세금 · 행정
원고들이 부실채권(NPL)을 저가에 매입한 뒤 해당 채권의 담보물인 부동산을 경매를 통해 고가에 낙찰받아 소유권을 취득하고, 이를 다시 매도한 후 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 경매 낙찰가액으로 주장했으나, 피고 세무서장은 실제 부담한 채권 매입가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 경정·고지했습니다. 원고들은 이에 불복하여 소송을 제기했으나, 법원은 실제 부담한 채권 매입가액이 실지거래가액에 해당하며 가산세 부과도 정당하다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
원고 A와 B는 2014년 6월 24일 F유한회사로부터 채무자 E에게 설정된 채권최고액 15억 6천만 원의 근저당권부 채권을 총 5억 5천만 원(각 1/2 지분)에 양수했습니다. 이후 원고들은 2014년 10월 2일 임의경매 절차에서 해당 채권의 담보물인 부동산을 총 11억 2천만 원(각 1/2 지분)에 경락받아, 양수한 채권과 상계하는 방식으로 낙찰대금을 납부했습니다. 2017년 7월 14일, 원고들은 이 부동산을 G에게 총 13억 원에 매도하고 8월 16일 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 원고들은 같은 해 10월 25일 양도소득세를 신고하면서 이 부동산의 취득가액을 경락가액인 11억 5천만 원으로 산정했습니다. 그러나 피고 부평세무서장은 이 부동산의 취득가액을 경락가액이 아닌 실제 채권 매입가액인 총 5억 5천만 원으로 보아야 한다며, 2022년 6월 15일 원고 A에게 2017년 귀속 양도소득세 67,820,690원(가산세 23,800,430원 포함)을, 원고 B에게 2017년 귀속 양도소득세 86,933,830원(가산세 30,507,840원 포함)을 경정·고지했습니다. 원고들은 이 처분에 불복하여 2022년 7월 24일 조세심판을 청구했으나 기각되었고, 이에 다시 행정소송을 제기했습니다. 원고들은 경매로 취득한 경우 취득가액은 경락가액으로 봐야 하며, 설령 그렇지 않더라도 세법 해석에 견해 대립이 있어 가산세는 취소되어야 한다고 주장했습니다.
부실채권 매입 후 경매를 통해 부동산을 취득한 경우, 양도소득세 산정 시 적용되는 '실지거래가액'으로서의 취득가액을 채권 매입가액으로 보아야 하는지 아니면 경매 낙찰가액으로 보아야 하는지 여부. 세법 해석상의 견해 대립을 이유로 양도소득세 신고 의무를 위반한 것에 대해 가산세 부과를 면제할 '정당한 사유'가 있었는지 여부.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 이 사건 부동산의 취득가액은 원고들이 실제 부담한 '채권 매입가액'인 5억 5천만 원으로 보아야 하며, 경매 낙찰가액인 11억 2천만 원을 취득가액으로 주장한 것은 실질과세의 원칙에 반한다고 보았습니다. 또한 원고들이 세법 해석상 견해 대립을 이유로 가산세 부과를 다투었으나, 공적인 견해 표명으로 볼 수 없는 해석 사례를 잘못 이해한 것에 불과하므로 가산세를 면제할 정당한 사유가 없다고 판단했습니다.
부실채권(NPL) 매입을 통해 부동산을 취득하는 방식은 절세 수단으로 활용될 수 있으나, 양도소득세 산정 시 취득가액은 투자자가 실제 부담한 채권 매입가액이 원칙적으로 적용되며, 경매 낙찰가액을 무조건 실지거래가액으로 인정받기는 어렵다는 점이 확인된 판결입니다. 특히, 실질과세 원칙에 따라 과세가 이루어지며, 세법에 대한 단순한 오해나 비공식적 해석에 기댄 주장은 가산세 감면의 정당한 사유가 될 수 없음을 보여줍니다.
구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 (2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것): 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비 중 취득가액은 '실지거래가액'에 의하도록 규정하고 있습니다. 이는 양도소득세의 핵심 과세 기준 중 하나입니다. 구 소득세법 제88조 제5호: '실지거래가액'이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서, 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 의미합니다. 이 사건에서 법원은 채권 매입가액이 실제로 거래한 가액, 즉 실지거래가액에 해당한다고 보았습니다. 실질과세의 원칙: 대법원 판례(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등)는 '실지거래가액'이 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라, '실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액'을 말한다고 해석합니다. 본 판결에서 원고들이 부동산을 취득하면서 실제로 부담한 금원은 채권 매입가액이므로, 경락가액을 취득가액으로 인정하면 실질과세의 원칙에 반한다고 판단되었습니다. 즉, 형식상의 거래 가격보다는 실질적으로 투자된 비용을 중요하게 본 것입니다. 가산세 부과에 대한 정당한 사유 기준: 세법상 가산세는 납세의무자가 정당한 이유 없이 법정 의무를 위반했을 때 부과되는 행정상 제재입니다. 대법원 판례(대법원 2022. 1. 14. 선고 2017두41108 판결 등)는 단순한 법률의 부지(법을 모르는 것)나 오해를 넘어, 세법 해석상 의의로 인한 견해 대립이 있거나 의무 이행이 기대하기 어려운 상황 등 '정당한 사유'가 있는 경우에만 가산세 면제가 가능하다고 봅니다. 이 사건에서 원고들의 주장은 이러한 정당한 사유에 해당하지 않는다고 판단되었습니다.
부실채권(NPL)을 매입하여 경매로 부동산을 취득하려는 경우, 양도소득세 산정 시 취득가액은 단순히 경매 낙찰가액이 아니라 실제 채권 매입에 들어간 비용, 즉 '채권 매입가액'으로 인정될 가능성이 높다는 점을 인지해야 합니다. 이는 과세의 형평성과 '실질과세의 원칙'에 따른 판단입니다. 특히, 경매 과정에서 여러 번 유찰되어 최저매각가격이 크게 낮아진 상황에서 채권자가 자신이 인수한 채권을 활용하여 최저매각가격보다 현저히 높은 가격으로 낙찰받는 경우, 이는 취득비용을 과다하게 공제받기 위한 목적으로 간주될 수 있습니다. 세법 해석에 대한 과세관청의 '공적인 견해 표명'이 아닌 단순한 질의회신이나 개별 사례 해석을 근거로 납세의무를 불이행하거나 잘못 신고한 경우, 추후 가산세가 부과될 수 있습니다. 납세의무 위반에 '정당한 사유'가 인정되려면 법률의 부지나 오해를 넘어설 정도의 객관적 상황이 필요합니다. 따라서 NPL 투자를 통해 부동산을 취득하고 양도할 계획이라면, 양도소득세 계산 시 취득가액 산정 기준에 대해 전문가의 정확한 자문을 구하고 관련 법령을 철저히 검토하는 것이 중요합니다.
