재개발 상가 분양에서 제외된 조합원의 계획 취소 소송

원고는 재개발사업 구역 내 토지 및 건물을 소유한 조합원으로서 공동주택 1채와 상가 1호실을 분양 신청했습니다. 피고 조합은 초기 관리처분계획안에서 원고에게 상가를 포함하여 분양하는 것으로 가결했지만 한국감정원의 타당성 검증 결과 원고의 권리가액이 상가 최소 분양단위 규모 추산액에 미달한다는 이유로 상가 분양 자격이 없다고 판단했습니다. 이에 광명시장은 원고에게 상가를 분양하지 않는 내용의 관리처분계획을 인가 및 고시했고 원고는 이 관리처분계획의 취소 또는 무효 확인을 구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 주위적 청구(취소)는 제소기간 도과로 각하하고 예비적 청구(무효 확인)는 하자가 중대·명백하지 않다며 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 광명시 C 일원 재개발 구역 내 토지 및 건물을 소유한 조합원
• 피고 B주택재개발정비사업조합: 광명시 C 일원 주택재개발사업을 시행하는 조합
• 광명시장: 피고 조합의 관리처분계획을 인가하고 고시한 행정청
• 한국감정원: 피고 조합의 관리처분계획안에 대한 타당성을 검증한 기관

분쟁 상황

재개발 사업 시행 과정에서 조합원 A는 공동주택과 함께 상가 분양을 신청했습니다. 조합은 처음에는 이를 승인하는 관리처분계획안을 총회에서 가결했습니다. 그러나 이후 광명시장이 한국감정원에 의뢰한 타당성 검증 결과 A의 종전자산 권리가액이 신청한 공동주택의 분양가격을 제외하면 상가 최소 분양단위 규모 추산액에 미치지 못하여 상가 분양 자격이 없다는 지적이 나왔습니다. 이에 조합은 검증 결과를 반영하여 A에게 상가를 분양하지 않는 내용으로 관리처분계획을 변경하고 광명시장의 인가를 받았습니다. A는 상가 분양 제외 결정이 부당하다고 주장하며 해당 관리처분계획의 취소 또는 무효 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 관리처분계획 취소 소송의 제소기간 도과 여부와 상가 분양 자격 불인정 내용을 담은 관리처분계획의 무효 여부(절차적·내용적 하자의 중대·명백성 여부)가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 원고의 주위적 청구(관리처분계획 취소)는 제소기간을 도과하여 부적법하므로 각하합니다.
2. 원고의 예비적 청구(관리처분계획 무효 확인)는 이유 없으므로 기각합니다.
3. 소송비용은 원고가 부담합니다.

결론

법원은 관리처분계획의 인가 고시일(2018. 11. 9.)로부터 5일 후 효력이 발생하고 그로부터 90일이 경과한 2019. 2. 21.에 제기된 취소 소송은 제소기간을 도과했다고 판단하여 각하했습니다. 무효 확인 청구에 대해서는 원고의 잔여 권리가액(441,675,738원에서 공동주택 분양가 362,851,337원을 제외한 78,824,401원)이 상가 최소 분양단위 규모(91,500,000원)에 미치지 못하여 상가 분양 자격이 없다는 점을 인정했습니다. 또한 관리처분계획 변경 시 별도 총회 결의나 재공람 및 통지 절차를 거치지 않은 절차적 하자에 대해서도 조합 정관의 위임 규정 및 기존 공람·통지 절차의 유효성을 들어 하자가 중대·명백하여 무효라고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

행정소송법 제20조 제1항(취소소송의 제소기간): 취소소송은 처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내에 제기해야 합니다. 고시에 의한 행정처분은 고시 효력 발생일에 처분이 있음을 알았다고 보며 고시의 효력은 특별한 규정이 없으면 고시 후 5일이 경과한 날부터 발생합니다. 이 사건에서 원고는 고시 효력 발생일로부터 90일이 지나 소송을 제기하여 주위적 청구가 각하되었습니다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제78조 제3항: 관리처분계획의 타당성 검증에 관한 규정입니다. 재개발조합은 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 하며 이 과정에서 타당성 검증이 이루어질 수 있습니다. 검증 결과 부적합 사항이 발견되면 조합은 이를 수정하여 반영해야 합니다. 이 사건에서 한국감정원의 타당성 검증 결과에 따라 원고의 상가 분양 자격이 부인되었습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 및 경기도 도시 및 주거환경정비 조례 제26조: 이 규정들은 상가 등 부대복리시설의 분양순위 및 자격 기준을 정하고 있습니다. 이 사건에서는 공동주택을 분양받은 자가 상가를 분양받으려면 잔여 권리가액(총 권리가액에서 공동주택 분양가격을 제외한 금액)이 부대복리시설의 최소 분양단위 규모 추산액 이상이어야 한다는 기준이 적용되었습니다. 원고는 이 기준을 충족하지 못하여 상가 분양 자격이 없다고 판단되었습니다. 행정처분 무효 확인의 법리: 행정처분이 당연무효가 되려면 단순한 위법성을 넘어 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대'한 것으로서 객관적으로 '명백'해야 합니다. 법원은 이 사건 관리처분계획 변경 시 절차적 하자(총회 결의 부존재, 재공람 및 통지 부존재)가 있었더라도 조합 정관의 위임 규정 등을 고려할 때 이를 중대·명백한 하자로 볼 수 없다고 판단했습니다. 내용상 하자(상가 분양 자격 불인정) 역시 관련 법령 및 조례 기준에 따른 것이므로 중대·명백한 하자로 보지 않았습니다.

참고 사항

재개발 사업에서 관리처분계획이 인가·고시되면 그 내용에 이의가 있는 조합원은 고시 효력 발생일로부터 90일 이내에 행정소송(취소 소송)을 제기해야 합니다. 이 기간을 놓치면 법적 다툼의 기회를 잃을 수 있습니다. 고시의 효력 발생일은 일반적으로 고시 후 5일이 경과한 날입니다. 관리처분계획의 무효를 주장하기 위해서는 해당 계획의 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대'한 것으로서 객관적으로 '명백'해야 합니다. 단순히 위법하다는 것만으로는 무효로 인정받기 어렵습니다. 조합원은 분양 신청 시 자신이 분양받을 권리가액과 신청하는 주택, 상가 등의 분양 가격을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 공동주택과 상가를 동시에 신청하는 경우 주택 분양가를 제외한 잔여 권리가액이 상가 최소 분양단위 추산액 이상이어야 상가 분양 자격이 인정될 수 있습니다. 관리처분계획안이 조합 총회에서 가결되었더라도 이후 행정기관의 인가 과정에서 타당성 검증 등을 통해 변경될 수 있습니다. 이때 조합 정관에 정해진 절차(예: 이사회 결의 후 조합원 서면 보고 및 차기 총회 추인)에 따라 변경이 가능하다면 별도의 총회 결의나 재공람 절차를 거치지 않았다는 이유만으로 계획의 하자가 중대·명백하다고 보기는 어려울 수 있습니다. 조합 정관 및 관련 조례 내용을 사전에 숙지하는 것이 중요합니다.