월세 미납으로 아파트를 비워주고 밀린 월세를 갚아야 하는 사건

원고인 아파트 임대인이 피고인 임차인을 상대로 월세 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보하고 아파트 인도를 청구한 사건입니다. 법원은 임차인이 두 달치 이상의 월세를 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 따라서 임차인은 아파트를 임대인에게 인도하고, 미납된 월세와 계약 해지 이후 아파트를 사용한 기간에 대한 월세 상당액을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. 이때 미납 월세는 임대차 보증금과 임차인이 지출한 보일러 수리 비용을 공제한 금액으로 정해졌습니다.

관련 당사자

• 원고 A (아파트 임대인, 집주인)
• 피고 B (아파트 임차인, 세입자)

분쟁 상황

원고 A는 2021년 3월 피고 B와 보증금 2,000만원, 월세 80만원으로 아파트 임대차 계약을 체결했습니다. 피고 B는 2021년 3월부터 2025년 6월까지 51개월분의 월세 4,080만원 중 약 20개월분에 해당하는 1,570만원만 지급하여 상당한 금액의 월세를 연체했습니다. 이에 원고 A는 피고 B에게 소장 부본 송달로 임대차 계약 해지를 통지하고 아파트 인도와 연체된 월세 지급을 청구했습니다. 피고 B는 임대차 보증금과 자신이 지출한 보일러 수리비용 41만 8천원으로 연체된 월세를 상계해야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

임차인의 월세 연체를 이유로 한 임대차 계약 해지가 적법한지 여부 임대차 계약 해지에 따른 임차인의 건물 인도 의무 발생 여부 임차인이 연체한 월세 및 계약 해지 이후 건물 사용에 따른 부당이득 반환 의무의 범위

법원의 판단

피고는 원고에게 이 사건 아파트를 인도해야 합니다. 피고는 원고에게 미납 차임 4,734,602원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 피고는 원고에게 2025년 6월 11일부터 아파트 인도 완료일까지 월 800,000원의 비율로 계산한 금액을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송 비용은 피고가 부담합니다. 위 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 임차인의 월세 연체액이 2기 이상의 차임액에 달하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었음을 인정했습니다. 이에 따라 임차인은 임대인에게 아파트를 반환하고, 연체된 월세(보증금 및 보일러 수리비용 공제 후)와 계약 해지 이후 아파트를 사용한 기간에 해당하는 차임 상당액을 지급해야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 임차인의 차임 연체를 주된 이유로 임대차 계약이 해지되고, 그에 따른 건물 인도 및 연체 차임, 부당이득 반환 의무가 문제된 사례입니다.

1. 차임 연체를 이유로 한 임대차 계약 해지 (민법 제640조)​
   • 건물 기타 공작물의 임대차에서는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액(두 달치 월세액)에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
   • 이 사건에서 피고는 51개월 중 약 20개월치 월세만 납부하여 2기 이상의 월세를 연체했으므로, 원고가 소장 부본 송달로써 임대차 계약 해지를 통보한 것은 적법하다고 법원은 판단했습니다.
2. 임대차 계약 해제에 따른 원상회복의무 (민법 제548조)​
   • 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 계약이 없었던 것처럼 원상회복의 의무를 지게 됩니다.
   • 따라서 임대차 계약이 해지되었으므로 임차인인 피고는 임대인인 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 발생합니다.
3. 임차인의 연체차임 및 부당이득 반환 의무 (민법 제741조, 제390조)​
   • 임차인은 계약 해제 시점까지 연체된 월세를 지급할 의무가 있습니다. 이때 임대차 보증금과 임차인이 지출한 필요비(예: 보일러 수리비용)는 미납 월세에서 공제될 수 있습니다.
   • 이 사건에서 법원은 총 연체 차임 25,152,602원에서 임대차 보증금 20,000,000원과 보일러 수리비용 418,000원을 제외한 4,734,602원을 피고가 지급해야 할 연체 차임으로 확정했습니다.
   • 또한, 임대차 계약이 해제된 이후에도 임차인이 건물을 계속 점유하고 사용했다면, 그 기간 동안 건물 사용으로 얻은 이득(월세 상당액)은 법률상 원인 없는 이득이므로 임대인에게 부당이득으로 반환해야 합니다.
   • 법원은 계약 해제일 다음 날부터 아파트 인도 완료일까지 월 800,000원의 비율로 계산한 금액을 피고가 원고에게 지급해야 한다고 보았습니다.
4. 지연손해금 (민법 제390조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조)​
   • 채무자가 돈을 갚아야 할 의무를 지체하면 채권자는 그 지체로 인한 손해를 배상받을 수 있습니다. 이를 지연손해금이라고 합니다.
   • 법원은 판결 선고일까지는 연 5%의 이율(민법), 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율(소송촉진 등에 관한 특례법)을 적용하여 지연손해금을 계산하도록 했습니다.

참고 사항

임차인의 경우:

• 월세 연체는 임대차 계약 해지의 가장 흔한 사유이므로, 월세 납부 기한을 철저히 지키는 것이 중요합니다.
• 부득이하게 월세 납부가 어렵다면 임대인에게 미리 상황을 설명하고 월세 감액이나 납부 유예 등 합의를 시도하는 것이 좋습니다.
• 건물의 보수 비용을 임차인이 먼저 지불했다면, 영수증 등 증빙 자료를 잘 보관하여 임대인에게 상환을 청구하거나 보증금 또는 월세와 상계 처리할 수 있도록 준비해야 합니다. 임대인의 경우:
• 임차인의 월세 연체가 2개월 이상 지속되면 임대인은 임대차 계약을 해지할 법적 근거가 됩니다.
• 계약 해지 통지는 명확하게 하고, 내용증명이나 소장 송달 등 공식적인 방법으로 증거를 남기는 것이 좋습니다.
• 임대차 보증금은 임차인이 연체한 월세, 원상회복 비용 등에 우선적으로 충당될 수 있습니다.