땅 소유자들이 아파트 사용승인 취소를 요구한 사건

원고들은 평택시의 도시개발사업 구역 내 토지 소유자들로, 자신들의 땅이 포함된 공동주택용지에 아파트가 신축되고 사용승인 처분이 내려지자 이 처분을 취소해달라고 소송을 제기했습니다. 이들은 과거 법원 판결로 자신들 토지에 대한 '환지예정지지정처분'(새로운 토지 할당 계획)이 취소되었으므로, 아파트 건설사가 토지 사용권을 상실했고 따라서 아파트 사용승인이 위법하다고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고들에게 사용승인 처분 취소를 구할 직접적인 '법률상 이익'이 없다고 판단하여 소송을 각하했습니다. 가정적으로 본안을 판단하더라도, 이미 완공된 1,999세대의 아파트 사용승인을 취소하는 것은 건설사와 입주민들에게 막대한 불이익을 주며 도시개발사업 자체는 유효하므로 원고들의 주장을 받아들이기 어렵다고 보았습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B, C, D, E, F, G): 평택시 J 일원의 도시개발사업구역 내 토지 소유자들로, 이 사건 조합의 조합원들이며, 자신들의 토지에 대한 사용 수익권이 회복되었다고 주장하며 아파트 사용승인 취소를 요구했습니다.
• 피고 (평택시장): 이 사건 사업구역을 관할하는 행정청으로, 아파트에 대한 사용승인 처분을 내렸습니다.
• 피고보조참가인 (H 주식회사): 이 사건 주택사업의 사업시행자(주체)로, M 주식회사로부터 사업 주체를 변경 승인받아 공동주택을 신축하고 분양했습니다.

분쟁 상황

평택시의 한 도시개발사업 구역 내에서 토지 소유자들(원고들)이 자신들의 토지가 포함된 공동주택용지에 아파트가 신축되어 사용승인 처분이 내려지자, 이 사용승인 처분을 취소해달라고 소송을 제기했습니다. 원고들은 과거 법원 판결로 자신들의 토지에 대한 '환지예정지지정처분'(새로운 토지 할당 계획)이 취소되었으므로, 해당 아파트 건설사가 토지 사용권을 상실했고, 따라서 아파트 사용승인이 위법하다고 주장했습니다. 그러나 피고인 평택시장과 피고 보조참가인인 아파트 건설사는 원고들에게 사용승인 취소를 구할 법률상 이익이 없으며, 설령 환지예정지지정처분이 취소되었더라도 아파트 건설은 적법하다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

1. 원고들이 아파트 사용승인처분의 취소를 구할 '법률상 이익'(원고적격)이 있는지 여부.
2. 이전에 환지예정지지정처분이 취소되어 토지 사용권이 상실되었음에도 아파트 사용승인처분이 적법한지 여부. (가정적 판단)

법원의 판단

1. 이 사건 소를 각하한다. (원고적격 불인정, 즉 소송 제기 자격이 없으므로 본안 판단 없이 각하)
2. 소송비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고들이 부담한다.

결론

법원은 원고들이 이 사건 사용승인처분의 직접 상대방이 아니며, 주택법에 의해 보호되는 직접적이고 개별적이며 구체적인 이익을 가진다고 볼 수 없으므로, 소송을 제기할 법률상 이익(원고적격)이 없다고 판단하여 소를 각하했습니다. 가정적으로 본안을 판단하더라도, 사용승인처분은 수익적 행정행위로서 이를 취소할 경우 피고참가인과 1,999세대의 아파트 수분양자들이 입게 될 막대한 불이익과 건축행정상의 공익 및 제3자의 이익 등을 종합적으로 비교ㆍ교량할 때, 원고들의 개인적 이익을 희생시켜도 부득이하다고 인정되는 경우가 아니라고 보았습니다. 즉, 아파트 건축 자체에 법령 위반이나 하자가 없고, 도시개발사업 자체는 유효하며, 환지계획 변경이 개발계획 및 실시계획 인가를 무효화하지 않는 점 등을 고려할 때, 사용승인을 취소하기 어렵다고 판단했습니다. 원고들은 민사소송 등 다른 방법을 통해 권리 구제를 받을 수 있다고 덧붙였습니다.

