토지 성토 작업 비용 분담 계약 해석 분쟁 사건

농업회사법인인 원고가 피고로부터 토지를 매수하면서 토지가 성토 중이었고, 계약 특약에 '이 사건 토지는 성토 중이며 조건없이 매수인이 인수받기로 한다(비용은 매도인이 부담한다)'고 명시되었습니다. 원고는 피고가 특약에 따른 성토 의무를 불완전 이행하여 손해가 발생했다며 공사비 상당액을 청구했으나, 법원은 피고에게 성토 공사를 완료할 의무가 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 (농업회사법인 주식회사 A, 대표이사 B): 농업을 통한 영리를 목적으로 설립된 법인으로, 피고로부터 이 사건 토지를 매수한 당사자입니다.
• 피고 (E): 원고에게 이 사건 토지를 매도한 자로, 이 사건 토지의 분할 전 공동 소유자 중 한 명이었습니다.
• G: 이 사건 토지가 분할되기 전, 피고와 함께 토지를 공동 소유했던 당사자입니다.

분쟁 상황

원고인 농업회사법인은 피고로부터 농지를 매수하였습니다. 계약 당시 해당 토지는 성토(흙 쌓기) 작업이 진행 중이었고, 특약으로 '이 사건 토지는 성토 중이며 조건없이 매수인이 인수받기로 한다(비용은 매도인이 부담한다)'고 합의했습니다. 토지 소유권 이전 후 원고는 '우량농지 조성'을 위한 새로운 개발행위 허가를 받았고, 피고가 이 특약에 따라 허가 내용에 맞게 성토 작업을 완료해야 할 의무가 있음에도 이를 이행하지 않아 56,397,000원의 공사비 상당의 손해가 발생했다고 주장하며 피고에게 손해배상을 청구했습니다. 피고는 특약이 성토 작업 완료 의무를 부과하는 것이 아니며, 진행 중인 작업의 비용만을 부담하는 것이라고 주장하며 다투었습니다.

핵심 쟁점

이 사건 토지 매매 계약의 특약 조항인 '이 사건 토지는 성토 중이며 조건없이 매수인이 인수받기로 한다(비용은 매도인이 부담한다)'는 문구가, 매도인인 피고에게 성토 작업을 완료할 의무를 부과하는 것인지, 아니면 현재 성토 작업 중인 상태의 토지를 매수인이 조건 없이 인수하고 매도인은 다만 진행 중인 작업의 비용만을 부담한다는 의미인지 그 해석에 따라 피고의 채무불이행 여부가 핵심 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 이 사건 특약 문구를 그 내용과 형식에 비추어 볼 때, 매수인인 원고에게 성토 중인 토지를 조건 없이 인수할 의무를 부과하는 것일 뿐 피고에게 성토 작업을 완료할 의무를 부과하는 것이 아니라고 해석했습니다. 또한 '비용은 매도인이 부담한다'는 약정은 매매 계약 당시 피고가 진행 중이던 성토 공사의 비용을 매수인인 원고에게 부담시키지 않는다는 의미로 보아야 한다고 판단했습니다. 따라서 원고가 주장하는 바와 같이 피고에게 원고가 받은 개발행위 허가 내용에 따라 성토할 의무가 있다고 인정하기에 증거가 부족하다고 보아 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 계약 해석의 원칙 (민법 제105조, 제106조): 계약 내용을 해석할 때는 당사자의 진정한 의사를 탐구해야 하며, 불명확한 경우에는 거래 관행이나 사회 일반의 상식을 고려해야 합니다. 이 판례에서는 '이 사건 토지는 성토 중이며 조건없이 매수인이 인수받기로 한다(비용은 매도인이 부담한다)'는 특약 조항의 의미가 쟁점이었습니다. 법원은 특약 문구의 형식과 내용을 종합하여, 매수인이 '현재 성토 중인 상태'의 토지를 조건 없이 인수한다는 의미로 해석했습니다. 또한 '비용은 매도인이 부담한다'는 조항은 매매계약 당시 피고가 진행 중이던 성토 공사의 비용을 매수인에게 전가하지 않는다는 의미로 보았을 뿐, 매도인에게 성토 공사를 완료할 의무가 발생한다고 보지 않았습니다.
2. 채무불이행 및 손해배상 (민법 제390조): 채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않았을 때 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 이 사건에서 법원은 피고에게 원고가 주장하는 '이 사건 허가 내용에 따른 성토 의무' 자체가 없다고 판단했습니다. 따라서 피고의 채무불이행이 성립하지 않으므로 원고의 손해배상 청구도 이유 없다고 본 것입니다.
3. 입증 책임의 원칙: 법적 분쟁에서 자신의 주장을 입증할 책임은 원칙적으로 그 주장을 하는 당사자에게 있습니다. 이 사건에서 원고는 피고에게 특약에 따라 '이 사건 허가 내용에 이를 정도로 토지를 성토할 의무'가 있음을 증명해야 했으나, 이를 입증하기에 부족하다고 법원이 판단했습니다.

참고 사항

1. 계약 시 특약 문구의 명확성 확보: 토지 매매 시 토지 상태에 대한 특정 작업의 '완료' 또는 '특정 기준에 따른 이행'이 중요한 경우, 이를 특약에 명확하고 구체적으로 명시해야 합니다. 단순히 '성토 중'이라는 표현만으로는 성토의 범위, 완료 시점, 작업 기준 등을 특정하기 어렵습니다.
2. 비용 부담 주체의 구체화: '비용은 매도인이 부담한다'는 문구가 현재 진행 중인 작업의 비용만을 의미하는지, 아니면 향후 발생할 수 있는 모든 관련 작업 비용을 포함하는지 불분명할 수 있습니다. 어떤 비용을 누가 언제까지 부담하는지 구체적인 항목과 기준을 계약서에 정하는 것이 중요합니다.
3. 허가 사항의 연속성 및 내용 확인: 매도인이 받아놓은 개발행위 허가가 매수인에게 그대로 승계되는지, 아니면 매수인이 새로운 허가를 받아야 하는지 미리 확인해야 합니다. 특히 새로운 허가를 받는 경우 그 내용이 기존 작업 계획과 다를 수 있으므로, 이에 대한 책임 소재를 계약 시 명확히 해야 합니다.
4. 매수인의 계약 목적 반영: 매수인의 토지 활용 목적(예: 우량농지 조성)과 관련된 작업이 있다면, 해당 작업을 누가 어떤 수준으로 완료할 것인지를 계약서에 명확히 반영하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다.