천안 주택재건축정비사업 관리처분계획 무효 확인 사건

피고 H 주택재건축정비사업조합이 2017년 12월 1일 천안시장으로부터 인가받은 관리처분계획에 대해 원고들이 무효를 주장하며 소송을 제기한 사건입니다. 원고들은 관리처분계획 수립 과정에서 종전자산가격 및 비례율 산정 오류, 총회 결의 없는 계획 변경, 정관 위반의 상가 조합원 아파트 추가 공급, 통지 절차 및 감정평가 과정에서의 하자를 주장했습니다. 법원은 원고들의 주장을 모두 기각하며, 피고 조합의 관리처분계획은 적법하고 유효하다고 판단했습니다. 법원은 행정처분 무효의 중대하고 명백한 하자가 인정되지 않으며, 원고들이 주장하는 위법 사유가 증명되지 않았다고 보았습니다.

관련 당사자

• 원고들: A, B, C, D, E, F 주식회사, G (H 주택재건축정비사업조합의 관리처분계획에 대해 무효를 주장한 조합원 및 법인들)
• 피고: H 주택재건축정비사업조합 (천안시 동남구 K 일대에서 주택재건축정비사업을 시행하고 관리처분계획을 수립한 조합)
• 피고보조참가인: I (피고 조합의 조합원으로서 관리처분계획의 유효성을 지지), 주식회사 J (피고 조합의 기업형 임대주택 사업자로서 관리처분계획의 유효성을 지지)

분쟁 상황

H 주택재건축정비사업조합이 천안시 동남구 K 일대에서 주택재건축정비사업을 진행하던 중, 2017년 12월 1일 천안시장으로부터 관리처분계획 인가를 받았습니다. 이에 조합원 및 법인인 원고들은 해당 관리처분계획이 ▲ 방음벽 설치비용 누락, 정비기반시설 공사비 축소 계상, 토지보상비 누락 등을 통한 비례율 조작 ▲ 조합원 총회 의결 없이 관리처분계획 변경 ▲ 정관을 위반한 상가 조합원에 대한 아파트 추가 공급 ▲ 총회 개최 1개월 전 종전자산가격 및 분양예정자산 추산액 통지 의무, 분양신청기간 이전 종전자산 감정평가 결과 통보 의무 미이행 ▲ 사업시행변경인가일을 기준으로 한 종전자산 평가, 대의원회에서의 감정평가업자 선정, 일반분양가 미산정, 추가 사업비 미반영 등 감정평가 관련 하자 ▲ 조합원 분양가와 종후자산 평가액 불일치 등의 이유로 무효라고 주장하며 법원에 무효확인 소송을 제기했습니다. 이에 대해 피고 조합과 피고보조참가인들은 관리처분계획이 적법한 절차에 따라 수립되었으며, 원고들의 주장은 사실과 다르거나 법적 근거가 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

1. 사업비 누락, 종전자산 저평가 등을 통한 비례율 조작 주장의 위법성 여부
2. 조합원 총회 의결 없이 관리처분계획을 변경한 절차상 위법성 여부
3. 정관상 조건을 충족하지 못한 상가 소유 조합원에게 아파트를 추가 공급한 것의 위법성 여부
4. 종전자산가격 및 분양예정자산 추산액 통지, 종전자산 감정평가 결과 통보 등 절차적 하자의 위법성 여부
5. 종전자산평가 시점 위반, 감정평가업자 선정 하자, 감정평가액 산정 하자 등 감정평가 관련 위법성 여부
6. 조합원 분양가가 종후자산 평가액보다 낮은 관리처분계획 자체의 하자 여부

법원의 판단

원고들이 제기한 관리처분계획 무효확인 청구를 모두 기각하고, 소송과 관련된 모든 비용은 원고들이 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 원고들이 주장한 관리처분계획의 여러 하자들, 즉 사업비 누락, 비례율 조작, 총회 의결 없는 계획 변경, 정관 위반, 통지 절차 미이행, 감정평가 관련 위법 등에 대해 충분한 증거가 없거나, 해당 행위가 법령 및 관련 판례에 비추어 위법하지 않거나, 설령 하자가 있더라도 관리처분계획 전체를 무효로 할 만큼 중대하고 명백한 하자에는 해당하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 피고 조합의 관리처분계획은 적법하게 수립되었다고 보아 원고들의 청구를 기각하였습니다.

