지역주택조합 가입 후 계약 해지 및 납입금 반환 요구 사건

원고 A는 B지역주택조합이 짓는 아파트를 분양받기 위해 조합원 계약을 체결했습니다. 계약 시 '선납할인' 명목으로 총 1억 1천만 원이 넘는 금액을 납입했는데, 일부는 지정된 신탁계좌에, 일부는 업무대행사 계좌에 입금했습니다. 하지만 조합은 나중에 원고의 조합원 자격 상실과 계약금 미납을 이유로 계약을 해지했습니다. 법원은 '선납할인' 계약이 조합원들에게 부담을 주는 내용임에도 불구하고 조합 총회 의결 없이 진행되었으므로 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 조합원 가입 계약 전체도 무효가 되었고, 조합은 원고에게 신탁계좌에 입금된 16,187,000원만 부당이득으로 반환하라는 판결을 내렸습니다. 업무대행사 계좌로 입금된 1억 2백만 원은 조합이 부당이득을 얻었다고 볼 수 없다고 보아 반환 대상에서 제외되었습니다.

관련 당사자

• 원고 (A): B지역주택조합 아파트를 분양받기 위해 조합원 가입 계약을 체결했으나, 계약 해지 통보를 받은 개인
• 피고 (B지역주택조합): 광주시 C 일원에 아파트를 신축·공급하는 사업을 시행하는 지역주택조합

분쟁 상황

원고 A는 2015년 1월 23일 (가칭)B지역주택조합 추진위원회와 아파트 1세대를 분양받기 위한 조합원 가입 계약을 체결했습니다. 원고는 계약 시 '선납할인' 조건으로 총 118,652,000원 중 16,187,000원을 지정된 신탁계좌에, 102,465,000원을 업무대행사(G 주식회사) 계좌에 입금했습니다. 이후 시공사 변경 등의 이유로 원고는 몇 차례 계약서를 다시 작성하기도 했습니다. 하지만 2021년 6월 23일, 피고 B지역주택조합은 원고에게 조합원 자격 상실 및 계약금 미납을 이유로 계약 해지를 통보했습니다. 이에 원고는 조합에 아파트 공급가 상당액인 205,041,000원의 지급을 요구하며 분양권 확인, 손해배상 및 부당이득 반환 등을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합과 체결한 '선납할인' 계약이 총회 의결 없이 이루어져 유효한지, 조합원 가입 계약 해지가 적법한지, 계약 무효 시 납입한 금액 중 어느 범위까지 부당이득으로 반환받을 수 있는지, 특히 신탁계좌 외 업무대행사 계좌로 납입한 금액도 조합이 부당이득으로 반환해야 하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 피고(B지역주택조합)는 원고(A)에게 16,187,000원 및 이에 대하여 2022년 10월 20일부터 2023년 1월 13일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구는 기각한다.
3. 소송비용 중 9/10는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 '선납할인' 계약이 총회 의결 없이 이루어져 무효이므로, 이와 연관된 조합원 가입 계약 전체도 무효라고 판단했습니다. 원고의 채무불이행 및 불법행위로 인한 손해배상 청구는 기각되었고, 계약 무효에 따른 부당이득 반환만 인정되었습니다. 다만, 부당이득 반환 범위는 조합이 지정한 신탁계좌에 입금된 16,187,000원으로 제한되었고, 업무대행사 계좌로 입금된 102,465,000원은 조합이 부당이득을 취했다고 볼 수 없다고 보았습니다. 피고가 납부 당시부터 '악의의 수익자'라고 단정하기 어렵다는 이유로 납부일로부터의 이자는 인정되지 않았으며, 소송 중 청구취지 변경신청서 부본 송달일로부터의 법정이자만 지급하도록 판결되었습니다.

연관 법령 및 법리

주택법 시행령 제38조 제1항 및 조합규약 관련: 지역주택조합은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'과 같은 중요한 사항은 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야만 유효합니다. 이 사건에서 '선납할인' 계약은 조합원에게 상당한 부담이 되는 계약으로, 총회 의결 없이 체결되어 무효로 판단되었습니다.

민법 제137조 (법률행위의 일부무효): 법률행위의 일부분이 무효인 경우, 원칙적으로 그 전부가 무효가 됩니다. 이 사건에서는 '선납할인' 계약이 무효이므로, 이와 관련된 조합원 가입 계약 전체가 무효로 인정되었습니다.

부당이득 반환 (민법 제748조 제2항, 제749조 제2항): 법률상 원인 없이 타인의 이득을 취하고 손해를 입힌 경우, 그 이득을 반환할 의무가 있습니다. 선의의 수익자는 이익이 현존하는 한도 내에서만 반환 책임이 있지만, 악의의 수익자는 이자에 더하여 손해까지 배상해야 합니다. 민법 제749조 제2항에 따라 소송에서 패소한 경우 소가 제기된 때부터 악의의 수익자로 간주됩니다. 이 사건에서는 피고가 납부 당시부터 악의의 수익자라고 보기 어려워 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일인 2022년 10월 20일부터 법정이자가 적용되었습니다.

지역주택조합의 분담금 납부 계좌 관련 법리: 지역주택조합은 조합원이 분담금을 납부할 때 조합이 지정한 신탁회사 명의의 단독 계좌로 입금하도록 요구할 수 있으며, 이외의 계좌에 입금된 금액은 납부로 인정되지 않을 수 있습니다. 따라서 원고가 업무대행사 계좌에 입금한 102,465,000원은 피고 조합이 부당이득을 취했다고 볼 수 없어 반환 대상에서 제외되었습니다.

참고 사항

지역주택조합 가입을 고려할 때는 조합규약과 관련 법령을 철저히 확인해야 합니다. 특히 조합원에게 부담이 될 수 있는 중요한 계약은 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야만 유효합니다. 납부금(분담금)은 조합이 지정한 신탁회사 명의의 단독 계좌에 입금하는 것이 원칙입니다. 업무대행사 등 다른 계좌로 입금한 금액은 조합에 대한 납부로 인정되지 않을 수 있으며, 금융사고 발생 시 조합원이 책임을 질 수도 있다는 점을 명심해야 합니다. 계약이 무효가 될 경우에도 납부금 전체가 아닌 신탁계좌에 입금된 금액에 한하여 부당이득 반환을 받을 가능성이 높으므로, 입금 계좌와 증빙 자료를 철저히 관리해야 합니다. 지역주택조합 사업은 변동성이 크므로 계약 전에 충분한 정보를 얻고 신중하게 판단해야 합니다. 계약 해지 통보를 받거나 문제가 발생했다고 판단되면, 납부 내역 등 모든 관련 자료를 확보하여 본인의 권리를 확인할 필요가 있습니다.