행정
공인중개사 A는 부동산 매매를 중개하면서 법정 중개수수료 상한인 88만 원을 초과하는 150만 원을 매도인 측으로부터 받았습니다. 이후 매도인 측이 양도소득세 문제로 불만을 제기하며 민원을 넣었고, 이에 따라 관할 구청은 공인중개사 A에게 공인중개사법 위반을 이유로 영업정지 3개월 처분을 내렸습니다. 공인중개사 A는 이 처분이 과도하다며 취소 소송을 제기했지만, 법원은 해당 처분이 재량권의 범위를 벗어나지 않았다고 판단하여 청구를 기각했습니다.
공인중개사 A는 2018년 3월 광주 동구의 한 주택 매매를 중개했습니다. 거래 금액은 2억 2천만 원이었으며, A는 매도인 측 대리인 F으로부터 법정 중개수수료 상한인 88만원을 넘어선 150만원을 중개수수료 명목으로 받았습니다. 약 1년 후, 이 사건 부동산에서 불법건축물이 발견되고 매도인 측에 예상치 못한 양도소득세가 부과되자, 매도인의 대리인 F은 A의 중개수수료 초과 수수에 대해 구청에 민원을 제기했습니다. 이 민원으로 인해 광주 동구청장은 A에게 공인중개사법 위반으로 영업정지 3개월 처분을 내렸고, A는 이 처분에 불복하여 취소 소송을 제기하게 되었습니다.
공인중개사가 법정 중개수수료를 초과하여 금품을 수수한 행위가 있었는지 여부 그리고 초과 수수한 금액의 일부를 나중에 반환했더라도 법 위반이 성립하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 행정청이 내린 영업정지 3개월 처분이 재량권을 일탈하거나 남용한 위법한 처분인지 여부가 주요하게 다뤄졌습니다.
법원은 원고의 청구를 기각하며 피고인 광주광역시 동구청장이 내린 영업정지 3개월 처분이 정당하다고 판결했습니다. 이로써 원고는 소송비용을 부담하게 되었습니다.
법원은 공인중개사 A가 법정 중개수수료 상한인 88만원을 훨씬 초과하는 150만원을 수수한 사실을 인정했습니다. 비록 A가 이후 112만원을 매도인 측에 반환했지만, 이미 발생한 법령 위반 행위는 사라지지 않는다고 보았습니다. 또한, 관할 구청이 관련 법령에 따른 업무정지 기준인 6개월에서 최대 감경 범위인 1/2을 적용하여 3개월의 영업정지 처분을 내린 것은 재량권을 일탈하거나 남용한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이에 따라 원고의 영업정지 처분 취소 청구를 기각하고 처분이 적법하다고 결론 내렸습니다.
• 공인중개사법 제33조 제1항 제3호 (금지행위): 이 조항은 공인중개사가 "사례, 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위"를 금지하고 있습니다. 이는 부동산 중개시장의 공정성을 유지하고 소비자를 보호하기 위한 핵심 규정입니다. 본 사건에서 원고가 법정 수수료 상한인 88만원을 넘어 150만원을 받은 행위는 이 금지 조항을 명백히 위반한 것으로 판단되었습니다. • 공인중개사법 제39조 제1항 제11호 (업무정지 처분 기준): 위 제33조 제1항에서 규정한 금지행위를 위반한 경우, 공인중개사에게 업무정지를 명할 수 있도록 규정한 조항입니다. 구체적인 업무정지 기간은 시행규칙에서 정하는데, 본 사건과 같은 초과 수수 행위는 통상 6개월의 업무정지 기준이 적용됩니다. • 공인중개사법 제32조 제4항 (중개보수의 상한): 이 조항은 주택 중개 보수 및 실비의 한도를 국토교통부령이 정하는 범위 내에서 각 시·도의 조례로 정하도록 위임하고 있습니다. 이에 따라 광주광역시 부동산 중개보수 조례가 적용되었고, 거래금액 2억 2천만 원에 대한 상한요율 0.4%를 적용하여 88만원이 이 사건 부동산 중개수수료의 법정 상한액으로 산정되었습니다. 중개업자는 반드시 이 한도를 지켜야 합니다. • 구 공인중개사법 시행규칙 제25조 (업무정지 처분기준): 이 시행규칙은 업무정지 처분 기준에 대해 명시하며, 위반행위의 동기, 결과, 횟수 등을 참작하여 업무정지 기간을 1/2 범위 내에서 가중 또는 감경할 수 있도록 정하고 있습니다. 이 사건에서 법원은 행정청이 기준 6개월에서 최대한 감경한 3개월의 영업정지 처분을 내린 것을 재량권 행사의 범위 내에 있다고 보았습니다. 이는 행정처분의 합리성을 판단하는 중요한 기준이 됩니다. • 제재적 행정처분의 재량권 판단 원칙: 법원은 제재적 행정처분의 기준이 부령의 형태로 규정되어 있더라도, 그 기준이 헌법이나 법률에 어긋나지 않고 처분 내용이 위반 행위의 내용 및 관계 법령의 취지에 비추어 현저히 부당하지 않다면, 해당 처분이 재량권을 일탈하거나 남용한 것으로 섣불리 판단해서는 안 된다는 확고한 입장을 가지고 있습니다(대법원 2007두6946 판결 등 참조). 이 판결은 행정청의 처분 재량권을 존중하는 법원의 태도를 보여줍니다.
• 법정 중개수수료 엄수: 부동산 중개업자는 어떠한 경우에도 법으로 정해진 중개수수료 상한을 초과하여 금품을 받아서는 안 됩니다. '수고비'나 '사례금' 등의 명목으로도 초과 수수는 금지됩니다. 중개 대상 부동산이 위치한 지방자치단체의 조례를 통해 정확한 중개보수 요율을 확인하고, 그에 따라 수수료를 계산하여야 합니다. • 위반 시 행정처분: 법정 중개수수료를 초과하여 받으면 공인중개사법 위반으로 업무정지, 과태료 등의 행정처분을 받을 수 있습니다. 이 판결에서는 6개월의 업무정지 기준에서 1/2이 감경되어 3개월의 영업정지 처분이 내려졌습니다. • 뒤늦은 반환의 효과 제한: 법규 위반 사실이 적발된 후 초과 수수한 금액을 고객에게 반환하더라도, 이미 발생한 법규 위반 행위 자체는 소멸되지 않습니다. 따라서 이는 행정처분의 감경 사유는 될 수 있으나, 처분 자체를 면하게 해주지는 않습니다. • 계약 전 철저한 확인설명: 부동산 중개 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해, 중개 대상물의 권리관계, 공법상 제한(불법건축물 포함) 등 중요한 사항을 계약 전에 정확하고 성실하게 확인하고 설명해야 합니다. 이는 중개업자의 기본적인 의무이며, 불필요한 분쟁 발생을 막는 데 중요합니다. • 양도소득세 등 세금 문제 고지: 부동산 거래와 관련된 세금 문제는 당사자에게 매우 중요합니다. 중개업자는 직접 세무 상담을 할 수는 없지만, 거래 당사자가 세금 문제를 사전에 인지하고 전문가의 상담을 받을 수 있도록 안내하는 것이 바람직합니다.
