기타 민사사건
임차인 A는 임대인 B와 보증금 1억 원에 임대차 계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받았습니다. 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하자 임차권등기명령을 신청했지만, 해당 부동산에는 이미 한국토지주택공사의 임차권등기가 선행되어 있었습니다. 등기관은 부동산등기법에 따라 A의 임차권등기 신청을 각하했고, A는 이에 이의신청 및 항고를 했으나 법원은 등기관의 처분이 정당하다고 판단하여 항고를 기각했습니다.
임차인 A는 2018년 10월 25일 임대인 B와 보증금 1억 원의 임대차 계약을 체결하고, 같은 해 11월 26일 전입신고와 확정일자를 받으며 부동산을 인도받아 점유했습니다. 2020년 11월 26일 임대차 계약이 종료되었지만 B로부터 보증금을 반환받지 못하자, A는 같은 날 임차권등기명령을 신청했습니다. 그러나 해당 부동산에는 이미 2019년 6월 21일 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 마쳐져 있었습니다. 이에 등기관은 2020년 12월 7일 부동산등기법 제29조 제2호에 따라 사건이 등기할 것이 아니라는 이유로 A의 임차권등기 신청을 각하했습니다. A는 등기관의 처분에 불복하여 이의신청을 했으나 1심 법원도 등기관의 처분이 위법하지 않다고 결정했고, A는 다시 항고를 제기했으나 고등법원에서도 기각되면서 분쟁이 이어졌습니다.
이미 선행 임차권등기가 되어있는 부동산에 다른 임차권자가 임차권등기를 신청할 수 있는지 여부와 등기관의 등기 심사권한의 범위입니다.
신청인의 항고를 기각한다.
법원은 부동산등기법 및 관련 규칙에 따라 선행 임차권등기가 존재하는 경우 후행 임차권등기는 법률상 허용될 수 없는 등기에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 등기관이 신청인의 등기신청을 각하한 것은 정당하다고 보았고 신청인의 항고를 기각하여 등기관의 처분이 유효함을 확인했습니다.
이 사건은 임차권등기명령 신청에 대한 등기관의 각하 처분과 그에 대한 이의신청 및 항고에 관한 것입니다. 법원은 다음과 같은 법리와 법령에 근거하여 판단했습니다.
등기관의 형식적 심사권한: 등기공무원은 등기신청에 대해 실체법상의 권리관계와 일치하는지 여부를 심사할 실질적 심사권한이 없습니다. 오직 신청서 및 그 첨부 서류와 등기부에 의하여 등기요건에 합당하는지 여부를 심사할 형식적 심사권한만을 가집니다. 그 심사 방법에 있어서도 등기부 및 신청서와 법령에서 요구하는 각종 첨부 서류만에 의하여 나타난 사실관계를 기초로 판단해야 하며 다른 서면 제출을 받거나 조사할 수 없습니다. (대법원 1995. 1. 20. 자 94마535 결정, 대법원 2008. 12. 15.자 2007마1154 결정 등 참조).
등기관 결정에 대한 이의신청 시 법원의 심사 범위: 부동산등기법 제102조는 '새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의신청을 할 수는 없다'고 규정하고 있습니다. 따라서 등기관의 결정에 대한 이의신청 사건을 담당하는 법원도 등기관이 결정 또는 처분할 당시 주장되거나 제출된 사실 및 증거방법만을 기초로 하여 등기관의 당해 결정·처분이 부동산등기법의 관련 규정에 비추어 부당한지 여부만을 판단할 수 있습니다. (대법원 2008. 7. 11.자 2008마615 결정 등 참조).
임차권등기 신청의 각하 사유: 부동산등기법 제29조 제2호는 등기관이 '사건이 등기할 것이 아닌 경우'에는 등기신청을 각하해야 한다고 규정하고 있습니다. 부동산등기규칙 제52조 제10호는 '사건이 등기할 것이 아닌 경우' 중 하나로 '신청취지 자체에 의하여 법률상 허용될 수 없음이 명백한 등기를 신청한 경우'를 들고 있습니다. 특히, 같은 규칙 제161조 제1항 제2호는 '지상권, 지역권, 전세권 또는 임차권의 설정등기의 기록명령이 있었으나 그 기록명령에 따른 등기 전에 동일한 부분에 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정등기가 되어 있는 경우'를 등기를 할 수 없는 경우로 규정하고 있습니다. 본 사례에서는 이미 한국토지주택공사의 임차권등기가 선행되어 있었으므로, 신청인 A의 임차권등기 신청은 위 규칙에 따라 '법률상 허용될 수 없음이 명백한 등기'에 해당하여 등기관의 각하 처분은 정당하다고 판단되었습니다. 즉, 선행 임차권등기가 말소되지 않는 한 신청인의 임차권등기는 허용되지 않습니다.
임차권등기명령을 신청하기 전에 해당 부동산의 등기부등본을 반드시 확인하여 이미 다른 임차권등기가 존재하지 않는지 살펴보는 것이 중요합니다. 만약 이미 다른 임차권등기가 있다면 해당 등기가 말소되기 전까지는 새로운 임차권등기가 어려울 수 있습니다. 선순위 임차권등기가 있는 상황에서 임차권등기를 신청하면 법률상 허용되지 않는 등기 사유로 각하될 수 있습니다. 임대차 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못할 경우 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기명령 제도를 활용하는 것이 중요하지만, 선순위 권리 관계를 먼저 파악해야 합니다. 보증금 미반환 문제가 발생하면 임차권등기명령 신청과 별개로 임대인을 상대로 보증금 반환 소송을 진행하는 등 다른 법적 조치를 고려할 수 있습니다.
