지식산업센터 분양계약금 및 중도금 관련 분쟁 사건

원고는 지식산업센터 분양계약을 체결하고 계약금과 중도금을 지급했습니다. 그러나 원고는 이 계약이 방문판매법상 청약철회 대상이거나 불공정한 법률행위 또는 사기, 착오에 의한 계약이므로 무효 또는 취소되어야 하고, 피고는 지급된 분양대금을 반환해야 한다고 주장하며 계약금 반환 소송을 제기했습니다. 한편 피고는 원고가 중도금 대출 원리금을 상환하지 않아 연대보증인으로서 이를 대위변제했으므로, 원고에게 대위변제한 금액과 지연손해금을 구상해야 한다며 반소 소송을 제기했습니다. 법원은 원고의 사업자 등록과 전매 목적 등을 고려하여 방문판매법상 소비자로 볼 수 없다고 판단했고 불공정 계약이나 사기, 착오에 의한 계약 주장도 인정하지 않았습니다. 결과적으로 원고의 본소 청구는 기각하고, 피고가 원고의 중도금 대출 채무를 대위변제한 사실을 인정하여 피고의 반소 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 지식산업센터 E호 107.45㎡에 대해 분양계약을 체결한 사업자
• 피고(반소원고) 주식회사 C: 아산시 D 지식산업센터를 분양하는 사업의 시행사 겸 위탁사

분쟁 상황

피고인 주식회사 C는 아산시 D 지식산업센터를 분양하는 시행사입니다. 원고 A는 2021년 10월 13일 피고와 이 지식산업센터 E호에 대한 분양계약(분양대금 744,470,000원)을 체결하고 계약금 74,447,000원을 지급했습니다. 또한 피고의 연대보증 하에 F은행으로부터 중도금 대출 297,788,000원을 받아 피고에게 지급했습니다. 그러나 원고는 F은행에 중도금 대출 원리금을 변제하지 않았고, 이에 피고는 연대보증인으로서 2024년 1월 16일 이자 4,555,652원을, 2024년 2월 14일 대출 원금 297,788,000원 및 이자 1,430,358원을 F은행에 대신 변제했습니다. 이로 인해 원고는 자신이 지급했던 계약금을 반환받고자 본소 청구를 제기했고, 피고는 자신이 대위변제한 금액을 돌려받기 위해 반소 청구를 제기하며 법적 다툼이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고가 방문판매 등에 관한 법률(방문판매법)상 '소비자'로서 청약철회권을 행사할 수 있는지 여부입니다. 둘째, 이 사건 분양계약이 민법 제104조에 따른 '불공정한 법률행위'로서 무효인지 여부입니다. 셋째, 이 사건 분양계약이 분양업무 담당자의 기망 또는 원고의 착오에 의한 의사표시로서 취소될 수 있는지 여부입니다. 넷째, 피고가 연대보증인으로서 원고의 중도금 대출 원리금을 대위변제한 것에 대한 구상금 청구가 정당한지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 본소 청구를 기각하고, 피고의 반소 청구를 인용했습니다. 구체적으로 원고는 피고에게 303,774,010원 및 그 중 4,555,652원에 대해서는 2024년 1월 16일부터, 299,218,358원에 대해서는 2024년 2월 14일부터 각 2025년 1월 6일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 원고가 부담합니다.

