B 상가 관리인 대표자 지위 논란으로 발생한 직무정지 가처분 사건

B 상가의 대표자로 선출되어 관리인 직무를 수행하던 채무자 P의 직무집행을 정지하고, 채권자 A가 적법한 관리인임을 주장하며 제기한 가처분 신청 사건입니다. 채권자 A는 B 상가의 기존 '자치관리규약'이 무효이고, 그에 따라 층별 대표자 회의에서 선출된 P도 적법한 관리인이 아니라고 주장했습니다. 또한 채권자 A는 자신이 소집한 관리단 임시총회에서 적법하게 관리인으로 선임되었다고 주장했습니다. 법원은 기존 자치관리규약의 유효성, P의 관리인 자격, 그리고 A의 관리인 선임 절차의 적법성 등을 종합적으로 판단했습니다.

관련 당사자

• 채권자 A: B 상가 2층 75호의 구분소유자로, 채무자 P의 직무집행정지를 신청한 당사자이자 자신이 B 상가의 적법한 관리인이라고 주장한 사람입니다.
• 채권자 B 관리단: B 상가 건물의 관리단으로, A를 대표자로 하여 채무자 P의 직무집행정지를 신청했으나, A가 적법한 관리인으로 선임되지 못해 대표권이 없다는 이유로 신청이 각하되었습니다.
• 채무자 P: 2015년 B 상가 정기총회에서 대표자로 선출되어 관리인 직무를 수행하던 사람으로, 채권자 A로부터 직무집행정지 신청을 받은 당사자입니다.

분쟁 상황

B 상가 건물은 지하 5층, 지상 7층, 총 316세대로 이루어져 있으며, 2018년 심문종결일 현재 구분소유자는 총 190명입니다. 이 상가는 2004년에 제정된 '자치관리규약'에 따라 층별 대표자 회의에서 관리인을 선임하는 방식을 가지고 있었습니다. 채무자 P는 2015년 12월 20일 이 '자치관리규약'에 근거한 총회에서 대표자로 선출되어 관리인 직무를 수행하고 있었습니다. 그러나 B 상가의 구분소유자인 채권자 A는 이 '자치관리규약'의 유효성과 P의 관리인 자격에 문제를 제기하며, 자신이 적법하게 관리인으로 선임되었다고 주장하면서 P의 직무집행을 정지해달라는 가처분 신청을 제기했습니다. 이 과정에서 A는 2018년 2월 9일 구분소유자 43명의 소집청구 동의를 받아 임시총회를 개최하여 자신을 관리인으로 선임하는 결의를 진행했습니다.

핵심 쟁점

1. B 상가 구분소유자들이 2004년에 제정한 '자치관리규약'이 유효한지 여부입니다.
2. 위 '자치관리규약'에 따라 층별 대표자 회의에서 선임된 채무자 P가 B 상가의 적법한 관리인인지 여부입니다.
3. 채권자 A가 2018년 2월 9일 자신이 소집한 임시총회에서 B 상가의 관리인으로 적법하게 선임되었는지 여부(특히 의결정족수 충족 여부)입니다.
4. 채권자 A가 B 관리단의 적법한 관리인으로 인정되지 않을 경우, 채권자 B 관리단 명의로 제기된 신청에 대표권이 있는지 여부입니다.

법원의 판단

1. 채권자 B 관리단의 신청은 부적법하므로 각하합니다. 이는 채권자 A가 B 관리단의 적법한 관리인으로 선임되지 않아 대표권이 없다고 판단했기 때문입니다.
2. 채무자는 'B 자치관리위원회 회장' 및 'B 관리단 대표자'로서의 직무를 채무자에 대한 '관리인 지위 부존재 확인 사건'의 판결이 확정될 때까지 집행하여서는 아니 됩니다. 즉, 채무자 P의 관리인 직무집행을 정지했습니다.
3. 소송비용 중 채권자 A와 채무자 P 사이에 발생한 부분은 채무자 P가 부담하고, 채권자 B 관리단과 채무자 P 사이에 발생한 부분은 채권자 B 관리단의 대표자로 표시된 채권자 A가 각 부담합니다.

