지역주택조합 가입 후 분담금 반환을 요구한 사건

원고 A가 피고 B지역주택조합에 조합원으로 가입하고 49,100,000원의 분담금을 납부했으나, 계약의 무효, 취소 또는 해제를 주장하며 분담금 반환을 청구한 사건입니다. 원고는 확정분담금 약정의 총회결의 부재, 특정 동·호수 확정 공급에 대한 기망, 이행불능 또는 사정 변경, 그리고 조합원 자격 상실 및 부득이한 탈퇴 등을 이유로 분담금 반환을 주장했습니다. 법원은 원고의 모든 주장을 받아들이지 않고 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B지역주택조합에 가입하여 분담금을 납부한 조합원
• 피고 B지역주택조합: 아파트 신축 사업을 추진하며 원고로부터 분담금을 받은 주택조합
• E 주식회사: 지역주택조합의 시공사이자 공동사업주체

분쟁 상황

피고 B지역주택조합은 고양시 덕양구 C 일원에 아파트를 신축하기 위해 설립된 지역주택조합입니다. 원고 A는 2017년 11월 21일 이 조합에 가입하며 49,100,000원의 분담금을 납부했습니다. 계약 당시 원고는 시공사인 E 주식회사가 작성한 확정 분담금 보증서를 교부받았고, 피고 조합은 2017년 9월 22일 설립인가를 받았습니다. 원고는 소송 진행 중인 2025년 2월 17일에 세대주에서 세대원으로 주민등록을 변경했습니다. 원고는 이후 확정분담금 약정의 무효, 계약 당시의 기망 및 착오, 채무 이행의 불능 또는 현저한 사정 변경, 그리고 조합원 자격 상실 및 부득이한 탈퇴 등을 근거로 계약의 무효, 취소 또는 해제를 주장하며 납부한 분담금 49,100,000원과 이에 대한 소장 부본 송달일부터 판결 선고일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연이자를 반환해달라고 청구했습니다.

핵심 쟁점

1. 확정분담금 약정 및 조합원 가입계약이 총유물 처분행위로서 총회결의 없이 이루어져 무효인지 여부.
2. 피고가 특정 동·호수 확정 공급을 기망했거나 원고가 착오에 빠져 계약을 체결했는지 여부.
3. 피고의 채무 이행이 불능 상태이거나 현저한 사정 변경이 발생하여 계약 해제 사유가 되는지 여부.
4. 원고의 세대주 지위 변경이나 사업 지연 등으로 인한 조합 탈퇴가 분담금 반환 사유가 되는지 여부.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 피고는 원고에게 49,100,000원 및 지연이자를 지급할 의무가 없습니다.

