근저당권 미해결 토지 매매 대금 편취 사기 사건

피고인 A는 실제로는 거액의 근저당 채무가 남아있던 임야를 피해자 D에게 팔면서, 근저당권 채무가 모두 변제되어 곧 말소될 것처럼 거짓말했습니다. 이에 속은 피해자로부터 계약금, 중도금, 잔금 명목으로 총 7,750만 원을 받아 가로챘습니다.

관련 당사자

• 피고인 A: 실제 근저당 채무가 해결되지 않은 토지를 피해자에게 팔면서 허위 사실을 말하여 돈을 가로챈 주식회사 C, F, N의 실질적인 운영자입니다.
• 피해자 D: 피고인 A의 거짓말에 속아 임야 매입 대금 명목으로 7,750만 원을 지급하고 사기를 당한 사람입니다.
• 주식회사 C, 주식회사 F, 주식회사 N: 피고인 A가 실질적으로 운영하며 이 사건 임야와 관련된 계약 및 금전거래에 사용된 회사들입니다.
• G: 이 사건 임야의 1순위 근저당권자 겸 채권자입니다.
• H: 이 사건 임야의 2, 3순위 근저당권자 겸 채권자입니다.

분쟁 상황

피고인 A는 2018년 3월경 창원시 마산회원구에 있는 자신의 회사 사무실에서 피해자 D에게 임야 578㎡ 부분을 매입하라고 권유하며, 해당 토지에 설정된 3건의 근저당권은 채무가 모두 변제되어 곧 말소될 것이라고 거짓말했습니다. 그러나 피고인이 실질적으로 운영하는 주식회사 F는 당시 1순위 근저당권과 관련하여 4억 9,850만 원의 잔존 채무로 인해 채권자 G과 다투고 있었고, 2순위 근저당권 및 3순위 근저당권과 관련해서는 채권자 H과 약 4억 원의 채무를 두고 다투는 등 총 12억 8,950만 원 상당의 채무가 미해결 상태였습니다. 따라서 피고인에게는 근저당권을 말소해 줄 의사나 능력이 없었으며, 피해자 D는 이러한 거짓말에 속아 2018년 3월 16일부터 10월 23일까지 계약금, 중도금, 잔금 명목으로 총 7,750만 원을 피고인 A에게 송금하여 편취당했습니다.

핵심 쟁점

피고인이 근저당권이 설정된 임야의 채무 변제 및 말소 가능성에 대해 피해자를 속여 매매대금을 편취하였는지 여부와 피고인에게 편취의 고의와 능력이 없었는지 여부입니다.

법원의 판단

피고인 A에게 징역 10개월을 선고했으며, 도주나 증거 인멸의 우려가 적고 피해 회복의 기회를 부여할 필요가 있다고 판단하여 법정 구속은 하지 않았습니다.

결론

법원은 피고인 A가 피해자에게 근저당권이 설정된 토지의 피담보채무가 모두 변제되어 등기 말소가 가능하다고 거짓말하여 7,750만 원을 편취한 사실을 인정했습니다. 피고인은 당시 실제로는 12억 원 이상의 채무가 남아있어 근저당권 말소 의사나 능력이 없었음에도 피해자를 속였습니다. 피해가 회복되지 않고 피해자가 엄벌을 탄원하며 피고인에게 동종 집행유예 전과가 한 차례 있는 점 등이 불리하게 작용하여 실형을 선고했습니다. 다만 피고인이 암 투병 중인 점 등은 유리한 정상으로 고려되었습니다.

연관 법령 및 법리

형법 제347조 제1항 (사기)은 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 피고인 A는 피해자 D에게 임야에 설정된 근저당권의 채무가 모두 변제되어 말소 가능하다고 거짓말하여 피해자를 속였습니다. 이는 형법상 '기망' 행위에 해당하며, 피해자가 이 거짓말에 속아 임야 매매 대금 명목으로 7,750만 원을 지급하여 재산상 손해를 입었으므로 '재물 편취'가 인정되었습니다. 피고인은 당시 근저당권이 해결되지 않은 상태였고 이를 해결할 의사나 능력도 없었으므로, 사기죄의 요건인 '편취의 고의'가 있었다고 판단되었습니다. 이처럼 부동산 거래 시 중요한 사실을 속여 상대방으로부터 재산상 이득을 취하는 행위는 사기죄로 처벌받을 수 있습니다.

참고 사항

부동산 매매 시에는 반드시 등기부등본을 확인하여 근저당권, 가압류 등 권리 관계를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 특히 근저당권이 설정된 부동산을 매입할 때는 채무가 변제되었다는 판매자의 주장만 믿지 말고, 채권자에게 직접 채무 변제 여부와 근저당권 말소 가능성을 확인해야 합니다. 매매 계약서에 근저당권 말소 조건 및 책임에 대한 구체적인 내용을 명시하고, 말소되지 않을 경우의 손해배상 조항을 포함하는 것이 중요합니다. 계약금, 중도금 등 큰 금액을 지급하기 전에 부동산 관련 전문가인 공인중개사, 법무사 등의 도움을 받아 법적 위험 요소를 충분히 검토하는 것이 좋습니다. 거래 상대방이 법인일 경우, 해당 법인의 실제 운영자가 누구인지, 재정 상태는 건전한지 등도 확인하여 만일의 위험에 대비해야 합니다.