기타 금전문제 · 노동
이 사건은 재개발정비사업조합인 피고가 아파트 분양가 산출 및 주택도시보증공사(HUG) 일반분양가 보증대행 업무를 원고에게 위임하는 용역계약을 체결한 후, 원고가 용역 수행을 완료하고 용역비를 청구했으나, 피고가 계약의 무효 및 용역비의 과다함을 주장하며 일부만 지급하여 발생한 용역비 청구 소송입니다. 법원은 이 용역계약이 도시정비법상 총회 의결을 거치지 않아 무효라는 피고의 주장을 배척하고 계약의 유효성을 인정했습니다. 그러나 용역비 산정의 기준 면적을 조정하고, 원고가 청구한 용역비가 부당하게 과다하다고 판단하여 최종 산정액의 20%만 인정함으로써 피고가 원고에게 미지급 용역비 262,990,581원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
O 주택재개발정비사업조합(피고)은 2021년 11월 23일 A 주식회사(원고)에게 '아파트 분양가 산출 업무 용역 및 HUG 아파트 일반분양가 보증대행 업무 용역'을 위임하는 계약을 체결했습니다. 이 계약은 분양가격 결정 시 매출기준금액(2,150만 원/3.3㎡) 대비 HUG 분양가 보증 상향금액에 따라 차등적인 수수료율을 적용하여 용역비를 지급하기로 정했습니다. 원고는 1차 고분양가 심사를 신청하여 상한 분양가격을 2,416만 원/3.3㎡으로 통보받았고, 2022년 1월 28일 피고에게 6,446,661,600원의 용역비를 청구했습니다. 피고의 요청으로 원고는 용역비를 58억 원으로 감액하기로 합의했으나, 피고는 용역비가 과다하다고 주장하며 일부인 5억 8천만 원만 지급하고 나머지 지급을 거부했습니다. 이에 원고는 미지급된 용역비 5,258,927,979원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하며 소송을 제기했습니다.
법원은 피고에게 원고에게 262,990,581원 및 이에 대하여 2022년 5월 7일부터 2025년 6월 13일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 95%는 원고가, 5%는 피고가 각각 부담하도록 했습니다.
법원은 재개발조합이 대의원회 의결을 통해 용역계약을 체결한 것이 총회의 사전 의결을 거치지 않아 무효라는 주장을 받아들이지 않아 계약의 유효성을 인정했습니다. 하지만 용역비 산정 시 기준 면적을 조정하고, 용역 성과가 용역업체의 역량보다는 주로 시장 상황 및 주택도시보증공사의 객관적인 심사 기준에 의한 것이므로 약정된 용역비가 부당하게 과다하다고 판단하여 최종 산정된 용역비의 20%로 감액된 금액을 지급하라고 결정했습니다.
본 판결의 주요 쟁점은 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법') 제45조 제1항 제4호와 위임계약에서의 보수액 관련 법리입니다.
1. 도시정비법 제45조 제1항 제4호 및 총회 의결의 유효성 도시정비법 제45조 제1항 제4호는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약'은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 반영될 수 있도록 절차적 보장을 하기 위함입니다. 만약 이러한 총회 의결을 거치지 않을 경우 해당 계약은 무효가 될 수 있으며, 조합 임원은 형사처벌 대상이 될 수도 있습니다.
그러나 법원은 정비사업의 특성상 모든 업무의 구체적 내용을 총회에서 사전에 의결하기 어렵다는 점을 고려합니다. 따라서 사전에 총회에서 계약의 목적과 내용, 그리고 그로 인해 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 의결을 거쳤다면, 이는 사전 의결을 거친 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 이 사건의 경우, 피고 조합은 정기총회에서 '일반분양가 산정 및 대행 업무' 예산을 책정하고 성과급은 예비비로 지출될 수 있도록 했으며, 대의원회에 위임하여 용역업체 선정 및 계약 체결을 진행했습니다. 법원은 이러한 과정이 조합원들로부터 위임받은 절차와 방식에 따라 진행된 것으로 보아, 이 사건 용역계약이 도시정비법 제45조 제1항 제4호에서 정한 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약'에 해당하지 않아 유효하다고 판단했습니다.
2. 위임계약 보수액 관련 신의성실 및 형평의 원칙 위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우, 수임인은 원칙적으로 약정 보수액 전부를 청구할 수 있습니다. 하지만, 위임의 경위, 위임업무 처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무 처리로 인하여 얻게 되는 구체적인 이익, 그리고 그 외 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있다면, 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있습니다.
이 사건에서 법원은 원고가 주택도시보증공사의 고분양가 심사 기준에 따라 자료를 작성하고 이메일을 주고받는 등 업무를 수행했으나, 고분양가 심사 결과가 주로 해당 지역의 부동산 가격 상승이나 다른 아파트의 분양보증 등 객관적인 시장 상황과 주택도시보증공사가 정한 기준에 의해 결정된 것으로 보인다고 판단했습니다. 즉, 상한 분양가격이 상승한 것이 원고의 업무 역량이나 노력 때문이라기보다는 외부적 요인이 더 크다고 본 것입니다. 다만, 원고가 착수금은 적은 반면 용역 수행 결과에 따라 보수를 차등 지급받는 위험을 부담한 점을 고려하여, 산정된 용역비가 부당하게 과다하므로 최종 산정액인 4,191,880,583원의 20%에 해당하는 838,376,116원으로 감액하는 것이 상당하다고 판단했습니다.
