건물 입주 지연으로 인한 분양 계약 해제 및 손해배상 청구 판결

원고는 피고 분양회사와 상가 분양 계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급했습니다. 계약서에는 입주 예정일로부터 3개월 이상 지연될 경우 계약을 해제하고 분양대금의 10%를 위약금으로 받을 수 있다고 명시되어 있었습니다. 그러나 피고 분양회사는 약속된 입주 예정일인 2019년 2월을 훨씬 지나 2019년 8월 말까지도 건물을 완공하지 못했고, 결국 2019년 10월에야 사용승인을 받았습니다. 이에 원고는 계약 해제를 주장하며 이미 지급한 분양 대금과 약정 위약금을 반환해 달라고 소송을 제기했습니다.

분양회사는 입주 예정일이 변경되었거나 공사 지연이 자신들의 귀책사유가 아니라고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 또한 위약금이 과다하다는 주장도 받아들이지 않았습니다.

한편, 원고는 건물의 시공을 맡았던 시공회사에 대해서도 공사 지연에 따른 책임을 물어 손해배상 의무가 있다고 주장했습니다. 시공회사는 분양 계약에서 하자 보수와 입점 지연에 따른 지체상금 등을 책임지기로 약정했지만, 법원은 이 약정이 분양계약 해제에 따른 분양대금 반환 및 위약금 지급 의무까지 포함하는 것으로 보기 어렵다고 판단하여 시공회사에 대한 원고의 청구는 기각했습니다.

결론적으로 법원은 분양회사의 귀책사유로 인한 입주 지연이 계약 해제 사유가 된다고 보아, 분양회사는 원고에게 지급받은 분양대금과 약정 위약금 총 185,985,685원 및 각 금액에 대한 지연 이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 하남시 E 건물 2층 F호에 대한 분양 계약을 체결하고 분양 대금 일부를 지급한 사람
• 피고 주식회사 B: 하남시 D 블럭 E 건물의 분양을 담당한 회사
• 피고 C 주식회사: 하남시 D 블럭 E 건물의 신축 공사를 맡은 시공사

분쟁 상황

원고는 2018년 7월경 피고 분양회사와 하남시 E 건물 2층 F호에 대해 분양 계약을 체결하고 계약금과 두 차례의 중도금을 지급했습니다. 계약서에는 입주 예정일이 2019년 2월로 명시되었고, 분양회사의 귀책사유로 입주가 3개월을 초과하여 지연될 경우 계약을 해제하고 분양대금의 10%를 위약금으로 받을 수 있다는 조항이 있었습니다.

그러나 피고 분양회사는 입주 예정일인 2019년 2월로부터 3개월을 훨씬 넘긴 2019년 8월 말까지도 건물을 완공하지 못했고, 결국 2019년 10월에야 사용승인을 받았습니다. 이에 원고는 약정된 입주 지연 기간을 초과했음을 이유로 계약을 해제하고, 이미 지급한 분양대금과 위약금을 돌려받기 위해 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

분양회사의 입주 지연이 분양 계약 해제 사유에 해당하는지 여부와 이에 따른 분양대금 반환 및 위약금 지급 의무가 발생하는지 여부, 그리고 약정된 위약금이 과다하여 감액되어야 하는지 여부입니다. 또한, 시공사가 분양 계약에서 공사 지연으로 인한 책임을 지기로 약정한 것이 분양 계약 해제에 따른 분양대금 반환 및 위약금 지급 의무까지 포함하는지 여부도 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 B(분양회사)이 원고에게 185,985,685원 및 그 중 가. 36,196,420원에 대해서는 2018년 7월 2일부터, 10,300,000원에 대해서는 2018년 7월 3일부터, 46,496,420원에 대해서는 2018년 8월 13일부터, 46,496,420원에 대해서는 2018년 12월 8일부터 각 2019년 9월 9일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 나. 46,496,420원에 대해서는 2019년 9월 10일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다.

원고의 피고 C 주식회사(시공사)에 대한 청구는 기각되었습니다. 소송 비용 중 원고와 피고 B 사이에 발생한 부분은 피고 B이, 원고와 피고 C 사이에 발생한 부분은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 피고 주식회사 B의 귀책사유로 인한 입주 지연을 인정하여 원고의 계약 해제 주장을 받아들였고, 피고 B은 원고에게 기지급된 분양 대금과 약정 위약금을 포함한 총 185,985,685원 및 이에 대한 지연 이자를 지급해야 한다고 판결했습니다. 반면, 시공사인 피고 C 주식회사에 대한 원고의 청구는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 계약의 해제 (민법 제544조 이행지체와 해제, 민법 제548조 해제의 효과, 원상회복의무)​: 계약 당사자 일방이 계약 내용에 따른 의무 이행을 지체하면, 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 계약이 없었던 상태로 돌아가기 위해 받은 것을 돌려줄 의무(원상회복의무)를 부담하며, 이때 금전의 경우 받은 날부터 이자를 가산하여 돌려주어야 합니다. 본 사례에서는 분양회사가 약정된 입주 예정일로부터 3개월을 초과하여 입주를 지연시켰으므로, 이는 분양 계약상 의무를 이행하지 않은 '이행지체'에 해당하며, 원고는 계약서에 명시된 약정 해제권에 따라 계약을 적법하게 해제할 수 있습니다.
2. 손해배상 예정 (민법 제398조 배상액의 예정)​: 당사자들이 채무 불이행으로 인한 손해배상액을 미리 정해 놓은 것을 '손해배상 예정'이라고 합니다. 이 경우 채무 불이행이 발생하면 약정된 금액을 손해배상액으로 청구할 수 있습니다. 다만, 법원은 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 판단하면 직권으로 이를 감액할 수 있습니다. 본 사례에서는 분양대금의 10%를 위약금으로 정했는데, 법원은 이 금액이 부당하게 과다하다고 보지 않아 감액하지 않았습니다.
3. 지연손해금 (민법 제379조 법정이율, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 법정 이율)​: 금전 채무의 이행을 지체하는 경우, 채무자는 채무 불이행에 대한 손해배상으로 '지연손해금'을 지급해야 합니다. 특별한 약정이 없다면 민법에 따른 연 5%의 법정이율이 적용되지만, 소송이 제기되어 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다.

참고 사항

1. 분양 계약 체결 시 입주 예정일과 입주 지연에 따른 계약 해제 조건, 위약금 조항을 계약서상으로 반드시 명확하게 확인해야 합니다.
2. 입주 예정일이 변경되거나 공사가 지연되는 등의 중대한 사유가 발생할 경우, 분양회사와의 협의 내용은 반드시 서면(내용증명 등)으로 남겨두어 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다.
3. 분양 회사가 공사 지연에 대해 설명하며 입주 예정일이 달라졌다고 주장하는 경우, 이를 뒷받침할 객관적인 서류나 합의 내용이 없다면 그 주장은 인정되기 어렵습니다.
4. 위약금 약정은 법원이 과도하다고 판단하는 경우 감액될 수 있지만, 본 사례처럼 분양대금의 10%로 정한 위약금은 통상적인 수준으로 인정되어 감액되지 않을 수 있습니다.
5. 시공사가 별도로 하자 보수나 지체상금 등을 책임지기로 약정한 경우에도, 그 약정의 내용이 분양 계약 해제에 따른 분양대금 반환 및 위약금 지급 의무까지 포괄하는지는 약정 문언을 엄격하게 해석하므로 주의가 필요합니다. 시공사에게 직접 계약 해제 책임을 묻고 싶다면 그에 상응하는 명확한 약정 조항을 포함해야 합니다.