지역주택조합원 자격 미달로 계약 해지 후 계약금 반환 판결

원고는 지역주택조합 가입 시 조합원 자격 요건을 충족하지 못했지만, 업무대행사 계좌로 계약금 8천만 원을 납부했습니다. 이후 조합과 1억 2천 5백만 원에 계약을 해지하기로 합의했으나 이 합의가 조합 총회 의결을 거치지 않아 무효가 되었습니다. 법원은 주위적 청구(1억 2천 5백만 원 반환)를 기각하고 예비적 청구(8천만 원 반환) 중 조합규약에 따른 계약금 8천만 원의 반환 의무를 인정했습니다. 업무대행사 계좌로 납부된 계약금도 조합의 지시에 따른 것이므로 조합에 귀속된다고 보았으며 다만 지연손해금은 피고가 악의의 수익자로 인정되지 않아 청구취지 및 원인변경 신청서 부본 송달일인 2022년 8월 22일부터 판결선고일인 2024년 12월 11일까지 연 5% 그 이후부터 연 12%로 제한하여 인정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 지역주택조합 가입자로서 조합원 자격 미달로 인해 계약금 반환을 청구하는 사람입니다.
• 피고 B지구지역주택조합: 원고와 지역주택조합 가입 계약을 체결하였으나 원고가 자격 미달이어서 계약금 반환 의무를 지게 된 지역주택조합입니다.

분쟁 상황

원고 A는 B지구지역주택조합에 가입하며 계약금 8천만 원을 지급했으나 실제로는 조합원 자격 요건인 경기도 6개월 이상 거주 등의 조건을 충족하지 못했습니다. 이후 조합은 이사회를 개최하여 자격을 유지하지 못하는 조합원과의 계약을 해지하기로 의결했고 원고와 피고는 1억 2천 5백만 원을 지급하고 계약을 해지하기로 합의했습니다. 하지만 이 합의가 조합 총회 의결 없이 이루어져 무효라는 문제가 발생하자 원고는 주위적으로 합의금 1억 2천 5백만 원의 반환을 청구했고 예비적으로 부당이득 반환 또는 조합 규약에 따른 8천만 원의 계약금 반환을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

조합 총회 의결 없이 체결된 합의 해지 계약의 효력이 있는지 여부, 조합원 자격 미달 시 납부된 계약금의 부당이득 반환 의무 및 반환 범위, 업무대행사 계좌로 입금된 계약금이 조합의 이익으로 귀속되어 조합에게 반환 의무가 발생하는지 여부입니다.

법원의 판단

제1심 판결 중 예비적 청구에 관한 원고 패소 부분을 취소하고 피고는 원고에게 8천만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 주위적 청구와 예비적 청구의 나머지 부분은 모두 기각되었습니다.

결론

법원은 주위적 청구의 근거가 된 합의가 조합원들에게 재정적으로 부담이 되는 계약임에도 불구하고 총회 의결을 거치지 않아 무효라고 판단했습니다. 예비적 청구에 대해서는 원고가 조합원 자격 요건을 충족하지 못했으므로 조합규약에 따라 계약금을 반환받을 수 있다고 보았습니다. 또한 업무대행사 계좌로 입금된 계약금 역시 조합의 지시에 의한 것이므로 피고 조합에게 반환 의무가 있다고 판단했으나 피고가 악의의 수익자로 인정하기 어려워 지연손해금의 기산일을 제한하여 인정했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 지역주택조합 가입 계약의 효력 및 계약 해지 시 계약금 반환에 대한 법리를 다루고 있습니다.

1. 조합 총회 의결이 필요한 계약의 효력 (주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호 및 대법원 2022. 12. 15. 선고 2022다275212 판결)​

   • 주택법에 따르면 지역주택조합이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 체결'할 때에는 조합원 총회 의결을 거쳐야 합니다.
   • 만약 이러한 총회 의결 없이 계약이 체결되었다면 그 계약은 원칙적으로 무효입니다.
   • 계약 상대방이 총회 의결이 없음을 과실 없이 알지 못했다는 특별한 사정이 없다면 계약의 효력을 주장할 수 없습니다.
   • 본 사례에서 원고와 피고의 합의 해지 계약은 원고에게 지급할 금액이 정당한 정산금의 범위를 초과하는 '조합원에게 부담이 될 계약'에 해당하여 총회 의결이 필요했지만 이를 거치지 않아 무효가 되었습니다.

2. 지역주택조합원 자격 및 계약금 반환 (구 주택법 제32조 제5항, 구 주택법 시행령 제38조 제1항 및 대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008 판결)​

   • 지역주택조합원이 되기 위해서는 주택법에서 정한 자격 요건(세대주 여부, 거주 요건, 주택 소유 여부 등)을 충족해야 합니다.
   • 이러한 자격 요건은 단순한 단속규정이므로 위반했다고 해서 계약이 바로 무효가 되는 것은 아니지만 조합규약에 따라 자격 상실 및 납입금 반환에 대한 규정이 적용될 수 있습니다.
   • 조합원 자격을 상실한 경우 조합규약에 따라 기 납부된 납입금에서 공동분담금을 공제한 잔액을 무이자로 지급받을 수 있습니다.
   • 본 사례에서 원고는 조합설립인가 신청일 당시 경기도 6개월 이상 거주 요건을 충족하지 못해 조합원 자격을 상실했으며 조합규약에 따라 계약금 8천만 원을 반환받을 수 있게 되었습니다.

3. 부당이득 반환 청구의 상대방 (민법 제749조 제2항 및 대법원 2017. 7. 11. 선고 2013다55447 판결)​

   • 계약 당사자가 계약 상대방의 지시에 따라 제3자(업무대행사 등)에게 직접 급부(예: 계약금 납부)한 경우 이는 계약 상대방에게 급부가 이루어진 것으로 봅니다.
   • 따라서 법률관계에 흠이 있어 부당이득 반환을 청구할 때는 제3자가 아닌 계약의 상대방에게 청구해야 합니다.
   • 본 사례에서 원고가 업무대행사 계좌로 계약금을 지급했더라도 이는 조합의 지시에 따른 것이므로 조합이 계약금을 반환할 의무가 있다고 판단되었습니다.
   • 또한 부당이득 반환 시 수익자가 악의의 수익자가 아니라면 받은 이익이 현존하는 한도에서만 반환하며 악의의 수익자로 인정되지 않는 한 지연손해금은 소장 부본 송달일 등 법정 기준일로부터 발생합니다.

참고 사항

지역주택조합 가입 시에는 본인이 조합원 자격 요건(거주 기간, 주택 소유 여부 등)을 정확히 충족하는지 반드시 확인해야 합니다. 조합과 중요한 계약(예: 계약 해지 합의, 정산금 결정 등)을 체결할 때는 조합규약이나 관련 법령에 따라 조합 총회 의결이 필요한 사항인지 확인하고 필요한 경우 총회 의결을 거쳤는지 반드시 확인해야 합니다. 총회 의결이 없는 계약은 나중에 무효가 될 수 있습니다. 계약금이나 분담금을 납부할 때는 누구에게 어떤 계좌로 납부하는지 명확히 확인해야 합니다. 업무대행사 등 제3자의 계좌로 납부하더라도 조합의 지시에 따른 것이라면 조합에게 반환 의무가 발생할 수 있습니다. 조합원 자격이 상실될 경우 조합규약에 따라 이미 납부한 납입금 중 공동분담금을 공제한 잔액을 무이자로 지급받을 수 있으므로 규약을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.