결론

법원은 B 상가의 '자치관리규약'이 구분소유자 4분의 3 이상의 찬성으로 설정되었다는 증거가 없어 무효이며, 설령 그렇지 않더라도 구 '집합건물법' 제24조 제2항이 관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의해서만 하도록 한 강행규정이므로, 규약으로 층별 대표자 회의에서 관리인을 선임하도록 한 부분은 무효라고 판단했습니다. 따라서 이 무효인 규약에 근거하여 층별 대표자 회의에서 선임된 채무자 P는 적법한 관리인이 아니라고 보았습니다. 또한, 채무자 P가 4,019,190원의 관리비를 연체한 사실이 인정되어 '자치관리규약'상 관리인 결격사유에도 해당한다고 덧붙였습니다. 한편, 채권자 A가 소집한 2018년 2월 9일 임시총회에서 A를 관리인으로 선임한 결의는 특정 세대의 의결권 위임이 무효로 처리되면서 총 전유면적 합계의 과반수 의결정족수를 충족하지 못하여 무효라고 판단했습니다. 결론적으로, 채권자 A는 적법한 관리인이 아니므로 채권자 B 관리단 명의의 신청은 대표권 흠결로 각하되었고, 채무자 P 또한 적법한 관리인이 아니므로 P의 직무집행을 정지하는 A의 개인 신청은 이유 있다고 보아 인용되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2012년 12월 18일 법률 제11555호로 개정되기 전의 것) 제24조 제2항: 이 규정은 관리인을 '관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다'고 명시하고 있습니다. 법원은 이 규정을 관리인의 선임·해임을 오직 관리단집회의 결의에 의해서만 하도록 한 '강행규정'(반드시 따라야 하는 규정)으로 해석하며, 이에 반하는 내용의 규약은 효력이 없다고 보았습니다.
2. 현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제3항 및 제26조의2: 현행법은 규약으로 정하는 경우 '관리위원회'에서 관리인을 선임할 수 있도록 개정되었습니다. 그러나 법원은 이러한 개정만으로 과거에 무효였던 규약이 자동으로 유효해지는 것이 아니라, '구분소유자 4분의 3 이상의 찬성'과 같은 적법한 '추인(나중에 동의하여 유효하게 하는)' 결의를 거쳐야만 유효로 전환될 수 있다고 설명합니다.
3. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제4항: 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람(예: 임차인)도 관리인 선임을 위한 관리단집회에서 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만, 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사하겠다고 관리단에 통지한 경우에는 그 구분소유자가 의결권을 행사하게 됩니다.
4. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제2항: 전유부분이 여러 사람의 '공유'에 속하는 경우, 공유자들은 관리단집회에서 의결권을 행사할 '1인'을 정해야 합니다. 이는 공유자 전체를 하나의 구분소유자로 계산하도록 하는 강행규정입니다.
5. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제1항 및 제12조: 관리단집회의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 한 해당 전유부분의 면적 비율에 따릅니다.
6. 민법 제265조 (공유물의 관리)​: 공유물의 관리에 관한 사항은 '공유자 지분의 과반수'로써 결정합니다. 이 원칙은 전유부분의 공유자들이 의결권 행사자를 정할 때 합의가 이루어지지 않을 경우 적용되어 지분의 과반수로 의결권 행사자를 정해야 함을 의미합니다.
7. 대법원 2012. 3. 29. 선고 2009다45320 판결: 구 집합건물법 제24조 제2항이 관리인의 선임·해임을 관리단집회 결의에 의해서만 하도록 한 강행규정이라는 법리를 재확인한 판례입니다.
8. 대법원 1989. 9. 12. 선고 87다카2691 판결: 회사가 해산한 경우, 합병 또는 파산의 경우 외에는 정관에 다른 규정이 없거나 주주총회에서 따로 청산인을 선임하지 않았다면 '이사가 당연히 청산인'이 되며, 종전 대표이사가 대표권을 가진다는 법리입니다.
9. 대법원 2008. 3. 27. 자 2007마1734 결정: 전유부분이 여러 사람의 공유에 속할 때 의결권 행사자 지정 방식(1인 지정)과 과반수 지분권자의 결정 원칙, 그리고 각 공유자가 지분비율로 개별적 의결권을 행사할 수 없다는 법리를 제시한 판례입니다.

참고 사항

1. 상가나 아파트 등 집합건물의 관리단 규약은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(이하 '집합건물법')의 강행규정(반드시 지켜야 하는 규정)에 위배되지 않아야 합니다.
2. 특히 관리인의 선임 방식은 '집합건물법'에서 관리단집회의 결의로만 가능하다고 규정하고 있으므로, 규약으로 층별 대표자 회의와 같은 다른 방식을 정해도 무효가 될 수 있습니다.
3. 관리단 규약이 법령 개정으로 인해 과거에는 무효였던 부분이 유효로 될 수 있는 요건이 생겼더라도, 자동으로 유효가 되는 것이 아니라, 개정된 법령에 맞춰 구분소유자 4분의 3 이상의 찬성 등 적법한 추인(나중에 인정하는 행위) 결의를 거쳐야 유효성을 인정받을 수 있습니다.
4. 관리단집회에서 관리인을 선임할 때 의결정족수와 의사정족수를 정확하게 충족하는 것이 매우 중요합니다. 특히 의결권 위임 시 위임장의 유효성, 전유부분이 여러 사람의 공유에 속할 경우 의결권 행사 방식, 임차인의 의결권 행사 범위 등을 엄격하게 확인해야 합니다.
5. 구분소유자가 법인인 경우, 해당 법인이 해산했더라도 합병이나 파산의 경우가 아니라면 종전 대표이사가 청산인으로서 대표권을 가질 수 있으므로, 해당 법인의 법적 상태와 대표권을 가진 자를 정확히 확인할 필요가 있습니다.
6. 전유부분이 여러 사람의 공유에 속할 경우, 공유자들은 서로 협의를 통해 1인을 정하여 관리단집회에서 의결권을 행사해야 하며, 협의가 이루어지지 않을 경우 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정해야 합니다. 이 경우 과반수 지분권자가 의결권을 행사하거나, 과반수 지분권자들이 지정한 1인만이 유효하게 의결권을 행사할 수 있으며, 각 공유자가 개별적으로 의결권을 행사할 수는 없습니다.
7. 관리단 규약에 관리인 결격사유가 명시되어 있다면, 해당 요건(예: 관리비 연체)을 충족하지 못하는 사람은 관리인 자격이 없으므로, 관리인 선임 시 이 부분을 반드시 확인해야 합니다.