공인중개사 이중 계약서 및 중개 보수 초과 수수로 인한 등록 취소 처분 취소 사건

공인중개사 A씨는 부동산 매매 계약을 중개하면서 실제 매매 금액과 다른 '다운 계약서'를 작성하고 법정 중개 보수를 초과하여 수수했습니다. 이에 대해 구미시장은 공인중개사법 위반을 이유로 A씨의 중개사무소 개설등록 취소 처분을 내렸습니다. A씨는 이 처분이 재량권 불행사 또는 남용에 해당하여 위법하다고 주장하며 처분 취소 소송을 제기했습니다. 제1심 법원은 A씨의 손을 들어주었고, 구미시장이 항소했지만 항소심 법원 역시 구미시장의 항소를 기각하며 A씨의 중개사무소 개설등록 취소 처분을 취소하는 것이 정당하다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 2009년부터 구미시에서 'D공인중개사사무소'를 운영해 온 공인중개사로, 이중계약서 작성 및 중개보수 초과 수수 혐의로 등록 취소 처분을 받았습니다.
• 피고 구미시장: 원고 A에게 공인중개사법 위반을 이유로 중개사무소 개설등록 취소 처분을 내린 행정기관입니다.
• 매도인 G, 매수인 H: 원고 A가 중개한 부동산 매매 계약의 당사자들로, 매도인은 이중계약서 작성 사실을 신고했습니다.

분쟁 상황

공인중개사 A씨는 2021년 12월 30일 구미시의 한 분양권 매매 계약을 중개하면서, 실제 매매금액 4억 3,230만 원짜리 계약서와는 별개로 매매금액이 4억 1,677만 원으로 기재된 소위 '다운 계약서'를 작성했습니다. 이후 2022년 4월 14일 매도인과 매수인으로부터 각각 100만 원씩의 중개보수를 받았는데, 이는 법정 중개보수 기준을 초과한 금액이었습니다. 이중계약서 작성 사실은 2022년 9월 26일 매도인의 신고로 구미시에 알려졌고, 구미시장은 A씨가 공인중개사법 제26조 제3항(이중계약서 작성 금지) 및 제33조 제1항 제3호(초과 중개보수 수수 금지)를 위반했다는 이유로 2022년 10월 31일 A씨의 중개사무소 개설등록을 취소하는 처분을 내렸습니다. A씨는 이 처분에 불복하여 행정소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 피고 구미시장이 원고 A씨에게 내린 중개사무소 개설등록 취소 처분이 재량권을 불행사하거나 잘못 행사한 것인지 여부.
2. 특히, 공인중개사법상 두 가지 위반 행위(이중계약서 작성 및 초과 중개보수 수수)가 경합할 때 업무정지 처분도 가능한데, 피고가 관계 법령을 잘못 해석하여 등록 취소 처분만 할 수 있다고 판단한 것이 위법한 재량권 불행사에 해당하는지 여부.
3. 해당 등록 취소 처분이 비례원칙을 위반하여 재량권을 일탈·남용한 것인지 여부.

법원의 판단

법원은 피고 구미시장의 항소를 기각하고, 제1심판결을 유지했습니다. 즉, 원고 A씨에게 내려진 중개사무소 개설등록 취소 처분을 취소해야 한다고 판결했습니다. 따라서 원고는 중개사무소 개설등록 취소 처분으로부터 벗어날 수 있게 되었습니다. 항소 비용은 피고인 구미시장이 부담하게 됩니다.

결론

법원은 피고 구미시장이 공인중개사법 및 관련 시행규칙을 잘못 해석하여 원고 A씨에게 등록취소 외 업무정지 처분을 할 수 있는 재량권을 제대로 행사하지 않았다고 판단했습니다. 즉, 피고가 두 가지 위반 사항이 있을 경우 업무정지 처분은 불가능하고 오직 등록 취소만 가능하다고 잘못 판단하여 재량권을 불행사하거나 잘못 행사했다는 것입니다.

또한 법원은 다음과 같은 사정들을 종합적으로 고려할 때, 등록취소 처분이 비례원칙을 위반하여 재량권을 현저히 일탈·남용한 것으로 보았습니다.

1. 등록취소는 가장 무거운 제재 처분인데, A씨는 약 13년간 공인중개사법 위반 전력이 전혀 없었습니다.
2. 이중계약서는 매도인과 매수인의 합의에 따라 작성되었고, 당사자들이 양도소득세를 탈루한 결과에 이르렀다고 단정하기 어려웠습니다.
3. 이중계약서 작성으로 인해 당사자들에게 직접적인 피해가 발생하지 않았으며, 공익 훼손 정도가 등록 자체를 취소할 만큼 크다고 보기도 어려웠습니다.
4. A씨가 적극적으로 양도소득세 탈세를 교사 또는 방조했다는 증거가 부족했습니다.
5. A씨는 초과 수수한 중개보수 719,000원을 매도인과 매수인에게 즉시 반환했으며, 관련 형사 절차에서 기소유예 처분을 받았습니다.
6. A씨는 처분 직후 영업을 중단하고 등록증을 반납하는 등 반성하는 모습을 보였으며, 등록취소 처분을 받으면 3년간 중개사무소 개설등록을 할 수 없어 상당한 경제적 부담을 지게 됩니다.

