아파트 분양금 반환 약속 불이행에 따른 배상 판결

원고 A와 B는 2009년 G와 아파트 분양계약을 체결하고 분양대금을 지급했지만 시공사 F의 워크아웃 및 영업 중단으로 아파트 착공조차 이루어지지 않았습니다. 이후 피고 D가 운영하는 I이 오산시 상가 분양권을 대안으로 제시하여 상가분양계약을 체결했으나, I 또한 부도 상태에 이르렀습니다. 이에 피고 D와 피고 C의 대표이사인 E는 2013년, 2014년, 그리고 2016년 원고들을 포함한 18명의 피해자들에게 기존 분양대금을 변제하겠다는 내용의 지불각서 및 확인서를 작성해 주었습니다. 그러나 피고들이 약속된 금액을 지급하지 않자 원고들이 약정금 청구 소송을 제기했고 법원은 피고들이 연대하여 원고들에게 약정금 및 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 남양주 아파트 분양계약을 체결하고 분양대금을 지급했으나 피해를 본 사람들
• 피고 주식회사 C: 주택건설업 등을 목적으로 설립된 회사로, 피고 D가 실질적으로 운영하며 나중에 약정금 지급 의무를 지게 된 회사
• 피고 D: 피고 C와 여러 관련 회사를 실질적으로 운영하는 인물로, 약정금 지급 의무를 지게 된 개인
• 주식회사 G: 원고들과 아파트 분양계약을 체결한 회사
• 주식회사 F: 아파트 시공사였으나 워크아웃 후 영업을 중단한 회사
• 주식회사 I: F 직원의 제안으로 오산시 상가분양권을 대체제로 제시했으나 부도난 회사
• E: 피고 C의 대표이사이며 I의 사업을 양도받은 N 주식회사의 대주주로서 지불각서를 작성한 인물
• L: F의 직원으로 원고들에게 상가분양권을 제안한 사람
• Q: 원고들을 포함한 18명의 아파트 분양계약 피해자 대표

분쟁 상황

원고들은 2009년 G와 남양주 아파트 분양계약을 체결하고 F 명의 계좌로 분양대금을 입금했습니다. 그러나 2010년 2월 F이 워크아웃을 신청하고 8월에 영업을 중단하면서 아파트 착공은 이루어지지 않았습니다. 이에 F 직원은 피고 D가 운영하는 I이 개발하는 오산시 상가 분양권을 대안으로 제안했고 원고들은 2010년 8월 I과 상가분양계약을 체결했습니다. 그러나 2012년 I 또한 부도나면서 상가 개발도 진척되지 못했습니다. 결국 2013년 12월과 2014년 1월, 그리고 2014년 12월 피고 D와 피고 C의 대표 E는 원고들을 포함한 피해자들에게 기존 분양대금을 변제하겠다는 취지의 지불각서와 확인서를 작성해 주었습니다. 특히 2016년 1월에는 피고 C과 피고 D 이름으로 총 29억 원 중 14억 5,000만 원은 2016년 9월 말까지, 나머지 14억 5,000만 원은 2016년 12월 31일까지 지급하겠다는 지불각서를 작성했지만 약속된 날짜까지 돈을 받지 못하자 원고들이 소송을 제기했습니다. 피고들은 당초 보상 책임은 I에 있고, 지불각서는 피해자 대표에게 교부된 것이며, 별도로 약정금 채권 행사를 유예하기로 하는 합의가 있었다고 주장하며 원고들의 청구를 막으려 했습니다.

핵심 쟁점

피고 주식회사 C와 피고 D가 원고들에게 작성해 준 지불각서에 따라 약정금을 지급할 의무가 있는지, 그리고 피고들이 주장하는 약정금 채권의 행사를 유예하기로 하는 별도의 합의가 존재하는지 여부.

