공인중개사 아파트 분양권 중개보수 초과 수수 영업정지 사건

공인중개사 A는 시흥시에서 부동산중개업을 운영하던 중 여러 아파트의 분양권 매매를 중개하였습니다. 시흥시장은 A가 분양권 매매 중개 시 '계약금+계약 당시까지 납입된 중도금+프리미엄'으로 거래가액을 산정해야 함에도, 총 분양대금과 프리미엄을 합한 금액을 기준으로 중개보수를 산정하여 법정수수료를 초과하여 받았다는 이유로 공인중개사법 위반으로 6개월의 업무정지 처분을 내렸습니다. 이에 A는 위 처분이 분양권 거래금액 산정 기준의 불명확성 및 재량권 일탈·남용에 해당한다며 처분 취소 소송을 제기하였습니다. 법원은 분양권 거래 시 중개보수 산정 기준은 대법원 판례에 따라 거래 당시 실제로 수수되는 총 대금으로 보아야 하며, 이는 아파트 준공 여부와 무관하다고 판단했습니다. 또한 A가 특정 거래에서 중도금 대출 이자 변제 명목으로 주장한 금액은 사실로 인정되지 않았습니다. 법원은 중개보수 초과 수수행위가 공정한 부동산 거래 질서 확립이라는 공익을 침해하는 행위이므로, 6개월의 업무정지 처분은 재량권 일탈·남용에 해당하지 않는다고 보아 A의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 시흥시에서 'D'라는 상호로 부동산중개업을 하는 공인중개사
• 피고 시흥시장: 공인중개사 A에게 업무정지 6개월 처분을 내린 행정기관의 장

분쟁 상황

공인중개사 A는 시흥시에서 부동산중개업을 운영하며 F아파트의 분양권 여러 건을 중개하였습니다. 이 과정에서 A는 중개보수를 산정할 때 분양권 매매의 '거래가액'을 총 분양대금에 프리미엄을 합산한 금액으로 계산하여 법정 수수료를 초과하여 받았습니다. 이에 시흥시장은 A의 이러한 행위가 공인중개사법을 위반한 것이라고 판단하고, 2023년 6월 29일 A에게 6개월의 업무정지 처분을 내렸습니다. A는 이 처분이 부당하다고 주장하며 처분 취소 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

분양권 매매 중개 시 중개보수 산정의 기준이 되는 '거래가액'을 무엇으로 볼 것인지, 즉 '총 분양대금과 프리미엄을 합한 금액'을 기준으로 할 것인지 아니면 '계약 당시까지 납입된 금액(계약금, 중도금)+프리미엄'을 기준으로 할 것인지가 쟁점이었습니다. 또한 피고가 내린 업무정지 6개월 처분이 명확성의 원칙 및 비례의 원칙에 위반하여 재량권을 일탈·남용한 것인지 여부도 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 공인중개사 A가 분양권 매매 중개보수를 법정 기준을 초과하여 수수한 사실을 인정하고, 이에 대한 시흥시장의 6개월 업무정지 처분이 적법하다고 판단했습니다. 이 판결은 분양권 중개 시 중개보수 산정 기준을 명확히 하고, 공인중개사의 법규 준수 의무와 행정처분의 정당성을 재확인하는 의미를 가집니다.

연관 법령 및 법리

공인중개사법 제32조 제4항에 따라 주택 중개보수와 실비 한도 등 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위에서 시·도의 조례로 정해지며, 이는 법률유보의 원칙에 따라 정당한 위임입니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 및 경기도 부동산 중개보수 등에 관한 조례는 주택 매매의 상한 요율을 규정하고 있으며, 이 사건에서는 2억 원 이상 6억 원 미만 주택 매매의 상한 요율 0.4%가 적용되었습니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 개업공인중개사가 법정 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 있습니다. 이를 위반할 경우 공인중개사법 제38조 제2항 제9호 및 제39조 제1항 제11호에 따라 등록취소 또는 6개월 범위 내의 업무정지 처분이 가능합니다. 업무정지 기준은 공인중개사법 시행규칙 제25조 및 별표 2에 명시되어 있으며, 1년 이내 1회 위반 시 업무정지 6개월이 기준입니다. 대법원 2004도62 판결은 아파트 분양권 매매 중개 시 '거래가액'을 '당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액)'으로 보아야 한다고 판시하여, 아파트의 준공 여부와 관계없이 적용됩니다. 법원은 행정처분 근거 규정 해석 시 문언의 가능한 범위를 벗어나지 않는 체계적·목적론적 해석은 허용된다는 '침익적 행정처분 근거규정 엄격해석의 원칙'을 인용하며, 이 사건 분양권 거래가액 산정에 대한 해석이 위 원칙에 위배되지 않는다고 판단했습니다. 또한, 부동산 중개수수료 제도의 입법 목적이 공정한 거래 질서 확립과 국민 재산권 보호에 있음을 강조하며, 초과 수수에 대한 6개월 업무정지 처분은 재량권 일탈·남용에 해당하지 않는다고 보았습니다.

참고 사항

분양권 중개 시 중개보수 계산 기준을 명확히 확인해야 합니다. 법률에 따르면 '계약금 + 계약 당시까지 납입된 중도금 + 프리미엄'을 합한 금액이 거래가액이 됩니다. 아파트가 준공되어 소유권 보존등기가 완료된 후에도 분양권 상태에서 매매가 이루어졌다면 동일한 기준이 적용될 수 있습니다. 중개사무소에 게시된 '부동산 중개보수 요율표'를 반드시 숙지하고 그 기준에 따라 수수료를 산정해야 합니다. 중개 의뢰인과 금전 거래 시에는 중개보수와 대여금 또는 변제금 명목의 돈이 혼동되지 않도록 명확하게 구분하고 증빙 자료를 철저히 관리해야 합니다. 불분명한 금전 거래는 추후 중개보수 초과 수수로 오인될 수 있습니다. 법정 중개보수 상한을 초과하여 중개보수를 받는 행위는 위반 금액의 많고 적음에 상관없이 공익을 해치는 행위로 간주될 수 있으며, 이에 대한 행정제재는 공인중개사에게 불이익이 크더라도 예방적 측면이 강조됩니다. 관련 법령의 해석에 불확실한 부분이 있다면 주무관청이나 관련 협회에 문의하여 정확한 해석을 확인하는 것이 중요합니다.