연관 법령 및 법리

• 행정처분 무효의 중대·명백성 원칙: 행정처분이 무효가 되려면 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로서 객관적으로 명백해야 합니다. 하자의 중대성과 명백성을 판단할 때는 법규의 목적, 의미, 기능 등을 목적론적으로 고찰하고 구체적 사안의 특수성을 합리적으로 고려해야 합니다 (대법원 2004. 10. 15. 선고 2002다68485 판결 등). 또한, 행정처분 무효 확인 소송에서 무효 사유를 주장하고 입증할 책임은 원고에게 있습니다 (대법원 2000. 3. 23. 선고 99두11851 판결 등).
• 구 도시 및 주거환경정비법 (이하 '구 도시정비법') 제48조 제1항 (관리처분계획 수립 및 인가)​: 사업시행자는 분양신청기간 종료 후 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 총회 개최 1개월 전에 특정 사항(분양대상자별 분양예정자산 추산액, 종전자산가격 등)을 각 조합원에게 문서로 통지해야 합니다.
• 구 도시정비법 제24조 제3항 제10호 및 제48조 제1항 (관리처분계획 변경 시 총회 의결)​: 관리처분계획의 수립 또는 변경은 조합원 총회의 의결 및 행정청의 인가 절차를 거쳐야 합니다. 이는 조합원들의 권리귀속 및 비용부담에 큰 영향을 미치기 때문입니다.
• 구 도시정비법 시행령 제49조 등 (경미한 사항의 변경)​: 관리처분계획 내용 중 조합원의 권리의무나 법적 지위에 큰 영향을 미치지 않는 '경미한 사항'은 별도의 총회 의결이나 행정청 인가 없이 변경이 가능합니다. 이는 변경 내용이 객관적으로 조합원 의사에 부합하고 권리를 침해하지 않거나, 총회 의결을 거쳐도 결과가 달라지지 않을 경우 등에 해당합니다 (대법원 2012. 5. 24. 선고 2009두22140 판결 등).
• 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호 및 제2항 (종전자산가격 평가 시점)​: 관리처분계획 수립 시 '사업시행인가 고시일'을 기준으로 종전자산의 가격을 평가하도록 규정하고 있습니다. 하지만, 이는 분양대상자들의 개별 분담금을 형평성 있게 배분하기 위한 기준이므로, 사업의 진행 상황(예: 사업시행변경인가) 등을 고려하여 총회 결의를 통해 변경인가일을 기준으로 평가하는 것도 가능하다고 판시되었습니다 (대법원 2018. 3. 13. 선고 2016두35281 판결 등).
• 구 도시정비법 제24조 제3항 및 제25조 제2항 (감정평가업자 선정)​: 구 도시정비법 개정(2009. 2. 6.) 전에는 감정평가업자 선정이 총회 의결사항으로 명시되지 않았고, 대의원회에서 총회의 권한을 대행하여 선정할 수 있었습니다. 개정 후에는 총회 의결사항으로 추가되었으나, 이는 공포일 이후의 사안에 적용됩니다.
• 구 도시정비법 제38조 (주택재건축사업과 토지보상)​: 주택재건축사업은 조합이 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 제3조에 따른 토지 취득 권한이 부여되지 않는 사업이므로, 토지보상비용이 발생할 여지가 적습니다.
• 구 도시정비법 제46조 제1항 및 시행령 제47조 제1항 (분양신청 통지 사항)​: 분양공고 및 분양신청 기간 이전에 토지등소유자에게 통지해야 할 사항을 규정하나, '종전자산 감정평가 결과'는 통지 사항으로 명시하지 않고 있습니다. 조례가 상위 법령의 위임 범위를 초과하여 이를 규정하는 경우 무효가 될 수 있습니다.
• 정비사업 연계 기업형임대사업자 선정기준 제10조: 기업형 임대주택 매매가격은 사업시행자와 기업형임대사업자 간의 협의로 정하도록 규정되어 있습니다.
• 구 도시정비법 제48조 제5항 (조합원 분양분 추산액 산정)​: 주택재건축사업의 경우 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액들을 산술평균하여 조합원 분양분의 추산액을 산정합니다.

참고 사항

• 행정처분의 무효 판단 기준을 이해하세요: 재건축·재개발 사업의 관리처분계획과 같은 행정처분이 무효가 되기 위해서는 단순히 절차상의 흠결이나 불만이 있는 것을 넘어, 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대하고 명백한' 것이어야 합니다. 이러한 중대성과 명백성은 객관적인 상황과 법규의 목적 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.
• 증명 책임은 무효를 주장하는 쪽에 있습니다: 관리처분계획이 무효라고 주장하는 조합원이나 이해관계인은 그 무효 사유를 구체적으로 주장하고 이를 입증할 책임이 있습니다. 단순히 의혹을 제기하는 것만으로는 법원에서 받아들여지기 어렵습니다.
• 관리처분계획 변경 시 총회 의결 요건을 확인하세요: 관리처분계획이 변경될 때 일반적으로 조합원 총회 의결이 필요하지만, 조합원의 권리나 의무에 중대한 영향을 미치지 않는 '경미한 사항'의 변경은 총회 의결 없이도 가능합니다. 법규정이나 조합 정관에 명시된 경미한 변경의 범위와 해당 변경이 다른 조합원에게 미치는 영향 등을 신중히 검토해야 합니다.
• 종전자산 평가 시점과 방법의 유연성을 이해하세요: 구 도시정비법상 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산을 평가하도록 되어 있지만, 사업이 장기간 지연되어 사업시행변경인가를 받은 경우 등 특별한 사정이 있다면 총회 결의를 통해 변경인가일을 기준으로 평가하는 것이 합리적일 수 있습니다. 중요한 것은 평가의 공정성과 형평성입니다.
• 감정평가업자 선정 절차를 확인하세요: 감정평가업자 선정과 관련한 법규정은 시간이 지남에 따라 변경될 수 있습니다. 해당 시점에 유효했던 법규정을 정확히 확인하고, 대의원회 또는 총회 의결이 적법하게 이루어졌는지 검토해야 합니다.
• 토지보상비 발생 여부를 파악하세요: 주택재건축사업은 공익사업과 달리 토지수용 권한이 없어 토지보상비가 발생할 여지가 없는 경우가 많으므로, 이 점을 인지해야 합니다. 또한, 비례율이나 사업비는 사업 진행 과정에서 변경될 수 있으며, 이는 반드시 위법성을 의미하지는 않습니다.
• 분양신청 통지 의무의 범위를 파악하세요: 모든 세부 정보를 개별적으로 통지해야 하는 것은 아닐 수 있습니다. 구 도시정비법 및 관련 시행령에 명시된 통지 의무 사항을 확인하고, 조례가 상위 법령의 위임 범위를 넘어서는 내용을 규정한 경우 그 효력을 다툴 여지가 있습니다. 공람 절차를 통해 필요한 정보가 제공되었다면 통지 의무를 이행한 것으로 볼 수도 있습니다.