행정 · 노동
E구역주택재개발정비사업조합은 조합원 자격 기준으로 1989년 1월 24일 이전 건축된 무허가건물의 소유자임을 정했습니다. 원고 A, B, C, D는 각자 무허가주택의 소유자임을 주장하며 조합원 자격을 요구했지만, 조합은 이를 인정하지 않았습니다. 법원은 원고들이 무허가주택을 양수하고 사실상 소유자로서 해당 요건을 충족하는지 판단하여, 원고 B, C, D에게는 조합원 자격을 인정했으나, 원고 A에게는 소유권 및 건물 동일성 입증 부족을 이유로 자격을 불인정했습니다.
피고 재개발조합은 2011년 1월 31일 설립인가를 받아 광명시 F 외 266필지에서 주택재개발사업을 시행하고 있었습니다. 조합 정관은 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가건물로서 자기 소유임을 입증하면 조합원 자격을 인정했습니다. 2010년 8월경 조합은 무허가건물 소유자들에게 확인서 제출을 안내했으며, 2017년 4월과 6월에는 조합원들에게 분양 신청을 공고했습니다. 그러나 원고 A, B, C, D는 자신이 각기 무허가주택의 최종 양수인이자 사실상 소유자로서 조합원 자격을 가지고 있다고 주장했음에도, 피고 조합이 이를 다투고 분양 신청 통지도 하지 않자, 법원에 조합원 지위 확인을 요구하는 소송을 제기했습니다.
피고 재개발조합의 정관은 1989년 1월 24일 이전에 건축된 '기존 무허가건축물'의 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 규정하고 있습니다. 이에 원고들이 소유권을 주장하는 각 무허가주택이 해당 규정에 따라 '기존 무허가건축물'로서의 요건, 즉 과거부터 동일한 형태로 존재했는지 여부와 최종 양수인인 원고들이 해당 건물의 '사실상의 소유자'로 인정될 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고 B, C, D가 피고 조합의 조합원임을 확인한다는 판결을 내렸습니다. 이들은 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가주택의 사실상 소유자로 인정되었습니다. 반면 원고 A의 청구는 기각되었습니다. 원고 A이 소유를 주장하는 무허가주택의 경우, 과거부터의 동일성 유지가 어렵고 소유 사실을 입증할 충분한 자료가 부족하다는 이유였습니다. 소송비용은 원고 A과 피고 사이에 발생한 부분은 원고 A이, 나머지 원고들(B, C, D)과 피고 사이에 발생한 부분은 피고가 각각 부담하도록 결정되었습니다.
법원은 재개발조합의 정관과 구 도시 및 주거환경정비법상 무허가건축물 소유자의 조합원 자격 인정 법리를 적용하여, 양수 경위, 점유 및 사용관계, 재산세 납부 여부, 주민등록 등 사실상의 소유를 증명하는 제반 사정과 건물의 물리적 동일성을 종합적으로 판단했습니다. 그 결과 원고 B, C, D는 조합원 자격을 인정받았지만, 원고 A은 건물 면적의 상당한 변화로 인한 동일성 불인정과 소유 입증 자료 미비로 자격이 불인정되었습니다. 이는 무허가건물 소유자의 조합원 자격 판단에 있어 엄격한 증명과 건물의 변동 이력이 중요함을 보여줍니다.
구 도시 및 주거환경정비법 (2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전): 제2조 제9호 가목 및 제19조 제1항에 따르면, 정비구역 안의 토지 또는 건축물 소유자가 재개발조합의 조합원이 될 수 있습니다. 무허가건축물은 원칙적으로 적법한 건축물에 해당하지 않지만, 재개발조합이 정관으로 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하는 것은 허용됩니다. 조합 정관 규정: 피고 조합의 정관 제9조 제1항은 '조합원은 사업시행구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 한다'고 규정하며, 제2항에서 '무허가건축물인 경우에는 경기도 조례에서 정하는 기존 무허가건축물(1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가건축물)로서 자기 소유임을 입증하는 경우'에 한하여 그 소유자를 조합원으로 인정한다고 명시했습니다. 무허가건축물의 사실상 소유자 판단 법리: 대법원 판례에 따르면, 재개발조합이 정관으로 일정한 요건을 갖춘 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여할 경우, 이는 '사실상의 소유자'에게 자격을 부여하는 것으로 해석됩니다. 무허가건물이 여러 번 양도되어 최종 양수인이 사실상 소유자로서 사용·수익하는 경우에는 그 최종 양수인만이 조합원 자격을 취득합니다. 이때 사실상의 소유자인지 여부는 해당 무허가건물의 양수 경위, 점유 및 사용 관계, 재산세 등 납세 여부, 무허가건축물 관리대장 등재 여부, 주거용인 경우 주민등록 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 건축물 동일성 요건: 1989년 1월 24일 이전부터 존재하던 '기존 무허가건축물'로 인정받기 위해서는 해당 건축물이 그 시점부터 물리적인 형태나 면적에서 동일성을 유지해왔다는 점이 중요합니다. 면적의 상당한 감소와 같이 건물의 규모나 구조가 크게 변동된 경우에는 동일성이 인정되지 않아 조합원 자격이 불인정될 수 있습니다.
재개발사업 구역 내 무허가건물을 소유하고 있다면, 조합원 자격 확보를 위해 해당 건물이 1989년 1월 24일 이전에 건축된 '기존 무허가건축물'임을 증명할 수 있는 자료를 철저히 준비해야 합니다. 과거 항공사진, 시청 등 행정기관의 기록, 인근 주민의 증언 등이 중요한 증거가 될 수 있습니다. 자신이 해당 무허가건물의 '사실상의 소유자'임을 입증하는 것이 매우 중요합니다. 이를 위해 무허가건물 매매계약서, 취득세 및 재산세 납부 내역, 주민등록 초본 (주소 이력 포함), 해당 건물에 실제로 거주하거나 사용한 증거 등을 미리 확보하고 보관해야 합니다. 특히 취득 경위와 세금 납부 기록은 소유를 입증하는 강력한 증거가 됩니다. 건물의 물리적 동일성이 인정되어야 합니다. 과거 사진이나 기록과 비교하여 건물의 면적이나 형태가 크게 변경되었다면, '기존 무허가건축물'로서의 동일성을 인정받기 어려워 조합원 자격이 불인정될 수 있습니다. 증축이나 개축 등으로 원래의 형태가 크게 바뀐 경우에는 특히 주의해야 합니다. 무허가건물이 여러 차례 양도된 경우, 최종 양수인만이 조합원 자격을 취득하므로, 양수 경위와 실제 사용 및 점유 관계에 시간적 공백이나 불분명한 부분이 없도록 관련 증거를 체계적으로 정리해야 합니다.
