건축/재개발
원고 A 주식회사는 피고 주식회사 B의 건물 증축 및 신축 공사를 맡았습니다. A사는 공사 지연으로 인한 추가 비용과 몇 가지 추가 공사에 대한 대금을 청구했으나, B사는 이를 부인했습니다. B사는 오히려 A사에게 증축 건물의 사용승인에 필요한 서류 인도를 요구하며 반소를 제기했습니다. 법원은 A사의 추가 공사대금 중 '콘크리트 타설 공사'에 대한 4,840,000원만을 인정하고, 공사 지연으로 인한 추가 비용과 다른 추가 공사대금 청구는 기각했습니다. 또한 법원은 A사에게 증축 건물의 사용승인에 필요한 특정 서류를 B사에게 인도할 의무가 있다고 판단했습니다. 최종적으로 피고 B사는 원고 A사에게 인정된 추가 공사대금을 지급하고, 원고 A사는 피고 B사에게 사용승인 서류를 인도하라는 판결이 내려졌습니다.
원고 A사는 피고 B사의 사무실 증축 및 제7공장 신축 공사를 수행했습니다. 공사 과정에서 A사는 가건물 철거 지연, 설계 변경 등으로 공사가 지연되었고, 그로 인해 현장대리인 급여 등의 추가 비용이 발생했다고 주장하며 1억 4백여만 원을 청구했습니다. 또한, 컷팅 철거공사, 콘크리트 타설공사, 화장실 배관공사 등 세 가지 추가 공사에 대한 대금 1천 2백여만 원도 요구했습니다. 이에 피고 B사는 공사 지연이 자신들의 귀책 사유가 아니며, 추가 공사대금도 인정할 수 없다고 맞섰습니다. 동시에 B사는 완공된 증축 건물을 사용하기 위해 필수적인 사용승인 관련 서류들을 A사가 인도하지 않고 있다며, 서류 인도를 요구하는 반소를 제기했습니다.
도급인이 공사 지연으로 인한 수급인의 추가 비용을 지급해야 하는지, 추가 공사대금 발생 시 도급인이 이를 지급해야 하는지, 그리고 수급인이 일부 공사대금이 미지급된 상황에서 도급인에게 건물의 사용승인에 필요한 서류를 인도할 의무가 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 공사 지연으로 인한 추가 비용은 증거 부족으로 인정하지 않았으나, 합의 하에 진행된 '콘크리트 타설 공사'에 대한 추가 공사대금 4,840,000원은 인정했습니다. 또한, 건물 사용승인에 필요한 서류 인도는 수급인(원고)의 부수적 의무이며, 소액의 추가 공사대금이 미지급되었다는 이유만으로는 서류 인도를 거부할 수 없다고 판단하여 원고에게 서류 인도를 명령했습니다. 이는 도급 계약의 본질과 신의성실의 원칙, 그리고 건축법상의 사용승인 제도 등을 종합적으로 고려한 결과입니다.
이 사건은 공사도급계약의 기본적인 법리와 건축법상 사용승인 제도를 다룹니다.
추가공사대금의 발생 요건: 대법원 판례에 따르면, 총 공사대금을 정하여 체결된 공사도급계약의 경우, 수급인(공사업체)이 당초 계약에 없던 추가적인 공사를 수행했고, 이에 대해 도급인(건축주)과 수급인 사이에 합의가 있었음이 증명되어야 추가공사대금 지급 의무가 인정됩니다. 단순히 예상보다 많은 비용이 들었다는 이유만으로는 추가 공사대금을 청구할 수 없습니다.
건축법 제22조 (건축물의 사용승인): 건축법 제22조 제1항에 따르면, 건축주가 건물을 신축하거나 증축한 후 해당 건축물을 사용하려면 공사감리자가 작성한 감리완료보고서 및 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청해야 합니다. 사용승인을 받지 않으면 원칙적으로 건물을 적법하게 사용하거나 사용하게 할 수 없습니다.
수급인의 부수적 의무 (신의성실의 원칙): 공사도급계약은 건물의 완성을 목적으로 하는 계약입니다. 비록 계약서에 명시되지 않았더라도, 신의성실의 원칙에 비추어 볼 때 수급인에게는 도급인이 완성된 건물을 적법하게 사용할 수 있도록 협력해야 할 부수적 의무가 인정될 수 있습니다. 본 판결에서는 수급인이 도급인에게 건물 사용승인에 필요한 서류를 인도할 부수적 의무를 부담한다고 보았습니다. 이는 도급인이 서류 없이는 건물을 인도받더라도 이를 적법하게 사용·수익할 수 없는 불안정한 지위에 놓이게 되기 때문입니다.
미지급 공사대금과 서류 인도의 관계: 본 판결에서는 미지급된 추가 공사대금이 전체 공사대금의 1% 미만에 불과하고 그 성격이 추가 공사대금이라는 점을 고려할 때, 수급인이 이를 이유로 도급인에게 사용승인 서류 인도를 거절할 수 없다고 판단했습니다. 이는 소액의 채무 불이행이 도급인의 건물 사용 권리라는 중대한 이익을 침해하는 것을 정당화할 수 없다는 의미로 해석될 수 있습니다.
건축 공사 계약 시에는 계약서에 공사 범위, 공사 기간, 공사대금 외에 추가 공사 및 설계 변경 발생 시의 절차와 비용 정산 방식, 그리고 공사 지연에 대한 책임과 그에 따른 비용 부담 방식을 명확하게 기재하는 것이 중요합니다. 추가 공사나 변경 사항이 발생하면 반드시 서면으로 합의하고, 관련 비용을 구체적으로 명시해야 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히, 건물 사용승인에 필요한 서류는 건물의 적법한 사용을 위해 필수적이므로, 설사 일부 공사대금 미지급이 있더라도 수급인은 도급인에게 서류를 인도할 부수적 의무가 있을 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 따라서 계약 완료 시 모든 관련 서류의 인수인계를 명확히 하고, 미지급된 공사대금은 서류 인도를 조건으로 하기보다는 별도로 청구하는 방안을 고려해야 합니다.
