법인이 대표이사 명의로 토지 취득했다가 과징금 부과된 사건

제조 및 가공업을 영위하는 A 주식회사가 공장 부지 마련을 위해 농지였던 토지를 매수했으나, 농지법상 법인 명의로 등기할 수 없어 대표이사 B 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 토지 용도지역 변경으로 공장 신축이 어려워지자 해당 토지를 매각하였고, 세무조사 과정에서 명의신탁 사실이 밝혀져 피고 밀양시장으로부터 과징금 170,271,500원을 부과받았습니다. 원고는 명의신탁 약정이 없었고 소유권이 없었으므로 명의신탁이 성립할 수 없으며, 조세 포탈이나 법령 제한 회피 목적이 없어 과징금이 감경되어야 한다고 주장했으나, 법원은 묵시적 명의신탁과 법령 제한 회피 목적을 인정하여 과징금 부과 처분이 정당하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 공장 신축을 위해 토지를 매수하고 대표이사 명의로 등기한 법인입니다.
• 피고 밀양시장: 원고 A 주식회사에 부동산실명법 위반 과징금을 부과한 행정청입니다.
• B (원고의 대표이사): 원고가 매수한 토지의 소유권이전등기 명의를 받은 사람입니다.
• 동울산세무서장: 원고에 대한 법인세 조사를 통해 명의신탁 사실을 확인하고 피고에게 통보한 기관입니다.
• F: 원고가 매수한 토지를 나중에 다시 매도한 사람입니다.

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 공장 신축을 위해 농지인 토지를 매수했으나, 제조 및 가공업 법인이 농지를 직접 취득할 수 없어 대표이사 B 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이는 2004년 1월 14일에 이루어졌습니다. 이후 이 토지의 용도지역이 '준농림지역'에서 '주거지역'으로 변경되어 대형 공장 신축이 불가능해지자, 원고는 2018년 7월 4일경 F에게 이 토지를 약 15억 원에 매도하고 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 동울산세무서장은 원고에 대한 법인세 통합조사 중 이 사건 토지에 대한 명의신탁 사실을 확인하였고, 2021년 4월 27일 피고 밀양시장에게 조사 결과를 통보했습니다. 이에 밀양시장은 2021년 7월 23일 원고에게 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조 제1항 위반으로 과징금 170,271,500원을 부과했습니다. 원고는 이 과징금 부과 처분이 부당하다며 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고 A 주식회사와 대표이사 B 사이에 명의신탁 약정이 존재했는지 여부입니다. 원고는 명시적 약정이 없었다고 주장했습니다. 둘째, 농지를 취득할 수 없는 법인인 원고가 토지 대금을 지급하고 사실상 취득한 경우에도 명의신탁이 성립하는지 여부입니다. 원고는 소유권을 보유한 적이 없으므로 명의신탁이 불가능하다고 주장했습니다. 셋째, 원고에게 조세 포탈이나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었으므로 과징금을 감경해야 하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고 밀양시장의 원고 A 주식회사에 대한 과징금 부과 처분이 정당하다고 본 것입니다.

결론

법원은 원고와 대표이사 B 사이에 이 사건 토지에 대한 묵시적인 명의신탁 합의가 있었다고 판단했습니다. 토지 매수 자금을 원고가 부담했고, 회계장부에 원고의 자산으로 계상되었으며, 양도세도 원고가 납부한 점 등을 근거로 들었습니다. 또한, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조 제1호의 '명의신탁약정' 정의에 '사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자'가 포함되므로, 농지를 직접 등기할 수 없는 법인이라도 대금을 지급하여 사실상 취득했다면 명의신탁이 성립한다고 보았습니다. 과징금 감경 사유에 대해서는 원고가 농지법상 농지 취득 제한을 회피할 목적이 있었다고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 농지법의 '경자유전 원칙' 실현이라는 목적에 반하는 명의신탁 행위는 설령 투기나 조세회피 목적이 없더라도 법령 제한 회피 목적으로 간주될 수 있다고 판단한 것입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(부동산실명법) 제3조 제1항: 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 이는 부동산 소유권은 실제 소유자 명의로 등기되어야 한다는 '부동산 실명 등기'의 원칙을 명시한 것입니다. 이 사건에서 원고가 대표이사 B 명의로 토지를 등기한 행위가 이 조항을 위반한 것으로 판단되었습니다.

• 부동산실명법 제2조 제1호: '명의신탁약정'을 정의하며 "부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정"을 말한다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 원고는 농지를 법인 명의로 등기할 수 없었다는 이유로 소유권을 보유한 적이 없어 명의신탁이 아니라고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 조항의 '사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자'에 해당하는 원고가 매매대금을 지급하여 사실상 토지를 취득했으므로 명의신탁자가 될 수 있다고 판단했습니다. 이는 '3자간 등기명의신탁'의 전형적인 사례로 보았습니다.

• 부동산실명법 제5조 제3항 및 같은 법 시행령 제3조의2: 명의신탁 위반 시 부과되는 과징금의 기준과 감경 사유를 정하고 있습니다. 특히 시행령 제3조의2 단서 조항은 명의신탁의 목적이 조세 포탈이나 법령에 의한 제한을 회피하기 위한 것이 아닌 경우에는 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서 원고는 조세 포탈이나 투기 목적이 없었으므로 과징금을 감경해야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고가 농지법상 농지 취득 제한을 회피할 목적이 있었다고 보아 감경 사유를 인정하지 않았습니다. 이는 농지법의 목적과 취지(경자유전 원칙 실현)에 반하는 행위는 법령 제한 회피 목적으로 판단될 수 있다는 법리를 보여줍니다.

• 농지법: 농지의 소유 및 이용에 관한 기본적인 사항을 규정하여 농지를 효율적으로 이용하고 보전하며 농업인의 경영 안정과 농업 생산성 향상을 도모하는 것을 목적으로 합니다. 이 법은 농지의 소유 자격을 제한하며, 일반적으로 법인은 농지를 소유할 수 없습니다. 이 사건에서 원고 법인이 농지법에 저촉되어 직접 등기할 수 없었던 상황이 명의신탁의 계기가 되었으며, 법원은 이러한 행위가 농지법상의 제한을 회피하려는 목적으로 보았습니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처할 수 있는 분들은 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 명의신탁은 명시적인 합의가 없더라도 자금 출처, 부동산의 실제 관리 및 수익 관계, 당사자들의 관계 등을 통해 묵시적으로 인정될 수 있습니다. 따라서 타인의 명의를 빌려 부동산을 등기하는 경우, 향후 분쟁 발생 시 명의신탁으로 인정될 가능성이 높습니다. 둘째, 법인이나 개인이 농지 등 특정 조건을 가진 부동산을 취득할 때는 관련 법규(농지법 등)를 철저히 확인하여 적법한 절차를 따라야 합니다. 자격 요건을 갖추지 못해 타인 명의로 등기하는 경우 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 위반으로 과징금 부과 등 불이익을 받을 수 있습니다. 셋째, 과징금 감경 사유는 매우 제한적으로 인정됩니다. 부동산실명법상 명의신탁이 조세 포탈이나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다는 주장은 단순히 투기 목적이 없었다는 것만으로는 부족하며, 해당 법령의 목적과 취지를 침해하는 행위라면 법령 제한 회피 목적으로 간주될 수 있습니다. 특히 농지법과 같이 공익적 목적이 강한 법령의 경우 더욱 엄격하게 판단될 수 있습니다.