이러한 사정들을 종합하여, 법원은 등록취소 처분은 위법하므로 취소되어야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리 원칙은 다음과 같습니다.

1. 공인중개사법 제26조 제3항 (거래계약서의 작성 등): 개업공인중개사는 거래계약서에 거래 금액 등 거래 내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성해서는 안 됩니다. 이는 부동산 거래의 투명성을 확보하고 투기 및 탈세를 방지하여 건전한 부동산 거래 질서를 확립하기 위한 중요한 규정입니다.
2. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호 (금지행위): 개업공인중개사는 법정 중개 보수 또는 실비를 초과하여 어떠한 명목으로도 금품을 받는 행위를 해서는 안 됩니다. 이는 중개 의뢰인의 재산권을 보호하고 부당한 이득 취득을 막아 공정한 중개 업무를 수행하도록 하기 위함입니다.
3. 공인중개사법 제38조 제2항 및 제39조 제1항 (등록취소 및 업무정지): 위반 행위에 대해 중개사무소 개설등록 취소 또는 6개월의 범위 안에서 업무정지를 명할 수 있도록 규정하여, 행정청이 사안의 경중과 구체적 사정을 고려하여 적절한 제재를 선택할 수 있도록 재량권을 부여하고 있습니다. 하나의 위반 행위에 대해서도, 또는 여러 위반 행위가 경합하는 경우에도 등록 취소나 업무 정지 중 하나를 선택할 수 있는 재량이 있습니다.
4. 공인중개사법 시행규칙 제25조 [별표4] (업무정지 및 과태료 부과 기준): 공인중개사법의 위임에 따라 업무정지 처분 시 구체적인 기준을 정하고 있습니다. 이 규칙은 위반 행위가 둘 이상인 경우에도 업무정지 처분이 가능하며, 합산한 업무정지 기간이 6개월을 초과할 수 없도록 한도를 정하고 있을 뿐, 여러 위반 행위가 있다고 해서 무조건 등록 취소만 가능하다고 제한하지 않습니다.
5. 재량행위의 사법 심사: 행정청의 재량에 의한 처분은 법원이 재량권의 불행사, 해태 또는 그 일탈이나 남용이 있는지 여부만을 심사합니다. 행정청이 관련 법령을 잘못 해석하여 재량권을 제대로 행사하지 않았거나, 사실을 오인했거나, 비례·평등의 원칙을 위반한 경우 등이 재량권 일탈·남용에 해당할 수 있습니다.
6. 비례원칙: 행정 작용은 목적을 달성하기 위한 유효하고 적절한 수단이어야 하며, 달성하려는 공익과 침해되는 사익을 비교형량하여 침해를 최소화해야 합니다. 특히 가장 무거운 제재 처분을 내릴 때에는 위반 행위의 경중, 공익 훼손 정도, 그리고 당사자가 입을 불이익 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

참고 사항

유사한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 행정 처분 법령 해석의 적정성 확인: 행정청이 내린 처분이 관련 법령, 특히 시행규칙 등을 올바르게 해석하여 적용한 것인지 면밀히 검토해야 합니다. 행정청이 법령을 잘못 해석하여 재량권을 행사하지 않았거나 제한적으로 행사했다고 판단될 경우, 해당 처분은 위법할 수 있습니다.
2. 재량권 일탈·남용 여부 주장: 행정 처분은 재량행위에 해당하는 경우가 많으므로, 처분청이 재량권을 벗어나거나 남용했음을 주장하는 것이 중요합니다. 이에는 비례의 원칙 위반(위반 행위에 비해 처벌이 과도한 경우), 평등의 원칙 위반 등이 포함됩니다.
3. 참작 사유 적극 제시: 위반 행위의 경위, 위반의 정도, 과거 행정 처분 이력 유무, 위반 행위로 인한 피해 발생 여부, 공익 훼손 정도, 처분으로 인해 입게 될 개인의 불이익(생계의 어려움 등), 그리고 위반 행위 후 즉각적인 시정 노력(예: 초과 보수 반환, 영업 중단 등)을 적극적으로 법원에 제시해야 합니다.
4. 관련 형사 절차 결과 활용: 유사한 위반 행위에 대해 형사 절차가 진행되어 기소유예와 같은 경미한 처분을 받았다면, 이는 행정 처분의 과도함을 주장하는 중요한 증거로 활용될 수 있습니다.
5. 처분 취소 시 효과 파악: 중개사무소 개설등록 취소 처분을 받으면 일정 기간(공인중개사법 제10조 제1항 제8호에 따라 3년) 동안 중개사무소를 다시 개설할 수 없으므로, 이러한 불이익을 구체적으로 설명하여 처분의 가혹함을 부각할 수 있습니다.