광주 A구역 재개발조합 설립 무효 확인 사건

광주광역시 북구청장이 A구역 도시환경정비사업조합에 대해 내린 조합설립인가처분이 무효임을 확인해달라는 원고들의 청구를 법원이 모두 기각한 사건입니다. 원고들은 정비사업 조합설립 당시 토지 등 소유자 동의율 산정에 오류가 있고 여러 동의서가 무효라고 주장하며 조합설립인가 처분의 무효를 주장했으나, 법원은 일부 동의서의 무효를 인정하면서도 전체 동의율이 법정 요건을 충족하며, 설령 일부 하자가 있더라도 그것이 행정처분을 당연 무효로 볼 만큼 중대하고 명백한 하자는 아니라고 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고들: 광주 북구 B 일대의 토지 및 건축물 소유자들로, 조합설립인가처분의 무효를 주장하며 소송을 제기한 사람들입니다.
• 피고: 광주광역시 북구청장으로, A구역 도시환경정비사업조합의 설립을 인가한 행정기관입니다.
• 피고보조참가인: A구역 도시환경정비사업조합으로, 이 사건 정비구역에서 도시환경정비사업을 추진하는 주체이며 원고들이 무효를 주장하는 설립인가처분의 대상입니다.

분쟁 상황

원고들은 광주 북구 B 일대 111,216.99㎡의 정비구역에 거주하는 토지 및 건축물 소유자들입니다. 피고보조참가인인 A구역 도시환경정비사업조합은 이 지역에서 도시환경정비사업을 추진하고 있으며, 피고 광주광역시 북구청장은 2009년 9월 21일 이 조합의 설립을 인가했습니다. 당시 피고는 전체 토지 등 소유자 389명 중 297명이 동의(동의율 76.35%)한 것으로 판단했습니다. 그러나 원고들은 토지 등 소유자 수에 국·공유지, 멸실 건축물 등과 관련된 오류가 있어 실제 소유자 수는 384명이며, 동의자 수도 294명이 되어야 한다고 주장했습니다. 또한, 원고들은 13개의 동의서(권한 없는 자 작성, 서명 또는 인감 불일치, 공유자 대표 선임 미비 등)가 무효이므로 이를 제외하면 유효 동의자 수는 281명에 불과하며, 이렇게 재계산된 동의율 73.17%는 법정 요건인 75%에 미달하므로, 조합설립인가 처분은 중대하고 명백한 하자로 인해 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 A구역 도시환경정비사업조합의 설립인가처분이 토지 등 소유자의 동의율 미달 및 동의서 작성 절차의 하자로 인해 무효인지 여부입니다. 특히, 동의자 수 산정의 적정성, 특정 동의서들의 유효성(권한 없는 자의 작성, 서명 누락, 인영 불일치, 공유물 대표 선임 미비 등), 그리고 이러한 하자가 조합설립인가 처분을 당연 무효로 만들 만큼 중대하고 명백한지에 대한 판단이 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고 광주광역시 북구청장이 A구역 도시환경정비사업조합에 대해 한 조합설립인가처분이 무효가 아니라는 결정입니다.

결론

법원은 이 사건 정비구역 내 정당한 토지 등 소유자 수를 384명으로, 유효한 동의자 수를 288명으로 인정하여 동의율이 75%가 되므로 구 도시정비법이 정한 75% 동의율 요건을 충족한다고 판단했습니다. 더 나아가, 설령 일부 동의서에 하자가 있더라도 그 하자가 육안으로 쉽게 식별하기 어렵고 동의율 요건에 상당히 근접하는 점, 조합설립인가 이후 11년 이상 사업이 진행되어 온 점, 그리고 사업 중단 시 발생할 다수 이해관계인들의 불이익과 공익 등을 종합적으로 고려할 때, 그 하자가 행정처분을 당연 무효로 볼 만큼 중대하고 명백한 것은 아니라고 보아 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

• 구 도시 및 주거환경정비법 (2010. 4. 15. 법률 제10268호로 개정되기 전의 것) 제16조 제1항 및 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 (2010. 7. 15. 대통령령 제22277호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항: 조합설립인가를 받기 위해서는 토지 등 소유자의 4분의 3 이상(75%)의 동의를 얻어야 합니다. 이때 동의는 서면에 의해야 하며, 동의서에는 시행령 제26조 제1항 각 호에서 정한 법정사항이 모두 포함되어야 합니다. 동의의 진정성은 동의서에 날인된 인영과 인감증명서의 인영이 동일한지 여부를 기준으로 심사하며, 이 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 동의서는 무효로 처리되어야 합니다.

• 구 도시 및 주거환경정비법 (2016. 1. 27. 법률 제13912호로 개정되기 전의 것) 제16조 제3항 및 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 (2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것) 제28조 제1항 제2호 (가)목: 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우, 여러 명을 대표하는 1명을 토지 등 소유자로 산정해야 합니다. 따라서 1필지의 토지나 하나의 건축물을 여러 명이 공유하는 경우, 공유자 전원의 동의로 선임된 대표자가 조합설립에 동의하거나, 대표자 선임 없이 공유자 전원이 조합설립에 동의해야만 유효한 동의로 볼 수 있습니다. 그중 일부만 동의한 경우에는 유효한 조합설립 동의로 볼 수 없습니다.

• 행정처분 당연무효 법리: 행정처분이 당연 무효라고 인정되기 위해서는 처분에 위법 사유가 있다는 것만으로는 부족하고, 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대한' 것으로서 객관적으로 '명백'한 것이어야 합니다. 하자의 중대·명백 여부를 판단할 때는 법규의 목적, 의미, 기능 등을 목적론적으로 고찰하고, 구체적 사안 자체의 특수성(사업 진행 기간, 이해관계인의 신뢰, 공익과의 형량 등)을 합리적으로 고려해야 합니다.

참고 사항

도시정비사업 조합설립인가 처분의 유효성 여부는 동의서의 진정성과 적법한 절차 준수 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

• 동의서의 정확성 확인: 동의서에 기재된 내용이 법령에서 정한 사항을 모두 포함하는지, 동의자의 성명과 인감도장의 인영이 인감증명서와 정확히 일치하는지 면밀히 확인해야 합니다. 육안으로 구별하기 어려운 미세한 차이라도 법적 다툼의 소지가 될 수 있습니다.

• 대리인의 적법한 권한: 대리인이 동의서를 작성하는 경우, 대리권을 증명하는 서류와 대표권자의 적법한 위임 여부를 철저히 확인해야 합니다. 권한 없는 자가 작성한 동의서는 무효로 처리될 수 있습니다.

• 공유자 전원의 동의 또는 대표자 선임: 여러 명이 한 필지의 토지나 건축물을 공유하는 경우, 공유자 전원이 조합설립에 동의하거나, 공유자 전원의 동의로 선임된 대표자가 동의해야만 유효한 동의로 인정됩니다. 일부 공유자만 동의한 경우 무효가 될 수 있으므로 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

• 행정처분 무효 요건의 엄격성: 이미 인가되어 장기간 사업이 진행 중인 행정처분(예: 조합설립인가)을 무효로 만들기 위해서는 그 하자가 '법규의 중요한 부분을 위반한 중대하고 객관적으로 명백한 것'이어야 합니다. 단순한 위법 사유만으로는 부족하며, 법원은 오랜 기간 진행된 사업의 신뢰와 공익을 고려하여 무효 판단에 매우 신중한 경향이 있습니다. 따라서 사업 초기에 문제를 제기하는 것이 더 효과적일 수 있습니다.