개발제한구역 내 불법 건축물 이행강제금 부과 처분 취소 사건

원고 A는 개발제한구역 내 임야를 매수하였으나, 매수 당시 이미 존재하는 무단 신축 건축물로 인해 남양주시로부터 이행강제금 8,139,700원을 부과받았습니다. A는 이 처분이 재량권 남용, 평등의 원칙 위반, 실권의 법리 및 신뢰보호원칙 위반이라며 이행강제금 부과처분 취소를 청구했으나, 법원은 A의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 개발제한구역 내 임야를 매수한 현 소유자로, 불법 건축물에 대한 이행강제금 부과 대상이 되었습니다.
• 피고 남양주시장: 개발제한구역 관리 및 불법 건축물에 대한 이행강제금을 부과하는 행정기관입니다.
• 이전 토지 소유자 B: 원고 A에게 이 사건 임야를 매도한 사람입니다.
• 불법 건축물 신축자 D: 원고 A가 임야를 매수하기 전, 해당 임야에 주택과 창고를 무단으로 신축한 사람입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2014년 10월 13일 개발제한구역 내 남양주시 C 임야 1,984㎡를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 이 임야에는 2010년경 이미 D라는 사람이 무단으로 주택 97.95㎡와 창고 30.38㎡ 및 19.6㎡를 신축한 상태였습니다. 2017년 3월 15일 남양주시는 이 불법 건축물을 적발하고, 2017년 6월 12일 원고와 D에게 시정명령을 내렸습니다. 이후 시정명령 불이행으로 2020년 3월 27일 원고에게 이행강제금 8,139,700원이 부과되자, 원고는 이 처분 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

개발제한구역 내 무단으로 건축된 건물에 대해 현 소유자에게 부과된 이행강제금 처분이 위법한지 여부입니다. 특히 처분이 행정청의 재량권을 남용했거나, 평등의 원칙을 위반했거나, 행정기관이 오랜 기간 단속을 소홀히 하여 발생한 실권의 법리 또는 신뢰보호원칙에 위배되는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 청구를 기각했습니다. 비록 원고가 직접 불법 건축행위를 하지 않았더라도, '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법'에 따라 위반행위에 이용된 건축물·토지의 소유자는 '위반행위자등'에 해당하여 시정명령 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있다고 판단했습니다. 또한 피고 남양주시장이 청문 절차를 거쳐 법령이 정한 기준에 따라 이행강제금을 산출했으므로 해당 처분은 적법하며, 감경 사유를 고려하지 않은 위법도 없다고 보았습니다. 원고의 단순 생계형 위반행위 주장, 이전 소유자에 대한 조치 해태, 이행강제금 징수 유예 대상 해당 주장, 건축법상 감경 규정 적용 주장, 실권의 법리나 신뢰보호원칙 위반 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다.

결론

법원은 남양주시장의 이행강제금 부과 처분이 적법하다고 판단하여, 원고의 청구를 최종적으로 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

• 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 (이하 '개발제한구역법') 제12조 (행위제한) 및 제30조 (행정처분): 이 법은 개발제한구역에서의 건축물 건축 및 용도변경 등 행위를 제한하며, 시장·군수·구청장의 허가 없이 이러한 행위를 한 경우 시정명령을 내릴 수 있도록 합니다. 이 사건의 불법 건축물은 허가 없이 신축된 것이므로 시정명령 대상이 됩니다.
• 개발제한구역법 제30조 (법령 등의 위반자에 대한 행정처분): 시장·군수·구청장은 허가를 받지 않거나 허가 내용을 위반하여 건축물 건축 등을 한 경우 해당 행위자(위반행위에 이용된 건축물·공작물·토지의 소유자·관리자 또는 점유자를 포함)에게 공사 중지, 철거 등의 시정명령을 할 수 있습니다. 이 조항에 따라 원고 A는 직접 불법 건축을 하지 않았더라도 위반행위에 이용된 토지의 소유자로서 시정명령의 대상이 됩니다.
• 개발제한구역법 제30조의2 (이행강제금): 시정명령을 받은 자가 시정 기간 내에 명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 이는 시정명령의 실효성을 확보하기 위한 조치로, 이 사건에서 원고가 시정명령을 이행하지 않았으므로 이행강제금이 부과되었습니다.
• 개발제한구역법 제30조의3 (이행강제금 징수 유예 특례): 특정 요건을 갖춘 경우 이행강제금 징수를 유예할 수 있는 특례 규정입니다. 이 사건에서 원고는 유예 대상에 해당하지 않는다고 판단되었습니다.
• 건축법 제80조의2 (이행강제금 부과에 관한 특례) 및 건축법 시행령 제115조의4 (이행강제금의 감경): 이 조항들은 특정 조건(예: 축사 등 농업용·어업용 시설, 위반행위 후 소유권 변경 등)에서 이행강제금을 감경할 수 있도록 규정하고 있습니다. 원고는 소유권 변경을 이유로 감경을 주장했으나, 법원은 이 사건에 해당 규정 적용의 근거가 없다고 판단했습니다.
• 비례의 원칙, 평등의 원칙, 실권의 법리, 신뢰보호의 원칙: 이들은 행정법의 일반 원칙들로, 행정청의 처분이 적법한지 판단하는 중요한 기준이 됩니다. 원고는 피고의 이행강제금 부과 처분이 이러한 원칙들을 위반했다고 주장했으나, 법원은 피고의 처분이 재량권의 범위를 넘어섰거나 평등의 원칙 등을 위반했다고 볼 증거가 없다고 판단하여 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 특히 실권의 법리는 행정청이 장기간 권리 행사를 하지 않아 상대방이 더 이상 권리 행사를 하지 않을 것이라고 신뢰한 경우에 적용되는데, 법원은 이 사건에서 피고가 이전 소유자에게 아무런 조치를 취하지 않았다고 볼 증거가 없다고 보았습니다.

참고 사항

개발제한구역 내 불법 건축물과 관련된 유사한 문제 상황에서 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다.

• 토지 매수 전 확인 철저: 개발제한구역 내 토지나 건물을 매수할 때는 매수 전에 해당 구역의 건축물 관리 대장, 토지이용계획확인서 등을 통해 불법 건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다. 기존의 불법 건축물도 현 소유자에게 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.
• 법규 위반 건축물 승계의 책임: 불법 건축물을 승계받은 경우, 비록 자신이 위반행위를 직접 하지 않았더라도 관련 법령에 따라 시정명령 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있음을 인지해야 합니다.
• 시정명령 불이행 시 불이익: 행정기관으로부터 시정명령을 받았다면 정해진 기간 내에 이를 이행해야 합니다. 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 반복적으로 부과될 수 있습니다.
• 이행강제금 감경 또는 유예 요건 확인: '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법'이나 '건축법'에 따라 이행강제금 감경이나 징수 유예를 받을 수 있는 특정 요건이 존재할 수 있습니다. 자신의 상황이 이러한 요건에 해당하는지 관련 법령을 자세히 검토해야 합니다.
• 행정기관의 단속 의무: 행정기관이 불법 건축물을 즉시 단속하지 않았다고 해서 이행강제금 부과가 위법해지는 것은 아닙니다. 행정기관의 단속 지연이 '실권의 법리'나 '신뢰보호의 원칙' 위반으로 인정되는 경우는 매우 제한적입니다.