용도지역에서의 주택건축 제한

용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해서 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 용도지역으로 지정된 곳에서 건축물을 건축하려는 경우에는 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모에 따라서 일정한 제한을 받을 수 있습니다. 아래의 용도지역 지정 여부는 국토교통부 토지이음(구 토지이용규제정보서비스)(http://www.eum.go.kr/)을 이용하거나 해당 시ㆍ군ㆍ구청 또는 정부24(https://www.gov.kr/)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있습니다.

용도지역의 지정

• '용도지역'이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해서 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제15호).

** * “건폐율”이란?**

• 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다(「건축법」 제55조).

** * “용적률”이란?**

• 용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다(「건축법」 제56조).

• 용도지역은 크게 4가지(도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역)로 나누고, 도시지역은 다시 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 세분화하여 도시·군관리계획으로 결정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항·제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조).

용도지역별 주택건축제한

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 주택종류별 제한은 아래 표와 같습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제1항·제5항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 2부터 별표 23까지).

• 위 규정 중 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구는 4층 이하 범위에서 도시·군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 15부터 별표 20까지 및 별표 23).

• 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(www.law.go.kr)-자치법규에서 확인하실 수 있습니다.

용도지역별 건축제한의 예외

• 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 위 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제1항부터 제4항까지의 규정에서의 주택종류별 건축제한에도 불구하고 다음에서 정하는 바에 따릅니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제5항).

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제6호에 따른 취락지구에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 23에 따릅니다.

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제7호에 따른 개발진흥지구에서는 개발진흥지구의 지정목적 범위에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」으로 따로 정합니다.

  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제37조제1항제9호에 따른 복합용도지구에서는 복합용도지구의 지정목적 범위에서 대통령령으로 따로 정합니다.

  • 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지에서는 같은 법에서 정하는 바에 따릅니다.

  • 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」, 「산지관리법」 또는 「초지법」에서 정하는 바에 따릅니다.

  • 자연환경보전지역 중 「자연공원법」에 따른 공원구역, 「수도법」에 따른 상수원보호구역, 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정된 지정문화유산과 그 보호구역, 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정된 천연기념물등과 그 보호구역, 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에 따른 해양보호구역인 경우에는 각각 「자연공원법」, 「수도법」, 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」, 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」 또는 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따릅니다.

  • 자연환경보전지역 중 수산자원보호구역인 경우에는 「수산자원관리법」에서 정하는 바에 따릅니다.

  • 용도지역별 건축제한의 예외에 관한 자세한 사항은 이 사이트 (https://www.easylaw.go.kr) 『단독주택건축(신축·개축)』의 <사전 준비-부지 선정-용도지역·용도지구 또는 용도구역 외에 주택건축 제한>에서 자세하게 확인할 수 있습니다.

위반 시 제재

• 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조(제5항제2호부터 제4호까지의 규정은 제외)에 따른 용도지역에서의 건축 제한 등을 위반한 사람에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지나 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제8호)

• 또한, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조(제5항제2호부터 제4호까지는 제외)에 따른 용도지역에서의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 위반해서 건축물을 건축하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제141조제4호).

대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우

• 대지가 「건축법」이나 다른 법률에 따른 지역·지구(녹지지역과 방화지구는 제외) 또는 구역에 걸치는 경우에는 그 건축물과 대지의 전부에 대해서 대지의 과반(過半)이 속하는 지역·지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 「건축법」을 적용받으려는 사람은 해당 대지의 지역·지구 또는 구역별 면적과 적용받으려는 지역·지구 또는 구역에 관한 사항을 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출 포함)해야 합니다(「건축법」 제54조제1항 및 「건축법 시행령」 제77조).

대지가 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우

• 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대해서 방화지구 안의 건축물에 관한 「건축법」이 적용됩니다. 다만, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 구역에 있는 부분에 대해서는 그렇지 않습니다(「건축법」 제54조제2항).

대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우

• 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역·지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 「건축법」이 적용됩니다(「건축법」 제54조제3항 본문).

• 「건축법」 제54조제1항에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역·지구 또는 구역의 성격 등 그 대지에 관한 주변여건상 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 적용방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따릅니다(「건축법」 제54조제4항).

  • 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(www.law.go.kr)-자치법규에서 확인하실 수 있습니다.