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 C와 피고 D는 연대하여 원고 A에게 2억 4,500만 원, 원고 B에게 1억 원 및 각 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 경우 1억 2,250만 원에 대해서는 2016년 10월 1일부터, 나머지 1억 2,250만 원에 대해서는 2017년 1월 1일부터 소장 부본 송달일인 2017년 10월 18일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 이자를 지급하도록 했습니다. 원고 B의 경우 5,000만 원에 대해서는 2016년 10월 1일부터, 나머지 5,000만 원에 대해서는 2017년 1월 1일부터 2017년 10월 18일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 이자를 지급하라고 명령했습니다.

결론

법원은 피고들이 작성해 준 지불각서의 문언상 약정금 지급 주체가 피고들임이 명백하고, 지불각서가 피해자 대표에게 교부되었더라도 각 피해자에 대한 개별적인 채무로 해석하는 것이 합리적이라고 보았습니다. 또한 피고들이 주장한 약정금 채권 행사를 유예하기로 한 별도의 합의는 그 증거가 부족하다고 판단하여 받아들이지 않았습니다. 따라서 원고들의 청구를 모두 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고들이 지불각서를 통해 약정한 금원을 정해진 기한까지 지급하지 않았으므로 채무불이행에 해당하며, 원고들은 이에 대한 약정금 및 지연손해금을 청구할 수 있습니다.민법 제413조 (연대채무의 내용): 여러 명의 채무자가 연대하여 채무를 부담하는 경우, 채권자는 그 채무자 중 어느 한 사람에게 또는 동시에 여러 사람에게 채무의 전부나 일부의 이행을 청구할 수 있습니다. 이 판결에서는 피고 주식회사 C와 피고 D가 연대하여 채무를 부담하도록 판단되었으므로, 원고들은 두 피고 중 누구에게든 채무 전부의 이행을 청구할 수 있습니다.민법 제379조 (법정이율): 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%로 합니다. 이 사건에서 피고들이 약정금을 지급하지 않아 발생한 지연손해금은 소장 부본 송달일까지는 민법상의 법정이율인 연 5%가 적용되었습니다.소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 (법정이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 상당하다고 인정될 때를 제외하고는, 그 금전채무에 대하여 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 갚는 날까지 대통령령으로 정하는 이율(연 15%)에 따른 지연손해금 이율을 적용하도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 소장 부본 송달일 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 15%의 이율이 적용되었습니다. 법원은 피고들의 항변이 받아들여지지 않았으므로 항쟁이 상당하다고 인정되지 않은 것으로 보입니다.

참고 사항

계약 내용의 명확화: 여러 차례에 걸쳐 대안 계약이나 보상 약정이 이루어질 때에는 각 계약의 당사자, 내용, 의무 이행 시기, 그리고 책임 범위 등을 서면으로 명확하게 기록해야 합니다. 모호한 표현이나 구두 약속은 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다.대표자 계약 시 유의: 여러 명의 피해자를 대표하여 한 사람이 계약이나 각서를 받을 경우, 그 계약이 개개인에게 미치는 효력을 명확히 해야 합니다. '채권자 대표 O 외 17인'과 같이 기재되었더라도, 각서 내용이 개별적인 채무 관계를 형성하는지 아니면 대표자에게만 국한되는지 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다.담보 설정 시 확인: 채권 회수를 위해 근저당권이나 처분금지가처분과 같은 담보를 설정할 때는 실제로 자신의 채권이 그 담보에 의해 충분히 보장되는지, 그리고 자신이 채권자로 명확히 포함되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 채권 최고액이 실제 채권액보다 적거나 채권자 명단에 자신이 누락되어 있다면 추후 문제가 될 수 있습니다.새로운 합의서 작성 시 주의: 기존 약속과 다른 내용의 새로운 합의서나 확인서를 작성할 경우, 기존 약정의 효력이 어떻게 되는지 명확히 해야 합니다. 또한, 그 합의서가 모든 관련 당사자에게 효력을 미치는지 여부도 분명히 확인해야 합니다.변제 약속의 이행 시기 확인: '언제까지 약속 일체를 이행하겠다'와 같은 포괄적인 약속보다는 구체적인 금액과 지급 시기를 명시하는 것이 중요합니다. 분할 지급 약속의 경우 각 회차별 금액과 날짜를 분명히 해야 합니다.