결론

법원은 원고가 지식산업센터 분양을 위해 사업자등록을 마친 점과 전매를 목적으로 분양받았다는 점을 들어 방문판매법상 '소비자'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 또한 분양계약이 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있거나 원고가 궁박, 경솔, 무경험 상태에 있었다는 증거가 부족하다고 보아 불공정한 법률행위로 인정하지 않았습니다. '전매차익 보장' 주장에 대해서도 명확한 약속이 없었고 원고가 직접 관련 문구에 서명한 점 등을 들어 기망이나 착오로 인한 계약 취소를 인정하지 않았습니다. 따라서 원고의 계약금 반환 본소 청구는 모두 이유 없다며 기각했습니다. 반면 피고가 원고의 중도금 대출 채무를 연대보증인 지위에서 대위변제한 사실을 인정하여, 원고는 피고에게 해당 금액 및 지연손해금을 구상금으로 지급할 의무가 있다고 보아 피고의 반소 청구를 전부 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 방문판매 등에 관한 법률(방문판매법) 제3조, 제2조 제12호, 제8조 제1항: 이 법은 '소비자'를 보호하기 위한 목적으로, 사업자가 상행위를 목적으로 재화 등을 구입하는 거래에는 적용되지 않는다고 명시하고 있습니다. 법원은 원고가 이 사건 지식산업센터 분양을 위해 사업자등록을 마치고 전매를 목적으로 분양받았음을 인정한 사실을 근거로, 원고를 방문판매법상 '소비자'로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원고는 방문판매법 제8조 제1항에 따른 청약철회권을 행사할 수 없었습니다.
2. 민법 제104조(불공정한 법률행위)​: 이 조항은 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 피해 당사자의 궁박(급박한 곤궁), 경솔, 또는 무경험을 상대방이 이용하여 이루어진 법률행위는 무효로 본다고 규정합니다. '무경험'은 특정 영역이 아닌 거래 일반에 대한 경험 부족을 의미합니다. 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 분양대금과 부동산 소유권 취득 사이에 현저한 불균형이 있거나 원고가 궁박, 경솔, 무경험 상태에 있었다고 인정하기에 부족하다고 판단하여 불공정한 법률행위 주장을 배척했습니다.
3. 민법 제109조(착오로 인한 의사표시) 및 제110조(사기로 인한 의사표시)​: 상품 선전 광고에 다소의 과장 허위가 있더라도 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있는 한 기망행위에 해당하지 않습니다. 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우, 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 취소할 수 있습니다. 법원은 '분양만 받으면 수천만 원의 전매차익을 보장한다'는 약속이 있었다고 인정하기 어렵고, 원고 스스로 전매차익 보장 관련 문구에 서명한 사실 등을 근거로 기망이나 법률행위 내용의 중요부분에 대한 착오를 인정하지 않았습니다. 또한 전매차익 기대는 동기의 착오에 해당하나, 피고가 착오를 유발했다고 보기 어렵고 그 동기가 계약 내용이 되었다고 볼 증거도 없다고 판단했습니다.
4. 구상금 청구의 법리: 채무자의 채무를 연대보증인이 대신 변제(대위변제)한 경우, 연대보증인은 채무자에게 대신 갚은 금액에 대한 구상권을 행사할 수 있습니다. 법원은 피고가 원고의 중도금 대출 채무를 연대보증인 지위에서 대위변제한 사실을 인정하고, 원고에게 피고가 대위변제한 금액과 이에 대한 지연손해금을 구상금으로 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.

참고 사항

이와 유사한 상황에 놓였을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 계약 목적 명확화: 계약을 체결하기 전에 자신이 '소비자'로서 법적 보호를 받으려는 것인지, 아니면 '사업자'로서 상업적 투자를 하려는 것인지 명확히 인지해야 합니다. 특히 지식산업센터와 같이 사업용 부동산은 전매 목적이라 할지라도 '상행위'로 간주되어 방문판매법 등 소비자 보호 법률의 적용을 받지 않을 수 있습니다.
2. 계약서 및 부속 서류 꼼꼼히 확인: 분양계약서뿐만 아니라 계약자 확인서, 유의사항 확인서 등 모든 부속 서류를 상세히 읽고 이해해야 합니다. 특히 '전매차익 보장', '수익률 보장' 등 구두로 약속받은 내용이 있다면 반드시 계약서나 별도의 약정서에 명시하도록 요구해야 합니다. 서명한 내용에 대해서는 법적 책임이 따르므로 신중하게 확인해야 합니다.
3. 과장 광고 여부 판단: 상품 선전 광고에 다소의 과장이 수반되는 것은 일반 상거래의 관행상 인정될 수 있습니다. 단순히 '수천만 원의 전매차익이 발생할 것'이라는 막연한 기대나 구두 약속만으로는 사기나 착오를 주장하기 어려울 수 있으므로, 구체적인 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
4. 대출 및 연대보증의 책임 인지: 중도금 대출에 대한 연대보증인이 있다면, 대출받은 사람이 대출 원리금을 갚지 못할 경우 연대보증인이 대신 변제해야 하는 법적 책임이 발생합니다. 이 경우 연대보증인은 대출받은 사람에게 대위변제한 금액을 구상할 수 있으므로, 대출 상환 의무를 철저히 이행해야 합니다.
5. 계약 해제 조건 확인: 분양계약의 해제 사유와 절차, 위약금 조항 등을 미리 확인하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다. 약정 해제 사유가 발생하더라도 해제권자가 해제권을 명시적으로 행사해야만 계약 해제의 효력이 발생합니다.