아파트 관리업체 재계약 효력 정지 신청이 기각된 사례

R 아파트 입주자들은 입주자대표회의가 주택관리업체 K 주식회사와 체결한 공동주택 위·수탁관리계약의 효력을 정지해달라는 가처분 신청을 냈습니다. 입주자들은 재계약 절차에 여러 문제가 있었다고 주장했으나, 법원은 개별 입주자들이 입주자대표회의와 관리업체 간의 계약에 대해 직접 무효확인을 구할 법률상 이해관계가 없다고 판단하여 신청을 모두 각하했습니다.

관련 당사자

• 채권자들 (A, B, C, D, E, F, G 등): R 아파트의 입주자들로서, 공동주택 위·수탁관리계약의 효력 정지를 신청한 사람들입니다.
• 채무자 (R 입주자대표회의): R 아파트의 동별 대표자들로 구성된 입주자대표회의로서, K 주식회사와 공동주택 위·수탁관리계약을 체결한 주체입니다.
• K 주식회사: R 아파트의 관리업무를 위탁받아 수행하는 주택관리업자입니다.

분쟁 상황

K 주식회사는 2016년과 2019년에 R 아파트의 공동주택 위·수탁관리계약을 체결하여 관리업무를 수행해왔습니다. 계약 기간 만료가 다가오자, 입주자대표회의는 2022년 8월 23일 K와의 재계약 절차를 진행하기로 결의했습니다. 선거관리위원회는 관리규약에 따라 입주자 등으로부터 K와의 재계약에 대한 의견을 청취했습니다. 2022년 9월 6일 공고에 따르면 전체 1,092세대 중 48세대가 의견을 제출했고 37세대가 동의, 11세대가 부동의하여 '전체 입주자등의 10분의 1 이상이 이의를 제기하지 않았다'고 발표했습니다. 이후 직장인 입주자 등을 위해 추가 의견 청취 기간을 두어, 2022년 9월 20일 추가 공고에서는 총 123세대가 의견을 제출했고 85세대가 동의, 33세대가 부동의(무효 5표)하여 역시 '10분의 1 이상이 이의를 제기하지 않았다'고 공고했습니다. 이에 입주자대표회의는 2022년 10월 18일 K를 관리주체로 다시 선정하는 결의를 하고, 2022년 10월 28일 K와 위·수탁관리계약을 체결했습니다.

이에 대해 입주자들(채권자들)은 이 계약이 관련 법령 및 관리규약에 위반되어 무효라고 주장하며 가처분 신청을 냈습니다. 주요 주장은 다음과 같습니다. ① 입주자대표회의가 관리규약에 명시된 주택관리업무 평가 내용을 의결하고 공개하는 절차를 거치지 않았습니다. ② 일부 입주자(D)가 제출한 96매의 부동의 의견서가 입주자등 본인 직접 방문 제출이 아니라는 이유로 부당하게 거부되었고, 부동의 의견 세대수에 합산되지 않았습니다. ③ 입주자등에게 충분한 의견 청취 기간이 부여되지 않았습니다. ④ 관리업체(K)와 관리사무소장의 주도 하에 계약 체결 절차가 진행되어 관리규약 제14조 제2항(관리주체 및 관리사무소장은 입주자대표회의, 선거관리위원회의 업무를 부당하게 간섭하거나 그 업무를 방해하여서는 아니 된다)을 위반했습니다.

핵심 쟁점

아파트 개별 입주자들이 입주자대표회의와 주택관리업체 간에 체결된 위·수탁관리계약의 무효 확인을 구할 '확인의 이익'이 있는지 여부가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 채권자들의 이 사건 신청을 모두 각하했습니다.

결론

법원은 채권자들이 R 아파트의 입주자로서 아파트 관리에 대해 일반적이고 사실적인 이해관계를 가지고 있으나, 이는 구체적인 법률상의 이해관계에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 또한, 입주자대표회의는 동별 대표자들로 구성된 '법인 아닌 사단'에 해당하며, 이러한 사단과 제3자(관리업체) 사이에 체결된 계약의 효력은 사단 내부 구성원에게 직접적인 법률적 효력을 미 미치므로, 개별 입주자들이 직접 계약의 무효 확인을 구하는 것이 분쟁을 해결하는 유효·적절한 수단이 아니라고 보았습니다. 따라서 채권자들은 해당 계약의 무효 확인을 구할 '확인의 이익'이 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 주로 '확인의 소'와 '비법인사단'에 대한 법리를 적용했습니다.