결론

법원은 원고가 제기한 모든 주장을 인정하지 않았습니다. 특히, 확정분담금 약정이 조합의 총유재산인 조합원 분담금 자체를 감소시킨다고 볼 증거가 부족하므로, 총회 결의 없이 이루어진 총유물 관리·처분행위로서 무효라는 원고의 주장은 받아들여지지 않았습니다. 또한 피고가 원고를 기망했거나 원고가 착오에 빠졌다는 증거가 없으며, 피고의 채무 불이행이나 계약 해제 사유가 발생했다는 증거도 없다고 판단했습니다. 마지막으로 원고가 조합원 자격을 상실했거나 사업 지연 등으로 인해 부득이하게 탈퇴했으므로 분담금을 반환해야 한다는 주장 역시 근거가 부족하다고 보았습니다. 따라서 원고의 청구는 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택법 제14조 (지역주택조합의 설립 등): 이 조항은 지역주택조합의 설립인가 요건, 조합원의 자격기준, 사업계획승인 신청 등 지역주택조합의 운영 전반에 대한 중요한 법적 근거를 제공합니다. 지역주택조합은 무주택 세대주 등이 주택을 마련하기 위해 설립하는 조합으로서, 조합원 자격 유지 여부는 조합 운영과 분담금 관련 분쟁에서 매우 중요한 쟁점이 됩니다. 판례에서 원고가 세대주에서 세대원으로 변경한 사실은 주택법이 정한 조합원 자격 기준에 영향을 미칠 수 있는 부분입니다.
2. 민법 제275조 (총유물의 관리, 처분과 정관): 총유는 법인 아닌 사단의 재산 형태로서, 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의해야 합니다. 원고는 확정분담금 약정이 총회결의 없이 이루어진 총유물 처분행위로서 무효라고 주장했으나, 법원은 확정분담금 약정만으로 조합원 분담금 자체가 감소된다고 보기 어렵다며 총유물 처분행위로 인정하지 않았습니다. 즉, 총회결의가 필요한 '처분행위'로 인정될 만큼 조합의 재산에 직접적인 영향을 미치지 않는다고 판단한 것입니다.
3. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시) 및 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있거나 상대방의 기망으로 계약을 체결한 경우, 그 계약을 취소하고 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 원고는 피고가 특정 동·호수를 확정적으로 공급하는 것처럼 기망했거나 착오에 빠져 계약을 체결했다고 주장했으나, 법원은 이러한 주장을 인정할 충분한 증거가 없다고 판단했습니다.
4. 민법 제546조 (이행지체와 해제), 제551조 (해제와 손해배상): 채무불이행이 있을 경우 계약을 해제하고 원상회복 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. 원고는 피고의 채무 이행이 불능 상태이거나 현저한 사정 변경이 발생했다고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 만한 증거가 부족하다고 보았습니다.
5. 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 그 이득을 반환해야 합니다. 원고는 조합원 자격 상실, 사업 지연 등으로 인한 탈퇴 등을 이유로 부당이득 반환을 청구했으나, 법원은 원고의 주장이 인정되지 않으므로 부당이득 반환 의무도 없다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 지역주택조합 가입 시 계약 내용 확인: 지역주택조합 가입 계약은 일반 아파트 분양 계약과 달리 조합원의 권리와 의무, 분담금 납부, 탈퇴 및 환급 조건 등이 복잡하므로 계약 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 규약 및 약관에 명시된 조합원 자격 유지 요건, 분담금 반환 조건 등을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
2. 확정분담금 약정의 효력: 확정분담금 보증서나 약정이 있더라도, 그것이 조합의 총유재산 처분에 해당하는지, 그리고 적법한 절차(예: 총회 결의)를 거쳤는지 여부를 주의 깊게 살펴야 합니다. 단순히 '확정'이라는 문구만으로 모든 법적 효력이 보장되는 것은 아닙니다.
3. 조합원 자격 유지의 중요성: 지역주택조합의 조합원 자격은 주택법에 따라 엄격하게 관리되며, 세대주 지위 변경 등 자격 요건을 상실하는 행위는 조합원 지위 상실로 이어질 수 있습니다. 자격 상실 시 분담금 반환 문제는 복잡해질 수 있으므로, 조합 가입 기간 동안 자격 요건을 유지하는 것이 중요합니다.
4. 기망 또는 착오 주장 입증 책임: 계약 당시 상대방의 기망 행위나 본인의 착오를 이유로 계약 취소를 주장하려면, 이를 입증할 수 있는 명확한 증거(예: 허위 광고 자료, 녹취록, 명시적인 약속 문서 등)를 확보해야 합니다. 단순히 추측만으로는 법원에서 인정받기 어렵습니다.
5. 사업 지연 시 대응: 지역주택조합 사업은 일반 재개발·재건축 사업보다 사업 지연이나 무산될 가능성이 더 높을 수 있습니다. 사업이 지연될 경우 조합 규약에 따른 탈퇴 및 환급 조건이 어떻게 되는지 확인하고, 해당 조건을 충족하는지 여부를 명확히 파악해야 합니다. 부득이한 사유로 인한 탈퇴 주장도 이를 입증할 객관적인 자료가 필요합니다.