분양권 양도 시 과도한 컨설팅 비용 필요경비 불인정 판결

원고 A는 2017년 8월 수원시 영통구의 오피스텔 분양권을 6억 5,990만 원에 취득하여, 2019년 1월 E에게 8억 9,340만 원에 양도했습니다. 원고는 양도소득세 신고 시 공인중개사 중개수수료 외에 주식회사 G에 지급한 1억 2,000만 원의 컨설팅 용역비를 필요경비로 포함하여 1,911만 원 상당의 양도소득세를 신고·납부했습니다. 그러나 동화성세무서장은 이 컨설팅 용역비를 양도소득세의 필요경비로 인정할 수 없다고 판단하여, 2021년 9월 원고에게 가산세를 포함한 6,998만 원 상당의 양도소득세를 추가로 부과했습니다. 원고는 이에 불복하여 이의신청과 조세심판을 청구했으나 모두 기각되자, 해당 부과 처분의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 오피스텔 분양권을 양도하고 양도소득세를 신고했으나, 과도한 필요경비 인정 문제로 추가 세금을 부과받은 개인.
• 피고 동화성세무서장: 원고가 신고한 컨설팅 용역비를 필요경비로 불인정하고 추가 양도소득세를 부과한 세무 당국.
• 주식회사 G: 원고에게 컨설팅 용역을 제공하고 1억 2,000만 원의 용역비를 받은 회사.
• B: 원고에게 분양권을 양도한 전 소유자.
• E: 원고로부터 분양권을 매수한 사람.

분쟁 상황

원고는 자신이 양도한 분양권에 대한 양도소득세 신고 시, 공인중개사에게 지급한 중개수수료 외에 주식회사 G에 1억 2,000만 원의 컨설팅 용역비를 지급하고 이를 필요경비로 공제했습니다. 그러나 세무당국은 이 컨설팅 용역비가 양도소득세법상 필요경비 요건을 충족하지 못한다고 보아, 해당 비용을 제외하고 양도소득세를 재산정하여 원고에게 가산세를 포함한 약 7천만 원의 추가 세금을 부과했습니다. 원고는 이 부과 처분이 부당하다고 주장하며 처분 취소 소송을 제기했으나, 법원은 세무당국의 손을 들어주었습니다.

핵심 쟁점

원고가 주식회사 G에 지급한 1억 2,000만 원의 컨설팅 용역비가 양도소득세 필요경비로 인정될 수 있는지, 특히 소득세법 시행령에서 정한 '자산 양도를 위하여 직접 지출한 소개비' 또는 '일반적으로 용인되는 통상적인 비용'에 해당하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하며, 피고 동화성세무서장의 양도소득세 부과 처분은 적법하다고 판결했습니다. 이에 따라 원고는 추가로 부과된 양도소득세 6,998만 원을 납부해야 하며, 소송 비용도 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 주식회사 G에 지급된 1억 2,000만 원의 컨설팅 용역비가 분양권 양도를 위한 직접적인 소개비나 통상적으로 용인되는 비용으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 해당 금액이 양도 차익의 절반을 넘는 매우 큰 금액이며, 매매가 시세 범위 내에서 결정되었고 매수인이 온라인을 통해 매물을 확인한 점 등에 비추어 G의 컨설팅이 분양권 가치 상승에 특별히 기여했다고 보기 어렵다고 보았기 때문입니다. 또한, G이 다른 공인중개사 등에게 지급한 비용이나 양도세 신고대행 비용도 원고가 직접 지출한 통상적인 비용으로 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 결국, 과세관청의 처분이 정당하다고 보아 원고의 청구를 기각하였습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 양도소득세 계산 시 필요경비 인정 여부에 대한 판단 기준을 명확히 제시합니다. 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호는 자산 양도를 위하여 직접 지출한 '소개비' 등을 필요경비로 규정하고 있으며, 소득세법 제118조 및 제27조는 필요경비가 '일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액'이어야 한다고 명시하고 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 필요경비 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있으나, 납세의무자가 지배하는 영역의 사실관계는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합합니다. 법원은 이 사건에서 G에 지급된 1억 2,000만 원의 컨설팅 용역비가 분양권 매매를 위한 직접적인 '소개비'로 보기 어렵고, 그 금액 또한 법정 중개수수료를 훨씬 초과하며 양도 차익의 절반 이상을 차지하여 '일반적으로 용인되는 통상적인 수준'의 비용으로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 매수인이 온라인을 통해 매물을 확인하고 매매가도 시세 범위 내에서 결정된 점 등을 들어 G의 컨설팅이 분양권 가치 상승에 특별히 기여했다고 인정할 만한 증거가 부족하다고 보았습니다.

참고 사항

자산을 양도할 때 발생하는 비용을 양도소득세 필요경비로 인정받기 위해서는 다음 사항들을 유의해야 합니다. 첫째, 해당 비용이 자산의 양도를 위하여 '직접 지출된 비용'이어야 합니다. 단순히 계약서만으로 판단되는 것이 아니라, 실제 양도 과정에 필수적으로 기여했는지 여부가 중요합니다. 둘째, 비용의 금액이 '일반적으로 용인되는 통상적인 수준'이어야 합니다. 시장의 법정 수수료나 관행을 현저히 초과하는 금액은 필요경비로 인정받기 어려울 수 있습니다. 셋째, 지출 증빙을 철저히 갖추는 것은 물론, 해당 비용 지출의 구체적인 내용과 그 비용이 양도 가치에 어떻게 기여했는지에 대한 객관적인 증명이 중요합니다. 넷째, 컨설팅 등 전문 용역을 활용하는 경우, 그 용역의 범위와 실제 수행 내용, 그리고 그로 인한 효과를 명확히 문서화하고 입증할 준비를 해야 합니다. 마지막으로, 양도소득세 신고 대행 비용은 세무대리인에게 지급된 것이 아니면 필요경비로 인정받기 어려울 수 있습니다.