재건축 사업 계획 변경 승인 둘러싼 주민들의 소송 사건

동두천시 D 일대 재건축 사업을 추진하는 C재건축정비사업조합은 2019년 조합설립 인가를, 2022년 최초 사업시행계획 인가를 받았습니다. 이에 정비구역 내 토지소유자인 원고 A, B는 주택단지가 아닌 지역의 동의율 미충족을 이유로 최초 조합설립 인가 무효확인 소송을 제기했습니다. 이 소송이 진행되자 조합은 동의서를 다시 받아 2024년 조합설립변경 인가를 받았고, 이를 바탕으로 사업시행계획도 변경하여 인가받았습니다. 원고들이 제기했던 최초 설립인가 무효확인 소송은 조합이 하자를 보완하여 변경 인가를 받았으므로 소의 이익이 없다는 이유로 2025년 1월 각하되어 확정되었습니다. 이후 원고들은 변경된 사업시행계획 인가처분마저 무효라고 주장하며 현재 사건의 소송을 제기했지만, 법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B): 이 사건 재건축 정비구역 내 토지소유자로서, 재건축 사업의 특정 인가처분들의 무효를 주장하는 사람들입니다.
• 피고 (동두천시장): 재건축 사업의 조합설립 인가 및 사업시행계획 인가 처분을 내린 행정기관입니다.
• 피고보조참가인 (C재건축정비사업조합): 동두천시에서 주택재건축사업을 실제로 시행하는 주체입니다.

분쟁 상황

이 분쟁은 주택재건축사업을 시행하는 조합이 조합 설립 및 사업 시행 계획 인가를 받는 과정에서 시작되었습니다. 일부 토지소유자들이 조합 설립 시 필요한 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자 동의율 요건(4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상)이 충족되지 않았음을 문제 삼아 최초 인가처분의 무효를 주장했습니다. 이러한 법적 다툼이 발생하자 조합은 문제된 동의율 요건을 보완하여 변경 인가를 받았고, 이에 반발한 토지소유자들이 변경 인가에 따른 사업시행계획변경 인가처분마저 무효임을 확인해달라고 소송을 제기하면서 갈등이 심화된 상황입니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 재건축 사업 추진 과정에서 발생한 조합설립 인가 절차상 하자가 후속 변경 인가를 통해 치유될 수 있는지 여부와, 이를 바탕으로 한 사업시행계획변경 인가처분의 유효성 여부였습니다. 특히, 주택단지가 아닌 지역에 대한 동의율 미충족이 최초 인가의 중대한 하자로 볼 수 있는지 그리고 이 하자가 변경 인가를 통해 적법하게 보완되었는지가 주요 판단 대상이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 소송 비용은 피고보조참가로 인한 부분을 포함하여 모두 원고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 재건축 사업의 최초 조합설립 인가처분에 하자가 있었다 하더라도, 사업시행자가 그 하자를 보완하여 적법한 절차를 거쳐 조합설립변경 인가를 받았다면 그 하자는 치유되었다고 판단했습니다. 따라서 하자가 치유된 변경인가를 바탕으로 이루어진 사업시행계획변경 인가처분은 유효하다고 보았고, 원고들의 무효확인 청구를 받아들이지 않았습니다. 이는 행정처분의 하자가 사후적으로 보완될 경우, 기존 하자를 이유로 한 처분 무효 주장이 받아들여지기 어려울 수 있음을 보여주는 사례입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 주로 적용된 법령과 법리는 다음과 같습니다. 구 도시 및 주거환경정비법(이하 '구 도시정비법') 제35조 (조합 설립 인가)​: 이 조항은 주택재건축사업 조합 설립 시 필요한 토지 등 소유자의 동의 요건을 규정합니다. 특히 제35조 제4항은 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함될 경우, 해당 지역 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상 동의를 추가로 요구하고 있습니다. 원고들은 최초 조합설립인가 당시 이 동의 요건이 충족되지 않아 하자가 있다고 주장했습니다. 행정처분 하자의 치유 법리: 법원은 행정처분에 절차적 하자가 있더라도, 그 하자가 중대하지 않고 처분 목적에 위배되지 않는 범위 내에서 후속 보완 조치에 의해 치유될 수 있다고 봅니다. 이 사건에서는 최초 조합설립인가의 동의율 미달이라는 하자가 조합설립변경인가를 통해 적법하게 보완됨으로써 치유된 것으로 판단되었습니다. 따라서 변경인가처분은 유효하며, 이를 전제로 한 사업시행계획변경인가처분 역시 유효하다고 보았습니다. 소의 이익: 소의 이익은 법원이 소송을 심리하고 판단할 실익이 있는지 여부를 판단하는 요건입니다. 이 사건의 이전 소송(2024구합11124)에서 원고들이 최초 설립인가의 무효를 구했으나 소의 이익이 없다고 각하된 것은, 하자가 보완된 변경인가가 이루어졌기 때문에 더 이상 최초 설립인가의 무효 여부를 다툴 법률적 실익이 없다고 본 것입니다.

참고 사항

재건축 등 정비사업에 참여하거나 관련 분쟁을 겪을 경우, 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 행정처분에 절차적 하자가 발생하더라도 사업시행자가 이를 적절히 보완하여 다시 인가를 받는다면, 기존 하자는 치유되어 해당 처분의 효력이 인정될 수 있습니다. 둘째, 사업 추진 과정에서 동의율과 같은 필수적인 절차적 요건은 매우 중요하므로, 초기 단계부터 철저히 준수해야 나중에 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 셋째, 만약 특정 인가처분에 문제가 있다고 판단하여 소송을 제기하려는 경우, 해당 처분 이후에 발생할 수 있는 후속 처분이나 보완 조치로 인해 소송의 실익이 사라질 수 있음을 미리 고려해야 합니다.