분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사세금 · 행정
부동산 매매 및 분양업을 영위하는 원고 주식회사 AAAA개발은 주상복합 건축사업을 시행하던 중, 예정 공정률 미달로 분양보증사고가 발생했습니다. 이에 따라 분양보증을 선 OOOO보증 주식회사는 분양계약자들에게 계약금 및 중도금을 환급하고, 계약에 따라 원고로부터 이 사건 건물의 소유권을 이전받았습니다. 이후 감사원의 지적에 따라 피고 용인세무서장은 원고에게 부가가치세 및 가산세를 부과했습니다. 원고는 건물의 소유권 이전이 재화의 공급이 아닌 사업의 양도 또는 담보 제공에 해당하므로 부가가치세 납부 의무가 없다고 주장하며 부과처분 취소 소송을 제기했으나, 법원은 원고의 청구를 기각하며 해당 이전은 부가가치세 과세 대상인 재화의 공급으로 보았습니다.
원고 AAAA개발은 서울 중랑구에 주상복합 건축사업을 진행하며 2006년 3월 22일 OOOO보증 주식회사와 주상복합주택 분양보증계약을 체결했습니다. 이 계약에는 원고가 분양계약을 이행할 수 없는 경우 OOOO보증이 사업부지 및 건물에 관한 일체의 권리를 행사할 수 있다는 내용이 포함되어 있었습니다. 2010년 2월경 예정 공정률 대비 실행 공정률이 25% 이상 미달하여 보증사고가 발생했고, OOOO보증은 분양계약자들에게 총 00000원을 환급했습니다. 이후 OOOO보증은 소송을 통해 2011년 1월 25일 원고로부터 이 사건 건물의 소유권 이전 등기를 경료받았습니다. 감사원이 OOOO보증의 보증사고 사업장의 경우 보증사고일에 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 이전되어 부가가치세법상 재화의 공급에 해당한다고 지적하자, 피고 용인세무서장은 2011년 11월 7일 원고에게 2010년 1기분 부가가치세 0000원 및 가산세 0000원을 부과했습니다. 이에 원고는 이 사건 처분이 부당하다며 취소 소송을 제기하게 되었습니다.
이 사건 건물의 소유권 이전이 부가가치세법상 '재화의 공급'에 해당하는지, 또는 '사업의 양도'나 '담보의 제공'에 해당하여 부가가치세 과세 대상에서 제외될 수 있는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 원고의 청구를 기각하며, 용인세무서장이 원고에게 부과한 부가가치세 및 가산세 처분이 적법하다고 판결했습니다. 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 주상복합 사업자의 분양보증기관으로의 건물 소유권 이전은 부가가치세법상 재화의 공급에 해당하며, 사업의 양도나 담보의 제공으로 볼 수 없으므로 부가가치세 과세 대상이라고 최종 판단했습니다.
이 사건은 부가가치세법상 '재화의 공급'과 '사업의 양도', '담보의 제공'의 해석이 핵심 쟁점이었습니다.
부가가치세법 제6조 제1항(재화의 공급) 이 조항은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도하거나 양도하는 것을 재화의 공급으로 보아 부가가치세 과세 대상으로 규정하고 있습니다. 본 사건에서 법원은 OOOO보증 주식회사에 건물에 대한 관리·분양 및 처분에 대한 모든 권리가 이전된 것을 재화 공급의 한 유형으로 판단하여 부가가치세 과세 대상이 된다고 보았습니다. 이는 사업의 유지·확장 목적이든 청산·정리 목적이든 사업자가 재화를 공급하는 경우 모두 과세 대상이 된다는 기존 대법원 판례의 입장과 일치합니다.
부가가치세법 제6조 제6항 제2호 및 같은 법 시행령 제17조 제2항(사업의 양도 예외) 이 규정은 사업용 재산을 비롯한 물적·인적 시설 및 권리·의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영 주체만을 교체시키는 경우를 '재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도'로 정의합니다. 그러나 이 사건에서 법원은 원고가 OOOO보증 주식회사에 건물을 이전하면서 인적 시설을 양도하지 않았고, OOOO보증 주식회사가 기존의 분양계약을 승계하지 않고 공매를 진행한 점, 그리고 잔여 수익금 수령 권리가 원고에게 유보된 점 등을 들어 사업의 동일성이 유지되지 않았으므로 사업의 양도로 볼 수 없다고 판단했습니다.
부가가치세법 제6조 제6항 제1호(담보의 제공 예외) 이 조항은 담보의 제공을 재화의 공급으로 보지 않습니다. 하지만 법원은 OOOO보증 주식회사가 구상채권 변제에 충당하기 위해 이 사건 건물의 소유권을 취득하고 처분하게 되는 점, 원고가 보증사고 발생 후 건물에 대한 권리를 회복하거나 사용·수익할 수 없는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 단순히 담보의 제공으로 보기는 어렵다고 판단했습니다.
부동산 개발 사업자는 분양보증기관과의 계약 체결 시 보증사고 발생 시 소유권 이전 및 사업 권리 이전에 대한 세금 문제를 면밀히 검토해야 합니다.
계약서에 명시된 재산의 이전 방식이 부가가치세법상 '재화의 공급', '사업의 양도', '담보의 제공' 중 어느 것에 해당하는지 법률 전문가와 충분히 상의하여 작성해야 합니다.
사업의 양도로 인정받기 위해서는 단순히 사업용 재산뿐만 아니라 인적 시설, 권리·의무 등 사업의 동일성을 유지할 수 있는 모든 요소를 포괄적으로 이전해야 합니다. 인적 시설의 이전이 수반되지 않거나 보증기관이 기존 분양계약을 승계하지 않고 공매를 진행하는 등 사업 주체가 완전히 달라지는 경우에는 사업의 양도로 보기 어렵습니다.
단순한 담보 제공으로 보기 어려운 경우, 즉 담보 제공자가 피담보채무 변제 후 담보물을 회수할 권리가 없거나 담보물을 사용·수익할 수 없는 경우에는 재화의 공급으로 판단될 수 있습니다.
세무 당국은 실제 계약 내용과 권리 관계의 실질을 바탕으로 과세 여부를 판단하므로, 계약의 형식보다는 실질적 지배권 이전 여부가 더 중요하게 작용할 수 있습니다.
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