재개발사업 종전자산 평가액 불만으로 제기된 관리처분계획 취소 사건

원고들이 주택재개발정비사업조합의 관리처분계획 중 자신들의 종전자산 평가액이 현저히 낮게 책정되어 위법하거나 부당하다고 주장하며 해당 관리처분계획의 일부 취소를 청구했으나 법원은 원고들의 주장을 모두 기각한 사건입니다. 법원은 관리처분계획 수립에 상당한 재량이 인정되며 감정평가 과정에 명백한 오류나 조합원 간의 형평성을 심각하게 해칠 정도의 부당함이 없다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: C 주택재개발정비사업 시행구역 내 F아파트 G호를 공유하고 있는 조합원들입니다.
• 피고 C 주택재개발정비사업조합: 고양시 덕양구 D 일원을 정비구역으로 하여 재개발사업을 시행하는 주체입니다.

분쟁 상황

피고 재개발조합은 2016년 4월 6일 설립되어 2017년 7월 23일 사업시행인가를 받았고, 2021년 11월 23일부터 2022년 1월 20일까지 조합원 분양신청을 받았습니다. 이후 2023년 5월 26일 고양시장으로부터 관리처분계획 인가를 받았습니다. 이 과정에서 원고 A와 B는 자신들이 소유한 F아파트 G호에 대한 종전자산 평가액이 다른 조합원들의 부동산에 비해 현저히 낮게 책정되었다고 주장하며 관리처분계획의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다. 원고들은 이러한 평가가 조합원 간의 형평성을 침해하고 재산권을 침해하며, 감정평가법인들이 평가 근거와 과정을 충분히 제시하지 않아 관련 규칙을 위반했다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

재개발조합의 관리처분계획 상 종전자산 평가액이 현저히 낮게 책정되어 조합원 간 형평성을 침해하고 재산권을 본질적으로 침해하였는지 여부, 감정평가서에 평가 근거 및 과정이 구체적으로 명시되지 않아 감정평가 관련 법규를 위반하고 부당하게 평가되었는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 이에 따라 소송 비용은 원고들이 부담하도록 했습니다.

결론

재개발사업의 관리처분계획에 따른 종전자산 평가는 조합원 간의 상대적 출자 비율을 정하는 목적이 크므로 평가 과정에 명백한 오류나 과실이 없고 조합원 전체의 형평성을 현저히 해치지 않는다면 해당 계획을 위법하다고 볼 수 없다는 것이 법원의 최종 판단입니다. 또한 감정평가서에 당초 구체적인 산정요인이 부족했더라도 소송 과정에서 추가 자료를 통해 그 근거가 소명된다면 문제가 없다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제16조: 이 법률은 재개발사업 조합의 설립 및 운영, 사업 시행 절차 등을 규정하는 근거 법령입니다. 본 사건에서는 피고 조합이 이 법에 따라 설립 인가를 받았음이 언급되어 있습니다.
• 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 및 구 감정평가에 관한 규칙(2022. 1. 21. 국토교통부령 제1100호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항, 제2항, 제16조: 이 규칙들은 감정평가 절차와 방법에 대한 세부 지침을 담고 있습니다.
  • 제7조 제1항: 감정평가는 대상 물건마다 개별로 해야 함을 원칙으로 합니다.
  • 제7조 제2항: 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계가 있을 경우 일괄하여 감정평가할 수 있도록 예외를 둡니다. 이 사건의 아파트처럼 구분소유 건물과 그 대지사용권은 일괄 평가 대상이 될 수 있습니다.
  • 제16조: 집합건물의 구분소유권 대상 건물 부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가할 때 '거래사례비교법'을 적용하도록 규정하고 있습니다. 피고 조합의 감정평가는 이러한 규정을 준수하여 이루어졌다고 판단되었습니다.
• 관리처분계획의 계획재량행위성: 주택재개발사업의 관리처분계획은 사업시행자가 토지 등 소유자의 권리 변환 및 재개발 결과물 배분을 결정하는 중요한 행정계획입니다. 법원은 그 구체적인 내용 수립에 있어 사업시행자에게 상당한 '계획재량'이 인정된다고 봅니다. 이는 사업의 복잡성과 다양한 이해관계 조정을 고려한 판단으로, 계획이 합리적으로 수립되었다면 단순히 일부 조합원에게 불이익이 발생하더라도 그것이 재량권 일탈 또는 남용에 해당하지 않는 한 위법하다고 보지 않습니다.
• 종전자산 평가의 목적: 재개발사업에서 종전자산 평가는 조합원들이 사업에 '출자하는 비율'을 정하는 데 주된 목적이 있습니다. 이 평가액이 반드시 시장 실거래가와 같아야 하는 것은 아니며, 조합원들 간의 상대적인 가치 배분 기준으로서의 역할을 합니다. 따라서 평가액이 실거래가에 미치지 못한다는 이유만으로 위법하다고 단정하기는 어렵습니다.

참고 사항

재개발사업에서 종전자산 평가액에 불만이 있어 소송을 고려할 때는 다음 사항들을 참고하세요.

• 감정평가의 재량 인정: 재개발사업의 관리처분계획상 종전자산 평가는 '계획재량행위'로 인정되어 법원에서 상당한 재량을 부여합니다. 따라서 단순히 다른 조합원보다 평가액이 낮다는 주장만으로는 취소를 이끌어내기 어려울 수 있습니다.
• 재산권 본질적 침해 여부: 법원은 관리처분계획이 특정 조합원의 재산권을 '본질적으로 침해'하는 수준인지 여부를 중요하게 판단합니다. 재산권 침해가 본질적이지 않다면, 청산금 조정으로 손익 관계를 조절할 수 있다고 봅니다.
• 감정평가 목적의 이해: 재개발사업에서의 종전자산 평가는 '조합원들 사이의 상대적 출자 비율'을 정하는 데 주된 목적이 있습니다. 이는 일반적인 공익사업 수용 시 '정당한 보상'을 위한 평가와 목적이 다르므로 평가서의 구체성 요구 수준도 달라질 수 있습니다.
• 사감정 결과의 한계: 개인적으로 의뢰한 감정평가(사감정) 결과가 공식적인 종전자산평가보다 높게 나왔다고 해도, 그것만으로 공식 평가가 위법하다고 단정하기는 어렵습니다. 다른 조합원들의 사감정 결과와 비교하여 전체적인 형평성이 현저히 침해되었음을 입증해야 설득력이 높아질 수 있습니다.
• 평가 근거 소명: 감정평가서에 당초 모든 산정요인이 상세히 기재되지 않았더라도, 소송 과정에서 사실조회 등을 통해 평가액 산출의 구체적인 근거와 과정이 소명될 수 있다면 법원은 이를 인정할 수 있습니다.