1. 확인의 소 및 확인의 이익 (대법원 2007다68650, 68667 판결, 2017다208255 판결 등):

• '확인의 소'는 특정 권리나 법률관계의 존재 여부를 법원의 판결로 확인받는 소송입니다.
• 이러한 확인의 소가 적법하려면 '확인의 이익'이 있어야 합니다. 확인의 이익은 확인 판결을 받는 것이 원고의 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안이나 위험을 제거하는 데 '가장 유효하고 적절한 수단'일 때 인정됩니다.
• 법원은 개별 입주자들이 아파트 관리계약에 대해 가지는 이해관계는 '일반적이고 사실적인 것'에 불과하며, 계약의 무효 확인이 채무자(입주자대표회의)와 K 주식회사 사이의 계약 효력을 직접적으로 무효화하는 것이 아니므로, 입주자 개인의 자격으로 계약의 무효 확인을 구하는 것이 유효·적절한 수단이 아니라고 판단했습니다.

2. 공동주택 입주자대표회의의 법적 성격 (대법원 2007다6307 판결, 2009다93299 판결 등):

• 공동주택의 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출되는 동별 대표자를 구성원으로 하는 '법인 아닌 사단'에 해당합니다. 이는 법인격은 없지만 단체로서의 실체를 가지는 조직을 의미합니다.
• 법인 아닌 사단이 제3자(여기서는 K 주식회사)와 체결한 계약의 효력이 그 사단에 미치는지 여부에 대해, 사단의 내부 구성원들(여기서는 입주자들)은 일정한 이해관계를 가질 수 있습니다. 그러나 이러한 이해관계는 '단순히 일반적이고 사실적인 것'에 불과하며, '구체적인 법률상의 이해관계'에 해당하지 않는다고 보았습니다.

결론적으로, 개별 입주자들은 입주자대표회의의 구성원으로서 아파트 관리에 대한 일반적인 관심은 있지만, 입주자대표회의가 외부 업체와 맺은 계약에 대해 직접적으로 법률적인 무효 확인을 구할 권리나 지위는 없다고 본 판결입니다.

참고 사항

아파트 입주자 개인이 입주자대표회의와 외부 업체 간에 맺은 관리 계약의 효력을 직접 다투는 것은 쉽지 않을 수 있습니다. 법원은 이러한 계약에 대한 개별 입주자의 이해관계를 '일반적이고 사실적인 것'으로 보아, 계약의 무효 확인을 직접 청구할 수 있는 '구체적인 법률상의 이해관계'는 없다고 판단합니다.

만약 입주자대표회의의 의사결정 과정이나 계약 체결 절차에 문제가 있다고 생각한다면, 다음과 같은 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

1. 입주자대표회의의 결의 자체가 위법함을 주장하여 해당 결의에 대한 무효확인 소송을 제기하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이 경우 계약 당사자가 아닌 입주민도 결의의 무효 확인을 통해 간접적으로 계약의 효력을 다툴 수 있습니다.
2. 관리규약 위반 사항에 대해서는 입주자대표회의나 선거관리위원회에 문제를 제기하고 시정을 요구할 수 있습니다. 필요한 경우 공동주택 관리규약을 개정하여 주민들의 의견이 더욱 반영될 수 있도록 절차를 강화하는 것도 방법입니다.
3. 입주자대표회의의 구성원으로서 동별 대표자를 통해 주민들의 의견을 강력하게 개진하고, 대표회의 내부에서 의사결정 과정을 투명하게 하고 관리 규약을 철저히 준수하도록 감시 및 견제할 수 있습니다.
4. 관련 지방자치단체(시장·군수·구청장)에 공동주택 관리와 관련된 민원을 제기하여 감독을 요청하는 방법도 있습니다.