연관 법령 및 법리

• 행정소송법 제12조 (원고적격)​: 이 조항은 취소소송을 제기할 수 있는 자격을 규정합니다. '처분 등의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 자'만이 소송을 제기할 수 있습니다. 판례는 여기서 말하는 '법률상 이익'을 해당 처분의 근거 법률에 의해 보호되는 직접적이고 구체적인 이익으로 해석하며, 간접적이거나 사실적, 경제적 이해관계만으로는 부족하다고 봅니다. 이 사건에서 원고들은 사용승인처분의 직접 상대방이 아니며, 주택법에 의해 보호되는 직접적인 이익을 가진다고 보기 어렵다고 판단되어 원고적격이 부정되었습니다.
• 주택법 제49조 (사용검사) 및 주택법 시행령 제54조 제3항 (사용검사 확인사항)​: 이 법규들은 주택건설사업이 사업계획 내용에 적합하게 완료되었는지 확인하는 '사용검사'에 관한 내용입니다. 원고들은 이 사건 아파트 대지의 소유권 또는 사용권 확보 문제가 사용검사 요건 불충족으로 이어진다고 주장했으나, 법원은 사용승인처분의 성격상 이는 건축물의 건축 행정 목적 적합 여부를 확인하는 것이고, 타인의 권리 침해나 법령 위반을 정당화하는 것이 아니며, 사용승인 취소만으로 토지 소유권 침해가 직접적으로 해결되는 것이 아니라고 보았습니다.
• 도시개발법 제28조 제1항, 제2항, 제31조, 제34조 (환지계획 및 체비지 등)​: 관련 확정판결에서 이 사건 환지예정지지정처분이 위법하다고 판단된 근거 법령입니다. 환지계획은 토지면적, 종전 토지와 환지의 면적 등을 고려하여 합리적으로 정해야 하며(제28조 제2항, 제31조), 체비지 설정은 법령에 근거를 두어야 합니다(제28조 제1항, 제34조). 이 사건에서는 환지계획이 이 조항들을 위반하여 취소되었으나, 법원은 환지계획의 위법성이 도시개발사업의 개발계획 및 실시계획 인가 자체를 무효화하지는 않는다고 판단했습니다.
• 도시개발법 제10조 (도시개발구역 지정 해제 등)​: 도시개발사업이 완료되거나 특정 기한 내에 이루어지지 않을 경우 도시개발구역 지정이 해제될 수 있는 근거 조항입니다. 이 사건에서 법원은 도시개발사업의 실시계획 인가까지 완료되어 사업 진행에 지장이 없는 한 해제될 여지가 없다고 보았습니다.
• 재량권의 한계에 관한 법리: 수익적 행정처분(이익을 주는 행정처분)을 취소하거나 중지시킬 때는 이미 부여된 국민의 기득권을 침해하므로, 중대한 공익상의 필요나 제3자의 이익 보호의 필요가 있을 때만 가능하며, 상대방이 받는 불이익과 비교ㆍ교량하여 결정해야 합니다. 불이익이 막대한 경우 재량권의 한계를 일탈하여 위법하게 됩니다. 이 사건에서 법원은 1,999세대의 아파트 사용승인을 취소하는 것이 피고참가인과 수분양자들에게 막대한 불이익을 초래하므로 재량권 남용에 해당할 수 있다고 보았습니다. 또한, 건축허가에 하자가 있더라도 건축주가 허가 내용대로 완공한 경우 사용승인 거부는 건축허가 취소와 같은 제약이 따른다는 대법원 판례도 함께 적용되었습니다.

참고 사항

• 원고적격의 중요성: 행정소송을 제기할 때는 자신이 해당 처분의 취소를 구할 '법률상 이익'이 있는지 먼저 확인해야 합니다. 행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자의 경우, 그 처분 근거 법률에 의해 보호되는 직접적이고 구체적인 이익이 있어야만 소송을 제기할 수 있습니다. 단순히 간접적이거나 사실적, 경제적 이해관계만으로는 충분하지 않습니다.
• 행정처분 취소의 한계: 이미 완료된 대규모 건축물에 대한 사용승인과 같은 '수익적 행정처분'을 취소하는 것은 신중하게 결정됩니다. 취소될 경우 발생할 수 있는 사업주체 및 실제 거주자(수분양자)들의 막대한 불이익, 그리고 해당 처분을 통해 달성하고자 했던 공익적 목적 등을 종합적으로 고려하여 개인의 이익을 침해하더라도 부득이하다고 인정되는 매우 예외적인 경우에만 취소가 가능합니다.
• 권리 구제 수단의 선택: 행정처분 취소 소송 외에 민사소송(예: 토지인도 청구, 부당이득반환 청구) 등 다른 법적 절차를 통해 자신의 권리를 구제할 수 있는 더 직접적이고 유효한 방법이 있을 수 있습니다. 어떤 방법이 가장 적절한지 신중하게 검토해야 합니다.
• 도시개발사업의 복잡성: 도시개발사업은 개발계획, 실시계획, 환지계획 등 여러 단계의 행정처분으로 이루어져 있습니다. 한 단계의 처분(예: 환지예정지지정)에 하자가 발생하더라도, 그 상위 계획인 개발계획이나 실시계획 자체가 무효가 되지 않는 한, 전체 사업의 유효성에는 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 특정 토지의 용도(예: 공동주택용지)가 개발계획 단계에서부터 지정되었다면, 환지계획 변경만으로는 그 용도가 자동으로 변경되지 않을 가능성이 높습니다.
• 사업 주체와 조합원의 의무: 도시개발사업조합의 조합원이라면 정관 및 총회 의결사항을 준수할 의무가 있습니다. 총회에서 결의된 개발계획 내용(예: 특정 부지를 공동주택용지로 지정)이 특별한 위법 사유 없이 유효하다면, 조합원들도 이를 용인하고 준수해야 합니다.