사업시행지역 | 비율 |
과밀억제권역 | ▪ 초과용적률의 30% 이상 50% 이하로서 시·도조례로 정하는 비율 |
그 밖의 지역 | ▪ 초과용적률의 50% 이하로서 시·도조례로 정하는 비율 |
건축/재개발
건설의무
사업시행지역 | 비율 |
과밀억제권역 | ▪ 초과용적률의 30% 이상 50% 이하로서 시·도조례로 정하는 비율 |
그 밖의 지역 | ▪ 초과용적률의 50% 이하로서 시·도조례로 정하는 비율 |
다만, 천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행하는 경우는 제외합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제54조제4항 단서).
“법적상한용적률”이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한을 말합니다. 과밀억제권역에서 시행하는 재건축사업 또는 시·도조례로 정하는 지역에서 시행하는 재건축사업의 경우(재정비촉진지구에서 시행되는 재건축사업은 제외), 정비계획으로 정해진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률까지 건축할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제54조제1항 참조).
국민주택규모 주택의 공급
사업시행자는 건설한 국민주택규모 주택을 국토교통부장관, 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사, 특별자치시장, 시장·군수·구청장 또는 토지주택공사등(이하 "인수자"라 함)에 공급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제55조제1항).
국민주택규모 주택의 공급가격은 「공공건설임대주택 표준건축비」(국토교통부 고시 제2023-64호, 2023. 2. 1. 발령·시행)상 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속 토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제55조제2항).
사업시행자는 인수자에게 공급해야 하는 국민주택규모 주택을 공개추첨의 방법으로 선정해야 하며, 그 선정결과를 지체 없이 인수자에게 통보해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제48조제1항).
건설의무
사업시행자는 공공재건축사업(재정비촉진지구에서 시행되는 공공재건축사업 포함)을 시행하는 경우 현행보다 완화된 용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 40% 이상 70% 이하로서 주택증가 규모, 공공재건축사업을 위한 정비구역의 재정적 여건 등을 고려하여 시·도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제101조의6제2항).
공공재건축사업을 위한 정비구역에 대해서는 해당 정비구역에 대한 지정·고시가 있은 날부터 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역 구분을 다음과 같이 변경하여 완화된 용적률을 적용할 수 있습니다. 다만 개발제한구역에 해당하거나 정비계획 내용 등에 따라 완화된 용적률이 적용되지 않을 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제101조의6제1항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제80조의3제1항).
현행 용도지역 | 정비구역 지정 후 변경된 용도지역 |
제1종전용주거지역 | 제2종전용주거지역 |
제2종전용주거지역 | 제1종일반주거지역 |
제1종일반주거지역 | 제2종일반주거지역 |
제2종일반주거지역 | 제3종일반주거지역 |
제3종일반주거지역 | 준주거지역 |
국민주택규모 주택의 공급
사업시행자는 건설한 국민주택규모 주택을 인수자에게 공급해야 합니다. 다만, 인수자는 공공재건축사업 시행자로부터 공급받은 주택 중 50% 이상의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 주택을 「공공주택 특별법」에 따라 분양할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제55조제1항, 제101조의6제2항·제4항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제80조의3제3항).
주택의 공급가격은 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 이 경우 부속 토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제101조의6제3항).
분양을 목적으로 인수한 주택의 공급가격은 「분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용」(국토교통부고시 제2021-964호, 2021. 7. 19. 발령·시행)의 기본형건축비로 하며, 이 경우 인수자는 감정평가액의 50%의 가격으로 부속 토지를 인수해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제101조의6제3항·제5항, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제80조의3제4항 및 「주택법」 제57조제4항).
"정비기반시설"이란 도로·상하수도·구거(溝渠: 도랑)·공원·공용주차장·공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말함), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제4호 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제3조).
사업시행자는 관할 지방자치단체의 장과의 협의를 거쳐 정비구역에 정비기반시설을 설치해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제96조).
시장·군수등 또는 토지주택공사등이 정비사업의 시행으로 새로 정비기반시설을 설치하거나 기존의 정비기반시설을 대체하는 정비기반시설을 설치한 경우 종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로 설치된 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제97조제1항).
시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제97조제2항).
