공인중개사 자격 없는 회사의 부동산 컨설팅 용역비 청구 기각 판결

부동산 관련 컨설팅 회사가 공인중개사 자격 없이 부동산 임대차 컨설팅 계약을 체결하고, 임대차 계약이 성사된 후 약정된 컨설팅 용역비 4천만 원과 지연손해금의 지급을 청구했으나, 법원은 해당 컨설팅이 공인중개사법상 중개행위에 해당하며, 원고 회사가 등록된 중개업자가 아니므로 용역비 청구를 기각한 사례입니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 부동산 관련 서비스 및 자문업을 영위하는 회사로, 공인중개사 자격증을 가진 임직원이 없는 법인입니다.
• 피고 B: 용인시 처인구의 특정 부동산 소유자이자 원고와 컨설팅 계약을 맺은 당사자입니다.
• E 유한회사: 피고 소유의 부동산을 임대한 임차인입니다.

분쟁 상황

원고인 주식회사 A는 공인중개사 자격이 없음에도 피고와 부동산컨설팅 계약을 맺고 피고 소유 토지에 E 유한회사를 임차인으로 유치하는 컨설팅 용역을 수행했다고 주장했습니다. 임대차 계약이 2022년 11월 22일 성사되자 원고는 계약에 따라 피고에게 컨설팅 대금 4천만 원을 청구했으나, 피고가 이를 지급하지 않자 소송을 제기했습니다. 원고는 E 입점 컨설팅 용역을 완수했다고 주장했으나, 피고와 E 유한회사는 원고의 주장과 달리 원고의 역할이 단순히 임차인 소개에 불과하며, 핵심적인 컨설팅 업무는 수행되지 않았다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

공인중개사 자격이 없는 회사가 부동산 컨설팅이라는 명목으로 사실상 중개행위를 하였을 경우, 해당 컨설팅 계약에 따른 용역비 청구가 공인중개사법에 따라 유효한지 여부가 쟁점입니다.

법원의 판단

원고 주식회사 A의 피고 B에 대한 4천만 원의 용역비 및 지연손해금 지급 청구를 모두 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

공인중개사 자격이 없는 회사가 부동산 중개업소 개설등록 없이 부동산 임대차 알선 등의 중개행위를 한 것으로 판단하여, 이에 따른 용역비 청구는 공인중개사법에 위배되어 무효이므로 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

공인중개사법에서는 부동산 중개업을 규정하고 무등록 중개행위에 대한 제재를 명시하고 있습니다.

• 공인중개사법 제2조 (정의): 이 조항은 '중개업'을 '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등에 관하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것'으로 정의합니다. 이 사건에서 원고의 행위는 비록 '컨설팅' 명목이었으나, 실질적으로 임대차 계약의 알선으로 판단되어 중개업의 범주에 속한다고 보았습니다.

• 공인중개사법 제9조 제1항 (중개사무소 개설등록): 공인중개사 또는 법인만이 중개사무소 개설등록을 하여 중개업을 영위할 수 있도록 규정하고 있습니다. 원고 회사는 이러한 등록을 하지 않은 상태였습니다.

• 공인중개사법 제48조 (벌칙): 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자는 형사처벌의 대상이 됩니다. 또한 대법원 판례에 따라, 이러한 무등록 중개업자가 중개행위와 관련하여 받기로 한 보수 약정은 무효가 됩니다. 이 사건에서도 원고의 용역비 청구는 이러한 법리에 따라 무효로 판단되었습니다.

• 법리: 중개행위는 행위자의 주관적 의사가 아닌 객관적인 사회통념상 알선 또는 중개 행위인지 여부로 판단됩니다. 부동산 컨설팅이라는 명목이라도 실질적으로 중개행위라면 공인중개사법의 규율 대상이 되며, 무등록 중개업자의 보수 약정은 무효입니다.

참고 사항

부동산 거래와 관련된 컨설팅 계약을 체결할 때는 계약 내용이 단순히 중개행위를 포함하는지 혹은 실질적인 전문 컨설팅 업무인지 명확히 확인해야 합니다. 특히 공인중개사 자격이 없는 개인이나 법인과 계약할 경우, 해당 서비스가 공인중개사법상 '중개'에 해당한다면 그 계약은 무효가 될 수 있고 보수를 지급받을 수 없게 됩니다. 따라서 부동산 중개와 관련된 업무는 반드시 공인중개사 자격을 갖춘 정식 등록된 중개사무소를 통해 진행하는 것이 안전하며, 그렇지 않을 경우 계약의 법적 효력에 문제가 발생할 수 있습니다.