 1세대 1주택자 요건을 잠시 상실했더라도, 이는 원고의 조합원 자격을 부인할 사유가 될 수 없다고 판단했습니다.
도시 및 주거환경정비법(도정법) 제39조 제2항: 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업을 진행할 경우, 조합 설립 인가 이후에 정비사업의 건축물이나 토지를 매수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 다만, 예외적으로 양도인(판매자)이 '1세대 1주택자'로서 대통령령으로 정하는 소유 기간(10년)과 거주 기간(5년) 이상을 충족한 경우에는 매수한 사람도 조합원 자격을 승계받을 수 있습니다. 이 법 조항은 투기 억제와 함께 실거주자의 재산권 보호를 위한 균형을 고려합니다. 도정법 시행령 제37조 제1항: 위에 언급된 '대통령령으로 정하는 기간'을 구체적으로 소유 기간은 10년, 거주 기간은 5년으로 명시하고 있습니다. 민법 제186조: 부동산의 소유권 변동은 등기를 해야 효력이 발생하지만, 이 판결에서는 도정법상 '양도인'의 요건 충족 시점을 등기 시점이 아닌 매매·증여 등 권리 변동의 원인이 되는 '계약 체결 시점'으로 해석했습니다. 이는 매매 계약 당시의 현황을 신뢰하고 거래하는 일반적인 상황을 반영하고, 매수인이 예측하지 못한 상황으로 조합원 자격을 잃는 피해를 방지하기 위함입니다.
투기과열지구 내 재건축 사업구역에서 조합 설립 인가 후에 주택을 매수하여 조합원 자격을 승계받고자 한다면, 매매계약 체결 시점에 매도인의 '1세대 1주택자' 요건 충족 여부와 해당 주택의 소유 및 거주 기간(각 10년, 5년)을 반드시 확인해야 합니다. 계약 체결 후 소유권 이전 등기가 완료되기 전까지 매도인의 세대 구성에 변동이 생겨 일시적으로 '1세대 1주택자' 요건이 상실되더라도, 이는 매수인의 조합원 자격 승계에 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 부동산 매매 시에는 계약서 작성 시점을 기준으로 법적 요건이 충족되었는지를 면밀히 살펴야 하며, 관련 서류(등기부등본, 주민등록등본 등)를 통해 이를 명확히 해두는 것이 좋습니다.
