오랜 기간 방치된 주택건설사업계획 취소 판결

주택건설사업계획 승인을 받은 지 20년 이상 지났음에도 사업이 장기간 방치되어 있던 상황에서, 사업부지 일부를 경매로 취득한 원고 A가 피고 M시장에게 해당 사업계획승인의 취소를 신청했으나, 피고는 개정 주택법 적용례를 이유로 취소를 거부하였습니다. 이에 원고 A는 피고의 거부처분이 위법하다고 주장하며 취소 소송을 제기했고 법원은 피고의 거부처분을 취소하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주택건설사업부지 중 일부 토지를 경매로 취득한 현재 소유자
• 피고 M시장: 주택건설사업계획 승인권자이자 원고의 취소 신청을 거부한 행정기관
• G건설 주식회사: 2001년 사업계획변경 승인을 받아 현재 주택건설사업의 사업주체로 지정된 회사

분쟁 상황

1997년 주택건설사업계획 승인 이후 여러 차례 사업주체가 변경되었지만, 사업이 20년 이상 진행되지 않은 채 방치되어 왔습니다. 사업부지 중 일부를 경매로 취득한 원고 A는 해당 사업이 방치되어 안전사고 발생 우려, 미관 훼손 등 문제가 발생하자 M시장에 사업계획승인 취소를 신청했습니다. 그러나 M시장은 주택법 개정 규정이 개정 이전 사업에 적용되지 않아 취소가 불가능하다고 통보했고 이에 원고 A가 M시장의 거부처분을 취소해달라는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

20년 이상 방치된 주택건설사업계획에 대해 해당 시(M시장)가 법적 근거가 없다는 이유로 사업계획승인 취소 신청을 거부한 처분이 재량권의 일탈·남용에 해당하는지 여부

법원의 판단

피고 M시장이 2022년 9월 6일 원고 A에 대하여 한 사업계획승인 취소 신청 거부처분을 취소한다.

결론

법원은 행정청이 처분 당시 하자가 없었더라도 사정변경이나 중대한 공익상의 필요가 발생하면 원래의 행정행위를 철회할 수 있다는 원칙을 적용했습니다. 이 사건 사업은 21년 이상 공사가 중단된 채 방치되었고 사업주체인 G건설은 해산간주 후 청산절차 진행 중이며 사업부지 소유권도 거의 확보하지 못해 사업 진행이 사실상 불가능하다고 판단했습니다. 또한 방치된 사업부지가 안전사고 위험, 환경 훼손, 미관 저해 등의 문제를 야기하며 원고를 비롯한 토지 소유자들의 재산권 행사를 심각하게 제한하고 있다고 보았습니다. 따라서 사업계획승인 취소를 통해 얻을 수 있는 공익적 이익이 사업계획승인을 유지함으로써 얻는 이익보다 크다고 판단하여, 피고가 법적 근거 부족만을 이유로 취소 심사를 하지 않은 것은 재량권 남용에 해당하므로 그 거부처분은 위법하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 핵심은 행정기관이 이전에 내린 행정처분을 나중에 철회할 수 있는지에 대한 법리입니다. 법원은 '행정행위의 철회'에 대한 일반 법리를 적용했습니다. 이는 처분을 내린 행정기관이 설령 처분 당시에 아무런 문제가 없었고, 나중에 이를 철회할 별도의 법적 근거가 없다고 하더라도, 원래의 처분을 계속 유지할 필요가 없을 정도로 상황이 변했거나 중대한 공익상의 필요가 생겼다면 그 처분의 효력을 없애는 별개의 행정행위로 이를 철회할 수 있다는 원칙입니다. 이때 중요한 것은 공익상의 필요와 처분을 철회했을 때 당사자가 입을 수 있는 불이익(기득권, 신뢰보호, 법률생활의 안정 등)을 비교하고, 공익상의 필요가 당사자가 입을 불이익을 정당화할 만큼 강력한 경우에만 철회가 가능하다는 점입니다.

이와 관련하여 주택법 제16조 제4항은 개정(2013년 6월 4일 개정, 2013년 12월 5일 시행)을 통해 사업주체가 경매나 공매 등으로 토지 소유권을 잃었거나 부도·파산 등으로 공사를 완료하기 어려워진 경우, 사업계획 승인을 취소할 수 있도록 규정하고 있습니다. 비록 이 규정의 적용례가 개정규정 시행 후 최초로 사업계획을 신청하는 사업부터 적용되므로 이 사건과 같이 개정 이전에 승인된 사업에는 직접 적용되지 않습니다. 그러나 법원은 이 개정된 주택법 조항의 취지를 고려하여, 사업주체가 사업을 진행할 수 없는 상황이 발생하고 이로 인해 공익적 문제가 발생하는 경우 행정청이 사업계획 승인을 취소할 필요성이 있다는 점을 사정변경에 따른 행정행위 철회 판단의 근거로 삼았습니다. 또한 피고가 법적 근거가 없다는 이유만으로 이러한 사정 변경에 대한 심사를 하지 않은 것은 행정기관의 '재량권의 한계를 넘거나 남용'한 것으로 보아 위법하다고 판단했습니다.

참고 사항

장기간 방치된 개발사업 부지를 소유하게 된 경우, 해당 사업의 진행 상황과 사업주체의 현재 상태를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 주택건설사업계획 승인과 같이 공익과 밀접한 관련이 있는 행정처분은 처음에는 문제가 없었더라도 이후에 중대한 사정 변경이나 공익상의 필요가 발생하면 행정기관이 이를 철회할 수 있습니다. 행정기관이 특정 법적 근거가 없다는 이유로 취소 신청을 거부하더라도 실제로는 공익과 사익을 비교하여 취소 여부를 결정해야 할 의무가 있습니다. 사업주체의 부도, 파산, 해산간주 등으로 사업 진행이 불가능해진 경우나 사업부지의 소유권을 상실한 경우, 이는 사업계획승인 취소의 중요한 사정 변경 사유로 인정될 수 있습니다. 또한 방치된 사업 부지가 안전사고 위험, 환경 훼손, 미관 저해 등을 유발하고 있다면 이는 공익상의 필요로 인정되어 사업계획승인 취소를 주장할 수 있는 근거가 됩니다. 토지 소유자로서 재산권 행사에 심각한 제한을 받고 있다면, 장기 미집행 사업계획 승인 취소를 통해 권리를 회복할 수 있는 가능성이 있습니다.